Estimer un bien immobilier en 3 minutes chrono !

 estimer un bien immobilier

très bel appartement !

 

Estimer un bien immobilier pour vérifier son auto-financement est la première chose à faire avant de s’engager chez le notaire.

Pour investir dans l’immobilier facilement j’ai une technique toute simple pour arriver rapidement à un chiffre réaliste.

 

 

Tout d’abord, je ne pars jamais du montant demandé par le vendeur. Jamais.

Il s’agit de son prix, pas du mien. Généralement le prix initial, public, est fixé en fonction de critères très personnels ou affectifs sur lequel le vendeur ajoute systématiquement une marge de négociation de 5 % à 10 %.

Tout vendeur espère inconsciemment tomber sur la personne providentielle (riche de surcroît) qui lui achètera son bien au prix où il le propose.

Mais il se dit également que s’il n’arrive pas à le rencontrer, il gardera tout de même une marge de négociation.

Estimer un bien immobilier, les deux types d’acheteurs :

  • Les particuliers qui raisonnent toujours en meilleur rapport qualité-prix sur le marché. Les particuliers vont partir du prix vendeur et obtenir un petit rabais.
  • Les investisseurs qui raisonnent uniquement en terme d’auto-financement (au minimum…) ou de rendement locatif.

Nous allons nous positionner dans ce deuxième cas.

L’objectif étant l’auto-financement, je pars toujours de la valeur locative du logement. Je vais sur les petites annonces de biens immobiliers et je regarde, à biens équivalents, le loyer moyen.

Pour cela, j’élimine les locations dont les loyers sont vraiment trop bas et vraiment trop hauts et je fais une moyenne. J’en tire donc le loyer que je pourrais percevoir pour ce type de bien.

Pour tenir compte des impôts et autres charges, j’applique un coefficient de 0,8 au loyer.

Si le loyer est de 500 € je fais donc 500 x 0,8= 400 €

Après je vais sur le site: meilleur taux.com. Je choisis la calculette qui me permettra de convertir un loyer mensuel en un montant total d’achat sur 20 ans, par exemple. Cliquez ici pour accéder à la page de meilleur taux.com

Pour 400 € de loyer je peux me permettre d’acheter un bien à 70.000€ sur 20 ans avec un prêt à 2,76 %.

Voilà c’est tout simple et rapide. Il s’agit, vous l’aurez compris, d’une estimation grossière mais réaliste. Estimer un bien immobilier devient alors un jeu d’enfant.

Si vous voulez vous engager vers une proposition d’achat, allez un peu plus loin dans votre raisonnement.

Estimer un bien immobilier et affiner vos calculs :

  1. en réévaluant les loyers : si vous envisagez d’acheter un bien neuf ou totalement rénové, vous vous placerez dans la fourchette haute des loyers.
  2. si vous optez pour une location saisonnière vous pouvez : majorer votre loyer mensuel de 20 à 30 % et faire tendre le coefficient de correction vers 0 si vous optez pour une imposition au réel.

Exemple :

Pour évaluer le prix de notre notre future location saisonnière pour étions partis sur une simulation de ce type.

A l’époque nous ne savions pas qu’en optant pour une déclaration au réel, notre imposition allait sensiblement diminuer. 

Donc nous avions gardé le coeff de 0,8.

Loyer T3 moyen dans notre ville : 600*0,8€ =480 x 30 % = 624 €

Soit un montant total finançable de 109531 € à 2,70 % sur 20 ans.

Ce logement nous a coûté (achat + travaux) : 100 000 €.

 

Et vous, quelle est votre technique pour estimer un bien immobilier ? 

 

Crédit photo : stefanschmitz

 

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4 Des réflexions sur “Estimer un bien immobilier en 3 minutes chrono !

  1. Bonjour,

    Si cette méthode peut être utile pour se fixer une somme maximale de négociation on peut lui trouver des limites en particulier parce qu’elle utilise des variables d’ajustement trop arbitraires pour pouvoir qualifier le résultat obtenu d’estimation du prix de l’immobilier:

    – Pourquoi 20 ans comme durée de financement et pas 15 ou 25 par exemple ? Pour ma part je suis à peine plus agé que toi et je me trouve déjà bien trop vieux pour tabler sur un autofinancement sur 20 ans et cherche ce graal sur 15 ans

    – Le coefficient d’ajustement du loyer me semble peu élevé pour couvrir charges, impôts et vacance locative (surtout que la durée 20 ans est somme toute assez élevée pour induire un risque sur ces éléments)
    Mais surtout ce coefficient peut varier d’un projet à un autre en particulier les charges de copropriété qui peuvent énormément varier d’une copropriété à l’autre (et pas toujours dans les mêmes proportions que le standing de l’immeuble !) et bien sûr d’un investisseur à l’autre en ce qui concerne les impôts (je suppose que ton TMI est assez faible)
    Enfin, mais il s’agit là d’une remarque moins factuelle mais plus personnelle faire tendre le coefficient d’ajustement vers 1 pour de la location saisonnière c’est omettre qu’elle occasionne plus de charges (eau, électricité qui sont obligatoirement payés par tes soins, draps à laver, ménage, turnover qui occasionne plus de frais -y compris si on gère en direct par exemple les frais de déplacements- etc.)

    Enfin cette technique se base sur la seule rentabilité locative du bien et ne prend pas du tout en compte la valeur patrimoniale et sa possible évolution. Pourtant je suis quasiment persuadé que tu ne ferais pas la même offre pour un bien dans une cité et la même rentabilité sur les Champs Elysées, ou un bien avec vue sur la décharge municipale et un bien avec vue sur mer.
    Les risques de vacance locative et de perte de capital sont plus élevés dans les premiers cas que dans les seconds en tant qu’investisseur il est tout à fait normal que risque accru se transforme en rentabilité accrue.

  2. Bonjour Didier Fabrice,
    Tout d’abord merci pour ton commentaire fort détaillé!
    @ Acheter sur moins de 20 ans c’est mieux, c’est sûr ! Mais si je pars sur 20 ans c’est parce que dans ma région, envisager un autofinancement sur une durée inférieure est peu réaliste. Se mettre trop de contraintes c’est aussi ne jamais investir. Il faut trouver le juste milieu ! Est-ce que tu as déjà trouvé un bien en auto-financement sur une durée de 15 ans ? Sans apport évidemment ?!! Si oui félicitations c’est un excellent placement !
    @ Je gère avec mon épouse notre location saisonnière en direct, sans agence, nous faisons le ménage, les états des lieux… et nous ne sommes pas en copro. J’aime pas trop que notre rentabilité soit pénalisée par des décisions extérieures !
    @ Je ne résonne jamais en fonction de la valeur future de mon bien. Je ne suis pas voyant ! Personne ne peut prédire l’avenir du marché immobilier. Comme en bourse, mais là c’est un autre débat ! Par contre l’emplacement reste la règle numéro 1 !
    A bientôt

  3. Bonjour,

    Merci pour tes précisions.
    Comme je suis issu du monde de la comptabilité/gestion je me suis amusé un peu avec les chiffres pour illustrer un peu mon (long et un peu rébarbatif) commentaire
    J’ai pris un emprunt de 100 000 pour simplifier les calculs et j’ai récupéré les données de meilleur taux

    Pour une durée de 15 ans taux 2.40 + 0.36 soit une mensualité de 692.09
    En se basant comme dans ton article sur 20 % de charges il faut
    692.09/0.8 -> 865 de loyer mensuel soit 10381.35 / an soit une rentabilité brute de 10.38 %

    Pour une durée de 20 ans taux 2.66 + 0.36 soit une mensualité de 567.73
    Pour les 20% de charges on a donc :
    567.73/0.8 -> 710 de loyer mensuel ou 8515.95 /an soit une rentabilité brute de 8.51 %

    Du coup du fait des crédits bas il est (relativement) facile de trouver des biens avec une rentabilité de 10 %
    Bon je viens de regarder Le Bon Coin sur Guidel et en effet si les prix de vente affichés me semblent comparables aux miens les loyers eux me semblent 20 à 30 % inférieurs…
    Pour creuser un peu plus selon toi à combien pourraient se louer ce genre de biens :

    Pour les barrières je suis d’accord avec toi il ne faut pas trop s’en mettre. Mais je suppose surtout qu’on ne se met pas les mêmes.
    Moi j’essaie de viser de l’autofinancement sur 15 ans en revanche si je me mettais comme toi comme barrière de ne pas investir dans un lot de copropriété je crois que je n’arriverai pas à investir (biens peu nombreux et avec une rentabilité assez faible)
    Ah oui encore une petite précision ici les taux que l’on obtient sont grosso modo décalés de 5 ans par rapport à la métropole ainsi le taux que j’ai obtenu sur 15 ans correspondait aux taux sur 20 ans en métropole donnés par meilleur taux et consorts. Ce qui forcément donne une motivation supplémentaire pour emprunter plus court (sinon le coût du crédit bouffe trop les bénéfices)

    Finalement je suppose que tout cela est parfaitement logique nous avons du chacun fixer nos barrières en fonction des possibilités offertes par nos marchés respectifs…

    Un dernier mot concernant la dernère partie puisque vu ta réponse je pense que je me suis mal exprimé. Moi non plus je ne dispose pas d’une boule de cristal pour voir l’avenir et c’est d’ailleurs pour cela que je n’aime pas parler de l’autofinancement de mes investissements car au fond je ne sais pas si mon studio va bien s’autofinancer sur 15 ans je ne le saurai réellement que dans 15 ans et un jour (enfin un peu moins maintenant).
    Pour l’heure il ne s’agit que de projections…
    En revanche de la même manière il est possible de faire des projections non pas sur la valeur exacte mais sur sa possible évolution. Par exemple ici je peux te trouver du 12 % théorique facilement donc grosso modo de l’auto-financement sur le papier sur 10/12 ans mais avec un bien sur lequel tu feras probablement une moins value si tu dois le revendre et sur lequel il ne faudra pas être difficile au niveau locataire.
    Comme je l’ai dit en début de commentaire je suis de formation orientée gestion/comptabilité/économie où j’ai appris que l’investissement est un couple rentabilité/risque et plus que par autofinancement je raisonne plus par tranches de marchés : quartiers à « risques » (entendre risques au niveau de l’investissement puisque je me refuse à investir dans les zones réellement coupe-gorges) sur lesquelles je n’investirai pas avec un espoir de rentabilité de moins de 12% , zones intermédiaires sur lesquelles je vise du 9/12% et biens avec une optique principalement patrimoniale sur lesquels je pourrais me contenter de 7 à 9 %.

    Voila j’espère avoir été plus clair sur ma vision de l’investissement

  4. Bonjour Didier-Fabrice,

    Merci pour ton commentaire très complet. Non non il n’est pas rébarbatif au contraire, c’est toujours intéressant d’échanger sur les positions et les choix de chacun, au contraire.

    Pour les apparts que tu cites, je les connais bien !

    Le premier studio est dans une grosse copro. J’ai des amis qui ont déjà loué à l’année ce type d’appartement et c’est la catastrophe : aucune isolation thermique, ni phonique…
    L’hiver tu gèles et l’été tu ne dors pas à cause du voisinage qui fait la fête (c’est une résidence de vacances). Généralement les proprios essaient de louer l’été au prix fort et de trouver des étudiants l’hiver… mais on est un peu loin de l’université surtout s’ils n’ont pas de voiture.
    Très mauvais investissement, même sans regarder les chiffres. D’ailleurs, on peut estimer à 5000€/an de revenus locatifs maxi maxi (300x10mois l’hiver et 400€x8semaines à la semaine l’été fourchette haute).

    Le deuxième est de bonne construction c’est une résidence les pieds dans l’eau (ancien hôtel vendu en lots) Il doit se louer dans les 500€ par semaine l’été en moyenne et beaucoup moins l’hiver. En location à la semaine, c’est un bien qui tournerait pas mal. J’estime à 10000€ par an si la gestion locative est très active!

    Le troisième bien, et l’annonce ne le dit pas, va perdre sa vue sur mer !! Il y a un gros programme immobilier juste devant. Pour l’instant ils sont au tribunal administratif et la décision n’a pas été tranchée…Mais bon c’est une question de temps. Et alors là avec les nuisances des travaux, pas de piscine, plus de vue sur mer, le bien sera bcp moins attractif. En terme d’estimation je dirais maxi 4000€ à l’année.

    Dans ces 3 exemples on est loin de l’autofinancement, à moins de faire une proposition de prix bien inférieure. Plus facile pour le premier et le dernier, les vendeurs connaissent les défauts de leur bien que pour le second, dont le prix est manifestement surcoté. Le vendeur vient juste de le mettre en vente…

    Sympa ton raisonnement en terme de risque. Je t’avoue que je ne raisonne pas comme ça. Il faut que le quartier me plaise avant tout, quelque soit les taux de rendement. Mais c’est une approche intéressante !

    Début 2015, je publierai les résultats de la petite maison que nous louons en saisonnier. Les résultats seront très détaillés puisque l’on fait appel à un comptable pour déclarer au réel. 2014 devrait être un excellent cru, conséquence d’une commercialisation hyper dynamique cette année !!

    A bientôt

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