Investir dans l’immobilier : tous mes achats

investir immobilierVoici la liste de tous mes investissements dans l’immobilier : achat, revente, location nue, meublée à l’année, saisonnier, et résidence principale.

Il fallait bien un article en entier pour vous présenter tout cela et ne rien oublier.

L’idée m’est venue à la lecture d’un autre blog celui de William de l-immobilier-facile.com

L’idée est juste de vous faire partager mon aventure. Et comme vous aimez bien les chiffres, en voici en voilà.

1er achat immobilier 

Investir dans l’immobilier m’a toujours intéressé. Je suis donc naturellement passé à l’acte il y a quelques années.

Un jour, nous sommes tombés par hasard devant ce qui allait être notre première acquisition.

Nous avons contacté l’agence dont les coordonnées étaient mentionnées sur un panneau cloué aux volets de notre future demeure.

Ou plutôt devrais-je dire, de notre future ruine : la toiture était trouée, la maison était visiblement squattée depuis longtemps, ne possédait pas de système de chauffage, ni d’isolation…

Les travaux de rénovation étaient très importants.

Par contre, elle présentait l’immense avantage d’avoir deux entrées indépendantes du côté rue, et un charmant petit jardin… côté jardin.

C’était exactement ce que nous recherchions : une petite maison à couper en deux pour en faire 2 appartements : un T1 et un T2, tous les deux en duplex.

Pour l’histoire, les 7 héritiers (dont 2 mineurs) n’allaient pas nous faciliter les démarches d’achat.

Il a fallu d’une part, l’intervention d’un généalogiste pour rechercher les candidats à la succession et d’autre part un juge des mineurs, qui en rentrant de ses vacances judiciaires, a permis de finaliser la vente de la maison après 9 mois d’attente interminable.

La complexité du dossier, ainsi que la montagne de travaux à effectuer avaient découragé bon nombre d’acheteurs. Ils s’étaient naturellement rabattus vers des biens plus rapidement « consommables ».

Personne ne voulait de cette maison, nous étions les seuls (inconscients?!) à faire une proposition d’achat.

Le prix n’était pas très élevé pour l’époque et je me demande d’ailleurs si nous l’avions réellement négocié ! Il fallait que le juge soit d’accord.

Pour notre premier projet immobilier nous n’étions pas dans les meilleures dispositions, par peur de manquer la vente.

Nous avons juste fait baisser le prix de quelques milliers d’euros, pour le principe.

Travaux de rénovation

Pour optimiser le coût total du projet nous avions prévu de réaliser une grande partie des travaux de rénovation par nous-mêmes.

Quand j’y repense… nous n’avions aucune expérience en rénovation…. Aucune.

Ma famille et mes amis nous regardaient de loin, sans commentaire, pensant très certainement qu’on était devenu fou.

Et puis, petit à petit, au fil des rencontres, des lectures (nous n’avions pas internet en haut débit…) nous avons appris sur le tas, et mis directement en application nos connaissances pour réaliser les aménagements intérieurs : placo, isolation, chapes, carrelage…

Nous avons d’abord rénové le T1 pour s’y installer rapidement et éviter de payer un double loyer. Le confort de la première semaine d’emménagement était très sommaire : nous n’avions ni eau, ni électricité !

C’était l’été, nous étions jeunes, sans enfant…

 

Pour la rénovation du T2, nous étions sur place et nous passions la majeure partie de notre temps libre à réaliser les travaux. Le prêt avait démarré depuis plusieurs mois.

Il devenait urgent de finir les travaux pour déménager dans le T2 et louer le T1 .

 

Nous ne le savions pas encore mais nous venions d’acquérir notre premier immeuble de rapport.

Date d’achat : 12/2003

Prix d’achat : 33 440 €

Auquel il faut rajouter pas mal de travaux soit un prix d’achat + rénovation proche des 100 000 €

Financement à 110 %

Un T1 bis loué en meublé et un T2 loué en nu à l’année

Date de vente : 12/2011

Prix de vente : 129 000 €

Plus-value (différence entre prix d’achat + rénovation – prix de vente – taxe sur la plus-value-remboursement du crédit) = 65 000 €

 

2ème achat immobilier

Là il s’agissait de notre résidence principale, revendue 5 ans plus tard.

 

Date d’achat : 07/2005

Prix d’achat : 56 850 €

Financement à 110 %

Date de vente : 12/2010 = 166 000 €

Plus-value (achat + travaux – prix de vente – remboursement du prêt) = 50 000 €

3ème investissement dans l’immobilier

Là vous la connaissez, il s’agit de notre petite maison en bord de mer que nous louons en saisonnier.

Date achat : 12/2008

Prix d’achat : 31 535 €

Coût total achat + travaux 100 000 €

Financement à 110 %

Exploitation en location saisonnière dès mai 2010

CA 2014 : 10 728 €

Taux d’occupation sur les 9 premiers mois de 2015 : 93 %

Date de vente : ce n’est prévu

 

4ème achat immobilier

Il s’agit maintenant de notre résidence principale que nous avons acheté en bord de mer.

Je sais que c’est l’erreur la plus importante que nous avons commis en matière d’investissement.

Mais que voulez vous, il faut croire que la logique familiale soit plus puissante que la logique financière.

Pour sauver la face, nous allons dire que c’est reculer pour mieux sauter.

Date d’achat : 09/2011

Prix d’achat : 245 700 €

5ème Investissement en Immobilier

Début 2016 nous avons acheté un appartement que nous avons entièrement restauré pour le louer en saisonnier et/ou en location étudiante.

PS : Après chaque rénovation nous avons pris l’habitude de nous accorder un petit voyage à l’étranger histoire de recharger les batteries et repartir sur un nouveau projet… immobilier.

Et vous quels sont vos projets pour investir dans l’ immobilier ?

 

Plus d’informations sur l’immobilier ici :

 

 

9 Des réflexions sur “Investir dans l’immobilier : tous mes achats

  1. Salut,

    J’ai eu du mal à comprendre cet article à cause de l’utilisation du vocable «plus-value» (je suis une petite chose fragile moi faut pas m’embrouiller en utilisant des mots en changeant leur signification)

    Ainsi alors que la PV de ton premier achat est plus faible que celle de ton deuxième cela généré un excédent de trésorerie lié à la liquidation du bien supérieur qui s’explique par un plus important capital amorti pendant la durée de détention.
    Dans l’absolu on pourrait imaginer une PV (et donc devoir payer la taxe sur la plus-value) mais avoir un déficit de trésorerie lié au coût du crédit

  2. Salut Didier-Fabrice,
    Alors toi !
    Et c’est pour cela que j’ai précisé ce que j’entendais par « plus-value ». J’aurai pu parler de culbute, de sous dans ma poche ou de bénéfices après opération mais c’était moins artistique comme terme et je ne m’y serai pas retrouvé !

  3. Bonjour,

    Je suis en plein dans un projet d’investissement locatif en saisonnier (à Strasbourg) et ce qui me pose le plus de difficultés, c’est pour estimer le rendement : il est très facile d’estimer le montant qu’il est possible de facturer par nuitée mais il est beaucoup plus difficile d’estimer le taux de remplissage.

    Du coup, en lisant cet article, je me pose 2 questions :
    Comment faites-vous pour atteindre un taux de remplissage de 93% ? Ça représente tout de même plus de 11 mois complets par an !
    Aviez-vous des indices sur le fait que ce bien allait pouvoir se louer facilement même hors saison avant de l’acheter ?

  4. Bonjour Valentin,
    1/ Oui pas facile d’estimer les recettes. Pour info, j’ai un CA deux fois plus élévés que pour une location nue. Partez sur 1.5 par rapport à de la location nue, ça rassurera votre banquier.
    2/ La barre des 93 % de taux d’occupation a été franchi sur les 9 premiers mois de 2015. Ce qui est déjà pas mal. Sur l’ensemble de l’année 2015 on était plein à 75,34 %.
    Alors comment fait-on ? la réponse en image en cliquant ici.
    3/ aucun indice que ce bien allait se louer facilement. Facilement n’est pas le terme, nous avons adopté une gestion très dynamique pour notre commercialisation. Les personnes qui cherchent une location dans notre coin n’ont pas d’autres possibilités que de tomber sur nous. Nous sommes incontournables sur le net + plein d’autres astuces qui marchent ! Pour plus d’info cliquez sur le lien ci-dessus
    Et bon courage pour votre recherche sur Strasbourg.
    Emmanuel

  5. Bonjour ce sont de beaux projets réalisés, dommage que nous ne pouvons pas zoomer sur les photos ;(
    Pour ma part, je commence juste à investir avec un lot de 2 maisons, je devrais avoir un cash flow de 500 euros à peu près :)
    Didier

  6. Bonjour Didier,
    Ah oui pour le zoom techniquement je ne sais pas faire !
    Félicitations pour tes investissements. 500 € Ça commence à être sympa !
    Emmanuel

  7. Bonjour pour le zoom, apparement tu utilises WordPress, donc tu peux utiliser l’extension Fancybox qui est très bien pour zoomer sur les photos :)

  8. Ah c’est sympa pour le conseil ! Merci beaucoup. Tu as l’air de maitriser WP en plus. Moi ce n’est pas mon cas alors je limite au maximum sources de failles et autres portes à virus !
    Désolé Didier !

  9. Pingback: Interview de l’investisseur immobilier Emmanuel Guengant – Investimmo

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