Vendre sa résidence principale à une SCI familiale?

sci familiale

Peut-on vraiment revendre son habitation principale à une Société Civile Immobilière ?

Mon ami banquier m’a révélé une astuce incroyable pour redonner une capacité d’emprunt aux propriétaires de leur résidence principale qui désirent investir dans l’immobilier.  Explications…

Je viens de passer un excellent WE avec mon ami banquier.

Nous n’avons parlé que d’investissement immobilier. Même dans le jacuzzi, nous n’avons pas pu nous en empêcher.

Ce n’est pas un banquier comme les autres. Il a pas mal investi dans la pierre (maison,  appartements et garage). Il est toujours en recherche de la bonne affaire et scanne tous les jours les petites annonces.

 

Vendre sa résidence principale à une SCI

Si vous avez acheté votre résidence principale il y a quelques années, que vous êtes un peu juste en cash, et que votre banquier fait la fine bouche pour vous accorder un nouveau crédit immobilier locatif, cette solution peut être envisageable. Elle vous permettra de diminuer votre taux d’endettement et d’acheter un bien pour le louer.

L’astuce est toute simple.

Il faut revendre sa résidence principale (RP).

Mais pas au premier venu bien évidemment.

Il faut revendre sa résidence principale à une SCI familiale qui vous appartient.

Ce type d’opération est à priori assez répandu dans les banques. Surtout pour les gros patrimoines et limiter les frais de transmission de patrimoine.

Alors attention, il y a des avantages et des inconvénients à cette technique.

 

Prenons un exemple tout simple

Acte 1 : la vente et l’épargne

Votre résidence principale a une valeur de 250 000 € et vous la vendez à la SCI familiale à ce prix-là.

Vous avez déjà remboursé 100 000 € de votre crédit. Vous avez 1500 € de mensualité de prêts.

Vous faites donc une plus-value de 150 000 €.

Vous pouvez consommer un peu de capital, et disons que vous allez garder 130 000 € d’épargne. Vous ouvrez une assurance vie et vous mettez cet argent dessus.

Acte 2 : le rachat par la SCI familiale

La SCI familiale achète votre résidence principale. Elle va faire un emprunt que vous allez rembourser en lui versant les mêmes mensualités qu’auparavant.

Avantages :

Cette opération va vous redonner du pouvoir d’agir, pour acheter un nouvel actif.

1/ Vous allez voir que votre banquier sera très intéressé par cette opération et il vous donnera certainement un accord de principe rapidement.

Ça va lui permettre de faire la culbute : vous faire un nouveau crédit mais surtout vous ouvrir une nouvelle assurance vie avec un gros billet dessus.

Les banquiers sont à la recherche d’épargne en ce moment.

 2/ Vous avez du cash mais qu’il ne faut pas trop toucher. Vous pouvez le nantir (en partie ou pas du tout) pour être sûr que votre banquier vous prêtera lors de votre prochain investissement.

Votre Taux d’endettement diminue. Vous pouvez réinvestir dans l’immobilier.

3/ Vis à vis de l’administration fiscale, vendre sa RP à une SCI familiale ne doit pas être fait que dans un intérêt fiscal.

Vous pouvez donc intégrer vos enfants dans l’opération (transmission du patrimoine), en s’assurant bien que votre banque ne prenne pas de caution sur leur tête. Il faut bien évidemment que votre banquier renonce à exercer toute procédure envers vos enfants.

4/ La SCI familiale est transparente fiscalement. Vous ne payez pas un loyer à la SCI mais vous approvisionnez le compte courant d’associé. Nuance… Donc vous ne serez pas imposés sur les « recettes » de la SCI.

 

Inconvénients

Toute cette opération a un coût

Vous rempilez pour 20 ans d’emprunt (prix achat  + frais de notaire + frais de remboursement anticipé du premier crédit en plus). Le coût d’acquisition de votre RP est donc un peu plombé.

 

Pensez-vous que ce montage soit une bonne stratégie ? Pour vous ? Pour votre banquier ? En tout cas pour moi, je vais y réfléchir.

Je suis sûr que Didier-Fabrice avec son nouveau site desminguettesauxcaraibes.fr, spécialiste des montages complexes saura nous éclaircir.

Êtes-vous prêt à vendre votre résidence principale pour plus de cash ? Laissez votre commentaire ci dessous.

 

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9 Des réflexions sur “Vendre sa résidence principale à une SCI familiale?

  1. Compte tenu de la citation je suis obligé de faire un commentaire détaillé même si je ne me considère pas comme un spécialiste des montages complexes.(mais c’est vrai que j’adore essayer de les décortiquer)

    Premier point : le calcul de la plus-value. Le barbecue a probablement été plus que correctement arrosé sinon tu n’aurais pas calculé la PV par la formule Prix Vente – Capital Déjà Remboursé
    Le Flux de Trésorerie dégagé par l’opération sera Prix Vente – Capital Restant à Rembourser – Débours (la PV étant fonction du coût d’achat)

    Deuxième point : la diminution du taux d’endettement. Je trouve ton banquier très généreux de ne pas tenir compte des apports en compte courant de la SCI (par simplicité on va dire loyer) pour le calcul de ton taux d’endettement. Avant tu versais 1500 € au banquier après tu vas verser 1500 € à la SCI qui elle va les reverser au banquier mais c’est toujours le même flux de trésorerie qui sort de tes poches.
    Cela dit il ne faut pas être plus royaliste que le roi et si le banquier ne tient pas compte de cette dépense il faut en profiter pour faire passer un dossier un peu juste.

    Troisième point : le coût de l’opération. Comme tu l’as indiqué ce coût est loin d’être négligeable. Le job d’un investisseur est de faire des arbitrages gain / coût / risque.
    Ici comme il n’y a aucune recherche de gain fiscal (ce qui est en général recherché dans les montages de vente à soi) le risque est nul.
    Le coût en vaut-il la chandelle ? Si la manoeuvre anticipe une stratégie de transmission de patrimoine c’est possible s’il s’agit uniquement de récupérer de la trésorerie cela me semble un peu cher payé : entre les frais de notaire, les éventuels IRA, les frais de dossier et de garantie on doit être dans les 10 %.
    Si on reprend l’exemple de l’article en considérant que la valeur est le montant initialement emprunté pour récupérer 100000 € (le capital déjà remboursé) on va payer 25 000 € de frais (10% des 250 K€ qu’on va emprunter de nouveau) même si ces frais seront étalés (si on fait ce mic-mac pour avoir de la trésorerie il est évident qu’on va emprunter à 110 %). Il faut quand même quelques années pour que les 100 K€ placés en AV rapportent plus de 25 K€ (et encore je ne tiens pas compte de l’assurance et des intérêts d’emprunt qu’on va repayer plein pot en reprenant un crédit)
    A mon avis il faudrait pousser les calculs à condition :
    a) d’avoir une vraie PV latente (si ce n’est que pour «liquéfier» le capital déjà remboursé je ne pense pas que ce soit rentable)
    b) d’avoir un support rémunérateur (plus qu’une AV en fonds euros) pour les liquidités récoltées sans oublier que si la rémunération augmente c’est probablement parce que le risque augmente aussi (ton banquier a peut être lâché quelques infos confidentielles après le chouchen ?)

    Autre possibilité pour retirer des liquidités de ta résidence principale tout en continuant de l’occuper : la vendre en viager. Pour le coup là tu récupères véritablement de la possibilité d’endettement (au lieu de rembourser un crédit tu percevras une rente) Lors de ton prochain barbecue invite un agent immobilier et demande lui une simulation pour mettre les deux propositions en concurrence ;)

  2. Bonjour Didier-Fabrice,
    Merci pour ton commentaire toujours aussi détaillé que pertinent.
    Pour le troisième point : il ne faut pas oublier que l’opération est destiné à multiplier dans le futur, les investissements immobiliers rentables.
    Et donc d’avoir de nouvelles entrées d’argent. Pas uniquement les intérêts du placement des 100 000€.
    Mais je suis d’accord avec toi le coût est assez élevé.
    Et d’un autre autre coté, s’il permet d’acheter de nouveaux actifs qui rapporteront des €…
    Pour la viager, c’est une excellente idée et ton article sur le sujet m’a d’ailleurs bien fait rire. Je ne sais pas pourquoi mais je ne m’étais jamais mis du coté « vendeur en viager ». Une révélation !
    A bientôt

  3. Bonjour Emmanuel,

    Je connais déjà ce principe car les propriétaires de Supermarché font la même chose…

    Il achète les murs par la SCI qu’ils ont crée avec la famille avec un emprunt et le supermarché « loue » les murs à la SCI qui rembourse le prêt avec le loyer… (vu le chiffre d’affaire des supermarchés, pas de soucis pour le paiement du loyer…)

    Voila comment devenir propriétaire d’un supermarché sans rembourser quoi que ce soit en nom propre.

    De plus, ces gentils monsieurs (voir toute la famille, le père, la mère, les enfants…) touchent un salaire confortable du supermarché qui leur permet d’acheter leur propre RP ou d’investir.

    Comment s’enrichir doublement en ne remboursement véritablement qu’un emprunt en non propre et en investissant ?

    Ben vous avez l’astuce…

    Vous ne verrez plus votre supermarché de la même façon…

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  4. En vérité comme les intervenants seront les mêmes je ne suis pas convaincu qu’on puisse véritablement acquérir de nouveaux actifs qu’on n’aurait pas pu acquérir sans le montage. En effet pour que la SCI achète il faut qu’elle emprunte et je vois mal un banquier prêter à la SCI sans demander aux associés d’être caution solidaire (sachant que déjà dans une SCI les associés sont responsables indéfiniment -mais pas solidairement- des dettes)

    Je sais qu’à une époque une rumeur prétendait qu’il était hyper facile d’obtenir un emprunt via une SCI même si on ne pouvait pas l’obtenir en nom propre. Après de nombreux témoignages sont venus pour modérer ces propos. D’un autre côté comme investisseur je me méfie quand une banque me refuse un prêt je ne pense pas tout de suite «saletés de banquiers» je regarde avant tout si je n’ai pas trop été optimiste dans mon évaluation des risques.

    La problématique est bien sûr différente si tu fais entrer dans la SCI une nouvelle personne qui apporte ainsi une partie de sa capacité d’épargne…

    Cela dit comme pour le viager c’est toujours une bonne idée d’explorer différentes pistes à faire confirmer par ton banquier «à jeun» qu’il ne tiendrait pas compte de la SCI pour prêter aux associés en nom propre (car le coût sera inférieur à celui d’une vente en réméré)

  5. Salut Didier-Fabrice,
    Il y a 3 ans je me suis fait racheter un prêt immo par une autre banque.
    Ils ne m’ont rien demandé en échange.
    J’ai juste ouvert un compte pour pouvoir déposer les chèques de ma location saisonnière.
    Je n’ai pas pris de carte bleu, ni d’épargne.. Rien même pas le chéquier gratuit
    Lorsque j’ai dit ça à mon pote banquier, il n’en revenait pas. Texto, il m’a dit que pour lui, il aurait refusé de me faire une offre, qu’il n’avait rien à y gagner.
    Pour un rachat de crédit et nouveau client, il va s’assurer de te vendre une carte bleu, une assurance vie ou un téléphone… Sinon il ne finance pas.
    En clair je suis persuadé que la banque pourrait prêter même sans SCI. Mais avec la SCI (le nouveau big crédit + l’épargne placée) c’est mieux pour elle évidement. Elle te regarde différemment et sera plus enclin à pousser et défendre ton dossier. On les aides à atteindre leurs objectifs et on se rapproche des nôtres.
    Récemment pour le même prêt, je suis retourné voir mon banquier pour renégocier mon crédit. Entre temps j’avais changé de conseiller. La première chose que ce nouveau conseiller m’a dit : je ne peux rien pour vous ! Alors je lui ai répondu : qu’est ce que je peux faire pour vous aider à réaménager mon crédit. Et là il m’a simplement dit : prendre l’assurance du bien chez nous et une domiciliation de salaire et je pourrais demander une baisse de votre taux.
    Au moins c’est clair. gagnant/gagnant

    Sinon question personnelle : tu as mis ton appartement aux Minguettes en viager ??
    Je t’avoue que j’ai du mal avec le viager. Je me dis que je suis encore jeune et me demande bien qui pourrait bien miser sur ma tête !

  6. Peut être que la banque a utilisé la méthode des blogueurs un séminaire gratuit dans l’espoir de vendre des trucs à la suite ;)

    Concernant le viager c’était une manière de proposer une alternative tout en rebondissant sur l’article de mon blog ;) Et c’est le job d’un investisseur connaître les différentes possibilités qui s’offrent à lui et de choisir au final celle qu’il souhaite.
    Je suis comme toi entre deux eaux je commence à être trop âgé pour acheter un viager mais pas encore assez pour vendre mes biens sous cette forme. Mais c’est une option à laquelle je pense sérieusement d’autant plus facilement que je n’ai pas de descendance je croise juste les doigts de vivre assez vieux pour le signer ;)

    Sinon je n’ai jamais eu d’appartement aux Minguettes et je n’ai plus de biens en France Métropolitaine tout a été vendu en vente classique mais je n’avais pas besoin de continuer de l’occuper ce qui diffère du cas d’école de l’article

  7. Ce n’est pas tellement une question de capacité d’emprunt (sans loyer à payer le supermarché ferait de plus gros bénéfices donc verserait de plus gros dividendes aux actionnaires )

    Il y a aussi un intérêt à différencier la personnalité juridique propriétaire des murs de celle exerçant l’activité en cas de liquidation de cette dernière les locaux ne faisant pas partie des actifs du supermarché ils ne sont pas impactés. Comme dans le monde des supermarchés il y a aussi une loi qui impose une concurrence on peut imaginer que le supermarché X soit devenu le supermarché Y mais que les murs appartiennent toujours à X donc en faisant ses courses chez Y on fait gagner de l’argent aux deux enseignes ;)
    Je vais créer une société commerciale d’ici quelques mois et c’est une tactique que je vais probablement utiliser si je trouve un local commercial intéressant : je vais l’acheter en nom propre et le louer à ma société qui sera une personne morale différente de moi même si au départ je serai probablement le seul actionnaire.
    Comme j’envisage à terme de céder une (bonne) partie des parts de ma société (oui j’ai déjà anticipé la revente avant même la création je suis un peu dingue) la location du local commercial continuera à être une source pérenne de revenus (si la société est également toujours pérenne of course) et si je plante ma société j’aurai toujours un local et n’aurai plus qu’à trouver un autre locataire

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