Qui suis-je ?

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Bonjour et bienvenue,

 

Je m’appelle Emmanuel, j’ai 42 ans.

 

En 2003, j’ai démissionné de mon travail en CDI pour changer de région et prendre un poste plus intéressant mais en CDD. J’étais persuadé que ce nouveau travail allait se pérenniser dans le temps et être porteur d’une nouvelle dynamique.

Avec mon amie, nous étions particulièrement motivés pour devenir propriétaires de notre logement (Comment s’enrichir rapidement avec l’immobilier ?)

Nous n’avons pas attendu que nos situations professionnelles se stabilisent  pour passer à l’action.

A peine arrivés dans notre nouvelle région, nous avons cherché une maison à acheter. Je n’avais pas vraiment de stratégie en tête. Je me disais juste que c’était dommage de payer un loyer tous les mois (Avoir des dettes c’est mal !).

 

Notre 1er achat

Un jour, nous sommes tombés par hasard devant ce qui allait être notre première acquisition. Nous avons contacté l’agence dont les coordonnées étaient mentionnées sur un panneau cloué aux volets de notre future demeure.

Ou plutôt devrais-je dire, de notre future ruine : la toiture était trouée, la maison était visiblement squattée depuis longtemps, ne possédait pas de système de chauffage, ni d’isolation… Les travaux de rénovation était très importants.

travaux de renovation

Par contre, elle présentait l’immense avantage d’avoir deux entrées indépendantes du coté rue, et un charmant petit jardin… coté jardin.

C’était exactement ce que nous recherchions : une petite maison à couper en deux pour en faire 2 appartements : un T1 et un T2, tous les deux en duplex.

Pour l’histoire, les 7 héritiers (dont 2 mineurs) n’allaient pas nous faciliter les démarches d’achat.

Il a fallu d’une part, l’intervention d’un généalogiste pour rechercher les candidats à la succession et d’autre part un juge des mineurs, qui en rentrant de ses vacances judiciaires,  a permis de finaliser la vente de la maison après 9 mois d’attente interminable.

La complexité du dossier ainsi que la montagne de travaux à effectuer avaient découragé bon nombre d’acheteurs. Ils s’étaient naturellement rabattus vers des biens plus rapidement « consommables ».

 

Acheter au bon prix  (trouver la bonne affaire)

Personne ne voulait de cette maison, nous étions les seuls (inconscients?!) à faire une proposition d’achat.

Le prix n’était pas très élevé pour l’époque et je me demande d’ailleurs si nous l’avions réellement négocié! Il fallait que le juge soit d’accord.

Pour notre premier projet immobilier nous n’étions pas dans les meilleurs dispositions, par peur de manquer la vente.

Nous avons juste fait baisser le prix de quelques milliers d’euros, pour le principe. (Immobilier : les deux principales fausses croyances !)

Travaux de rénovation :

Pour optimiser le coût total du projet nous avions prévu de réaliser une grande partie des travaux de rénovation par nous-mêmes. Quand j’y repense… nous n’avions aucune expérience en rénovation…. Aucune.

Ma famille et mes amis nous regardaient de loin, sans commentaire, pensant très certainement qu’on était devenu fou (A qui parler de vos idées de business immobilier Partie 1)  (cliquez ici pour lire la partie 2).

 

Et puis, petit à petit, au fil des rencontres, des lectures (nous n’avions pas internet en haut débit…) nous avons appris sur le tas, et mis directement en application nos connaissances pour réaliser les aménagements intérieurs : placo, isolation, chapes, carrelage…

Nous avons d’abord rénové le T1 pour s’y installer rapidement et éviter de payer un double loyer. Le confort de la première semaine d’emménagement était très sommaire : nous n’avions ni eau, ni électricité ! C’était l’été, nous étions jeunes, sans enfant…

 

Pour la rénovation du T2, nous étions sur place et nous passions la majeure partie de notre temps libre à réaliser les travaux. Le prêt avait démarré depuis plusieurs mois.

Il devenait urgent de finir les travaux pour déménager dans le T2 et louer le T1 .

Le projet devait s’autofinancer  (j’avais tout lu de Robert KIYOSAKI !) (lire également l’excellent article en cliquant ici)  : les loyers de notre locataire ainsi que notre participation permettaient largement de couvrir les remboursements d’emprunts et les autres charges.

 

L’aventure continue

Un an et demi après ce premier achat, la famille allait s’agrandir et l’appartement serait trop petit pour trois. Qu’à cela ne tienne, nous avons alors acheté une superbe grange à la campagne à rénover…

 

travaux de renovation

Et voilà je suis reparti pour un an de travaux de rénovation (Travaux de rénovation : 5 astuces pour être super efficace ! Partie 1). Notre déménagement a eu lieu 15 jours avant l’accouchement de mon amie…

Puis les choses se sont accélérées : un mariage, un deuxième enfant, deux maisons  supplémentaires entièrement rénovées (dont une ancienne porcherie, je ne l’invente pas !), deux déménagements…

 

Nous utilisions toujours la même formule : achat, rénovation, location ou vente.

 

A la fin de chaque projet, pour s’auto-remercier du travail accompli, nous terminions par un petit voyage à l’étranger, histoire de garder la motivation pour le prochain… investissement !

Les projets se sont tellement enchaînés qu’à un moment, je ne savais plus si on investissait dans l’immobilier pour partir en voyage ou si on partait en voyage pour investir !

 travaux de renovation

 

J’ai mené ces travaux tout en continuant de travailler en tant que salarié dans une grande entreprise.

J’ai la chance d’avoir un travail intéressant, riche en contacts et échanges où je me sens utile. Je n’ai pas l’intention d’en changer… enfin pour le moment !

Avec l’immobilier, il faut être patient. Mon objectif n’est pas de partir plus tôt à la retraite mais d’être moins dépendant de mon emploi pour consacrer plus de temps à mes passions et ma famille.

 

travaux de rénovation                                                            Avant                                                                        

travaux de rénovation

Après

Pourquoi investir ?

 

A moins d’avoir un capital suffisant pour vivre de ses rentes, et bien, il faut bosser (L’immobilier c’est pour les fainéants?) !! Il n’y a pas de formule magique.

 

L’immobilier est le meilleur vecteur pour s’enrichir quand on n’a rien.

 

Etre salarié vous permet juste de sortir la tête de l’eau, pas de gagner de l’argent.

L’achat à crédit couplé à l’effet de levier (vos locataires remboursent votre prêt) permettent, si votre projet est bien pensé, équilibré, de ne pas avoir à toucher à vos économies.

La question n’est pas de savoir si c’est possible (je l’ai fait et refait..) mais bien de se dire : est-ce que je veux le faire, est-ce que je suis prêt à consacrer une partie de mon temps à ce projet, est-ce que je veux vivre cette aventure et avoir la vie que je souhaite ?

Il est plus simple de rester dans sa zone de confort que de vouloir sortir de la Rat Race !!

 

Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas mais parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

 

Comment investir ?

 

Investir dans l’immobilier n’est pas une chose compliquée en soit. Il faut un minimum de méthode, d’organisation, de planification, pour voir son rêve se concrétiser.

 

En clair, il faut une méthodologie pour avancer étape par étape, à son rythme, de l’achat à la location en passant par la rénovation.

 

Il y a beaucoup d’analogies entre le fait d’investir dans l’immobilier et voler en avion. Il faut d’abord :

  • Se former, apprendre les règles essentielles de la navigation de jour comme de nuit. (comment se former gratuitement ?)
  • Faire un essai de vol sur simulateur. C’est-à-dire monter un projet qui tient la route en visant l’auto-financement.
  • Que votre avion soit assuré et bien vérifier que vous bénéficiez d’un accompagnement juridique si les choses devait mal tourner. Avez-vous une assistance juridique dans votre contrat d’assurance ?
  • Commencer par un petit avion plutôt qu’un 744. Inutile de partir sur un immeuble de 6 lots pour votre premier projet, commencez par un appartement ou deux, histoire de se faire la main. C’est beaucoup plus rassurant et réaliste au départ.
  • Choisir son copilote. En clair, choisir un mentor et s’entourer d’une équipe positive et motivante.
  • Valider la check liste avant le décollage, avant d’acheter.
  • En vol, c’est à dire à la location, s’assurer que tout va bien, que l’organisation interne est bien optimisé. Je parle bien évidemment de l’optimisation fiscale, comment déclarer ses revenus…
  • À l’atterrissage , ou à la vente, s’entourer de personnes compétentes qui pourront vous informer de la météo au sol, si la fiscalité est au beau fixe ou orageuse.

 

Pourquoi ce blog ?

 

Ce blog a pour vocation de vous faire partager ces 10 années d’expériences immobilières, avec ces bons moments, ces réussites mais aussi ces échecs et ces galères.

Comprendre et assumer ses erreurs sont les meilleures choses pour apprendre et avancer rapidement. Il n’y a qu’à l’école où vous êtes mal notés parce que vous faites des fautes. Dans la vie j’appelle ça l’expérience.

 

La plus grande gloire n’est pas de ne jamais tomber

mais de se relever à chaque fois.

Confucius

 

A qui est destiné ce blog ?

 

J’aimerai que ce blog ressemble à ce que j’aurai aimer lire il y a 10 ans lorsque je me suis lancé. Il est destiné :

  • A tous ceux qui ont envie d’investir mais qui ne savent pas par quel bout commencer.
  • A tous ceux qui veulent apprendre avant de se lancer.
  • A tous les investisseurs qui veulent faire partager leur expérience, leur connaissance, leur stratégie d’investissement.
  • A tous ceux qui veulent nouer des liens et trouver un mentor pour les guider dans l’aventure.
  • A tous ceux qui veulent rénover avec qualité un bien immobilier et se lancer dans les travaux de rénovation (se former gratuitement !).

 

A qui ce blog n’est pas destiné ?

 

  • A ceux qui veulent une recette miracle et faire fortune en 6 mois dans l’immobilier.
  • Aux indécis qui trouveront toujours une bonne excuse pour ne pas se lancer. Ami procrastinateur, passer votre chemin !
  • Aux pessimistes de tous bords qui passent plus de temps à critiquer qu’à passer à l’action.

 

Ce site présente des liens affiliés dans l’unique but de vous proposer davantage de contenus gratuits.

 

Je souhaite que ce blog soit surtout un lieu d’échanges entre investisseurs, entrepreneurs que vous soyez débutant ou expert dans votre domaine.

L’objectif est de mutualiser nos compétences pour gagner en efficacité dans nos projets immobiliers.

 

Découvrez les 5 principes de bases  dans l’immobilier :

 

 Comment louer en saisonnier ?

 

Quel est le principal problème que vous rencontrez actuellement pour mener à bien votre projet immobilier ? Laissez vos commentaires ci-dessous.

 

10 Des réflexions sur “Qui suis-je ?

  1. Bravo pour ce blog ! De judicieux conseils donnés par un “Passionné” de l’immobilier & de l’artisanat ! Chapeau Manu !

    • Bonjour Guillaume,
      Merci pour les encouragements, c’est sympa de ta part !
      Quand je vois une belle ruine, je la vois déjà complétement rénovée ! C’est plus fort que moi ! Ca aide aussi à garder la motivation pendant la phase de travaux ! En fait, je regarde essentiellement le gros oeuvre pour traquer les désordres, les volumes et le potentiel !
      A bientôt !

  2. Pingback: Immobilier : acheter pour louer, la stratégie gagnante !

  3. Bonjour Emmanuel,

    simplement fan de ton blog! énormement de réponse a mes questions.

    je viens d’acheter un appartement t1 a angers a retaper

    je souhaiterai savoir de quelle fiscalité tu parles quand tu dis que 80% des gens ne connaissent pas?

    plein de courage a toi

    • Bonjour Gwenn,

      Félicitations pour ton investissement !

      Pour le choix de la fiscalité tu as encore le temps. Mais c’est du réel pour ton information. Je vais publier un premier article dessus fin février. Reste vigilant !

      Tu envisages de louer en saisonnier après ?

      Bon courage pour les travaux. Tu t’en réserves ou tu fais sous-traiter à des entreprises ?

      Emmanuel

      • c’est un investissement comptant avec un locataire en place donc pour l’instant je ne peux pas faire grand chose le bail s’arrête dans 2 ans du coup je mètrerai congés au locataire à ce moment la pour refaire les travaux nécessaire et voir sur quelle location je vais partir.
        Je vais faire une partie des travaux moi même car ce n’est que du petit œuvre et en suivant tes conseils ça va aller 😉

        Mais en tout les cas vraiment top tes publications c’est motivant

        • Bonjour Gwenn,
          Ah ok pour ton projet, tu as l’air bien motivé et tu as raison de l’être !
          Content que le site te plaise, il est fait pour ça.
          Si tu veux tu peux t’inscrire à la newletters pour ne manquer aucun article.
          Au plaisir de te lire

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