Rendement locatif : comment le calculer simplement

Dans certaines petites annonces immobilières « spécial investisseur », nous voyons apparaître des rendements locatifs en pourcentage qui sont sensés nous inciter à l’acte d’achat.

Mais de quoi parle-t-on réellement ?

A-t-on vraiment besoin de ces chiffres avant d’investir dans l’immobilier ?

A quoi ça sert le rendement locatif ?

Calculer le taux de rendement d’un bien immobilier permet de prendre sa décision d’achat en connaissance de cause.

Il permet de répondre à la question : est-ce que j’achète un bien rentable ou une dette à vie ?

Par exemple, il est d’usage de considérer qu’un taux s’approchant de 10 % est un excellent placement. Encore faut-il savoir de quel taux il s’agit…

Vous pouvez aussi comparer votre taux de rendement immobilier à celui de votre livret A à 1%. C’est globalement la même chose.

Il existe plusieurs façons de calculer le taux de rendement d’un bien.

Le rendement locatif brut

C’est le plus simple à calculer car il se fait généralement de tête mais c’est aussi le moins précis.

Il permet juste de donner une tendance sur la rentabilité du bien.

Voici comment il se calcule :

Les recettes comprennent les loyers perçus et prestations annexes (linge de toilette, draps, ménage…) si vous faites de la location saisonnière.

Le coût total du bien comprend :

Prix d’achat
Coût des travaux éventuellement
Frais de notaire
Frais d’agence immobilière

Prenons un exemple :

Prix achat + travaux + frais notaire et agence = 100 000 €
Recettes annuelles : 10 000 €

Rendement Brut = (10 000 x 100) / 100 000 = 10 %

Le rendement locatif net

Le rendement net est un peu plus précis car il va prendre en compte les charges afférentes à la location de votre bien (mais pas les impôts) :

Il va falloir déduire de vos recettes :

les frais de syndics (si copropriété)
les frais de gestion si vous faites appel à une agence immobilière pour gérer vos entrées et sorties
l’eau + l’électricité (si location saisonnière)
l’assurance propriétaire
la vacance locative (en location nue)
les frais d’entretien
les taxes locales : foncière ou de séjour
l’assurance loyers impayés (en location nue, si vous la prenez)
le coût des annonces publicitaires (en location saisonnière on arrive facilement à 500 €/an)

Exemple :

Prix achat total : 100 000 €
Recettes annuelles : 10 000 €
Total des charges : 3000 €

Taux de rendement net = ((10 000 – 3000) x 100) / 100 000 = 7 %

Si votre objectif est de faire de l’autofinancement (au minimum) ce ne sera pas encore ce rendement qu’il faudra choisir, car il faut encore enlever les impôts.

Nous allons donc parler de Rendement net net.

Rendement locatif net après impôt

C’est le rendement, aussi appelé « net net », qu’il faut calculer pour savoir si vous allez gagner ou perdre de l’argent.

Beaucoup plus précis, il va également dépendre de votre situation fiscale et notamment de votre Taux Marginal d’Imposition.

Exemple :

Hypothèse de départ

Déclaration en micro BIC pour de la location saisonnière (avec abattement de 50 % sur les recettes)
TMI de 14%

Montant des impôts : 50 % des recettes = (10 000 x 50%) x 14 % = 700€

CSG + RDS = (10 000 x 50 %) x 15,5 % = 775 € (5,1 % de la CSG est déductible, mais on ne va pas rentrer dans le détail)

Rendement net net = ((10 000 – 3000 – 700 – 775) x 100) / 100 000 = 5,53 %

Comme vous pouvez le constater, en partant d’un taux de rendement brut à 10 %, on arrive après impôt, à un rendement de 5,53 %.

Et c’est pour cela qu’il est important d’avoir un taux brut dès le départ proche de la dizaine, ça vous garantira une bonne rentabilité au final, une fois que toutes les taxes et impôts seront enlevés.

En location saisonnière, choisir une déclaration au réel peut rapprocher votre imposition de zéro. Votre rendement net net est alors proche de votre rendement net.

Gain mensuel après impôt

Si vous voulez allez plus loin vous pouvez également calculer votre gain net net mensuel. C’est le montant qu’il faudra comparer à votre emprunt immobilier pour voir si vous avez atteint l’autofinancement.

Exemple :

Gain mensuel = (100 000 x 0.0553) / 12 = 461 €

Pour avoir un bien qui s’autofinance, il faut avoir un montant de mensualité de crédit inférieur à 461 €.

Un dernier pour la route ?

Alors, il existe bien un autre taux mais je ne vais pas m’attarder dessus.

C’est le Taux de Rentabilité Interne qui décrit les flux de trésorerie et compare le mode de financement (apport personnel /recours à l’emprunt) d’un projet d’investissement.

Son mode de calcul est assez complexe et son interprétation encore plus. Rien que la formule fait froid dans le dos :

Honnêtement si vous vous engagez vers un investissement financé à 100 ou 110 % par un emprunt immobilier et que votre taux de rendement net net est déjà intéressant, il est inutile d’avoir un indicateur supplémentaire pour prendre sa décision. Foncez.

Est-ce que cet article vous a définitivement brouillé avec les chiffres ou vous a éclairé sur les rendements locatifs ? Répondez-moi ci-dessous.

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