Beaucoup de personnes pensent qu’investir dans l’immobilier est réservé aux classes aisées qui souhaitent placer leur argent.
Faut-il vraiment de l’apport personnel pour obtenir de sa banque le financement d’un bien locatif ?
Voici 4 solutions pour s’en passer. Enfin 4…
Investissement locatif sans apport : c’est possible
Jusqu’à présent, ma banque ne m’a jamais demandé d’apport personnel pour mes différents prêts immobiliers.
J’ai toujours emprunté 110 % du prix du bien.
110 % est une expression pour dire que l’on emprunte le coût total du projet : prix d’achat + notaire + agence + travaux.
Il semble que la période où l’on pouvait emprunter 110 % soit révolue.
Maintenant, la majorité des banques demandent un apport en numéraire pour vous accorder le financement de votre projet immobilier.
Alors c’est quoi de l’apport personnel ?
C’est une somme d’argent qui sort de votre poche pour financer une partie du projet.
L’apport personnel peut représenter 10 %, 20 % ou 50 % du montant total du projet.
C’est votre banquier qui la détermine en fonction de votre situation personnelle et de la stratégie de son établissement.
Avec l’immobilier, l’idée est de ne pas dépenser ses économies et faire jouer l’effet de levier au maximum.
Pourquoi votre banque vous demande-t-elle un apport ?
Elle veut s’assurer :
- de votre motivation.
Immobiliser son propre argent engage plus que de jouer avec celui des autres.
En faisant cela, elle s’assure que vous allez tout faire pour mener à bien votre projet
- limiter la casse en cas d’impayé
Si vous n’honorez pas le remboursement de votre crédit immobilier, votre appartement sera saisi puis vendu.
Si le marché est à la baisse, votre banque ne retrouvera peut-être jamais ses petits.
Elle revendra le bien moins cher que l’emprunt qu’elle vous a accordé.
En vous demandant un apport personnel dès l’acte d’achat, elle va diminuer ce risque.
3 + 1 solutions pour investir dans l’immobilier sans apport
1ère SOLUTION : un petit apport sinon rien.
Une 1ère solution mais qui n’en est pas une.
Pendant la phase de préparation du projet, montrez votre capacité d’épargne.
Un projet immobilier se construit dans le temps.
Ce n’est pas sur un coup de tête que l’on fait du locatif.
Voilà ce que j’ai épargné pendant 6 mois, 1 an et que je mets dans le projet.
Même s’il n’y a pas le compte pour votre banquier, ça prouvera votre détermination.
Au-delà du simple montant, votre banque va regarder l’effort d’épargne que vous allez faire pour vous constituer cet apport.
Si vous devez épargner 100 € par mois alors que vous gagnez 1500 € l’effort est beaucoup plus important que si vous épargnez 200 € sur 3000 € de revenu.
Vous pourrez alors essayer de négocier un montant d’apport beaucoup plus faible.
Petit rappel : vos comptes doivent être irréprochables : pas d’emprunt à la conso, pas de découvert…
C’est la première chose que votre banquier va regarder.
2ème SOLUTION : qui n’en est une qu’ à moitié
Vous pouvez aussi lui expliquer que vous êtes un peu juste en épargne de sécurité et que s’il demande trop d’apport vous mettrez en péril cet équilibre.
Par contre vous aurez intérêt à lui démontrer que votre projet est très très rentable et que vous ne pouvez pas passer à côté d’une si belle affaire.
Votre stratégie d’enrichissement est maintenant d’acheter des actifs qui vous rapporteront tous les mois de l’argent, pas d’épargner.
Par contre les gains seront placés sur de l’épargne ouverte chez lui.
3ème SOLUTION qui en est une
La meilleure technique pour éviter l’apport personnel dans un investissement immobilier consiste à convaincre sa banque que vous avez fait une excellente affaire.
Que votre bien vaut beaucoup plus que ce que vous l’avez acheté et cela même si le marché baissera plus tard.
En diminuant le risque, vous diminuez la contrainte qu’il vous impose.
Si pas de risque, pas de contrainte.
4ème SOLUTION qui n’est pas très légale…
Sur un site aussi sérieux que experiences-immobilieres.com, je ne peux cautionner cette pratique, mais je ne peux pas, non plus, ne pas vous en parler.
Cette technique ne marche que si vous avez des travaux à faire et que votre banquier ne vous demande pas l’apport personnel dès l’achat du bien.
Vous pouvez dire que vous injecterez votre apport pour la fin des travaux par exemple.
Certaines personnes (mal intentionnées ?) auraient alors tendance à gonfler un peu les devis des travaux en début de projet, lors du montage du prêt.
Par exemple : faire un devis pour une cuisine haut de gamme lors de l’achat du bien immobilier puis choisir en fin de chantier de poser une cuisine bas de gamme.
La différence entre les deux sera toujours ça en moins à apporter au projet.
Vous aurez donc moins recours à votre épargne en fin de projet pour boucler votre projet.
Mais cette technique montre ses limites surtout si votre banquier vous demande tout de suite de sortir votre cash dès l’achat du logement.
Pas folle la guêpe.
N’oubliez pas de bien préparer votre rencontre avec votre banquier.
Ficelez bien votre projet techniquement (calculez votre taux d’endettement avant et après projet, votre reste à vivre, le taux de rendement de votre projet…) et soyez prêt à leur acheter leurs produits pour avoir le financement de votre crédit.
Et puis si votre banquier ne veut toujours pas vous accorder de crédit sans apport, changez de banque.
N’oubliez pas que c’est vous le porteur du projet, c’est vous qui allez lui faire gagner de l’argent.
Vous ne lui tendez pas la main, vous n’êtes pas là pour faire la manche.
Vous lui offrez une excellente opportunité de faire des affaires avec vous.
N’inversez pas les rôles.
Ne casser plus votre tirelire, emmenez la à la plage.
Votre Banquier vous a-t-il demandé un apport personnel lors d’un achat immobilier ? Répondez ci-dessous dans les commentaires.
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Salut Emmanuel,
D’habitude je joue le «chieur» de service en chipotant sur ce que certains peuvent considérer comme des détails (mais c’est bien connu le Diable se cache dans les détails).
Cette fois mon désaccord est plus philosophique.
D’abord compte tenu des taux actuels je ne pense pas qu’on tienne les banquiers par les roubignoles quand on demande un prêt et qu’on peut les lui écraser s’il nous le refuse. En particulier la solution 2 m’amuse beaucoup “m’sieur l’banquier prete-moi à 110 % car si je mets un euro je risque d’y laisser ma chemise”. Franchement moi un tel discours ça me motiverait pas à prêter surtout qu’avec les taux actuels le banquier ne gagne rien (avec les systèmes de refinancement je pense même qu’ils y perdent)
Mais surtout je suis convaincu qu’il n’est pas forcément idiot de mettre un peu d’apport. Un point que tu oublies dans ton article c’est qu’un apport outre le fait de rassurer le banquier permet aussi de donner des «bons points» à un dossier et que ces bons points ne se transforment pas en images (comme à l’école quand on était petit) mais en taux favorables.
Il est généralement admis qu’entre 10 et 20 % d’apport (même si ce n’est pas toujours évident à vérifier car le banquier va avoir rapidement marre de faire des simulations en changeant le montant d’apport) permettent d’obtenir les meilleurs taux et sur quinze à vingt-cinq ans quelques centièmes voire dixièmes peuvent représenter une somme intéressante. Comme on emprunte moins on paie aussi un chouia moins d’assurance.
Ce qu’il faut étudier c’est si on ne met pas d’apport que va-t-on faire de ce pognon ? Dans ta solution 2 tu proposais au banquier de mettre cette épargne sur des produits maison. Or ces supports ne sont jamais vraiment très rémunérateurs. Pour moi sauf rares exceptions la rentabilité de l’immobilier physique ne doit pas être trop inférieure à 8 % net.
L’apport mis dans l’opération me rapporte donc du 8% net plus le petit quelque chose obtenu sur le taux. Si je prends mon propre exemple lors de mon dernier prêt obtenu dans une nouvelle banque avant la réception de l’offre définitive la conseillère voyant le montant de mon épargne (destinée à l’achat cash d’une résidence principale) ne m’a pas demandé de mettre plus d’apport mais ne proposait de l’AV maison et des parts sociales (il s’agit d’une banque mutualiste) à 2 % (et j’emprunte malheureusement à un taux supérieur)présenté comme un placement très intéressant.
J’ai accepté de mettre 50 € sur l’AV pour ne pas me fâcher d’emblée avec ma nouvelle banque mais j’ai joué sur le fait d’attendre le changement de domiciliation pour investir en force sur ce super placement (ce que je n’ai bien sûr jamais fait une fois l’offre de prêt reçue)
Entre placer mon épargne à 2 % ou à 8 % je n’hésite pas longtemps. Bien sûr si le banquier me proposait mieux que du 8 % net ça ne serait pas le même deal…
Bref comme toujours au lieu de se fier aux formules dispensées dans les formations «utiliser l’argent des autres» ou «profiter au maximum de l’effet de levier» je n’oublie pas qu’un levier ça représente un coût et qu’il fait vérifier que le coût vaille le coup
Maintenant je vais commenter ton article invité chez Guillaume 😉
Salut Didier-Fabrice,
J’aime bien ton franc parlé et le coté toujours imagé de tes propos.
Moi ce que j’aime dans l’immobilier c’est que tu peux acheter un actif avec rien. Je vois ça comme un investissement pas un placement. Et il n’y a pas beaucoup d’autres solutions si tu pars de Zéro
Le coût de l’effet de levier c’est le prix à payer pour faire du business. Et c’est normal.
Il faut payer le notaire, les frais d’agence, les artisans pour les travaux, la banque sous forme d’intérêt (voir d’une petite AV à 50€ pour faire plaisir à ton conseiller), les services fiscaux tout ça pour quoi ? Avoir le droit d’exploiter ta location et d’un retirer un peu de cash.
Le coût est toujours trop important mais il te permet de te lancer dans l’aventure. Sinon tu fais rien et dans 10 ans tu seras au même point.
Maintenant je suis d’accord avec toi : lorsque tu as du cash tu peux optimiser l’effet de levier, mais la majorité des gens n’ont pas cette opportunité.
C’est pour ça que je trouve que tu es un peu dur dans tes propos vis-à-vis des formations effet de levier maximum 😉 !
J’ai vu (trop tard) que tu avais fait également un excellent article sur les mobil-home un peu plus chiffré que le mien d’ailleurs. Mais c’est toi l’expert!
Au plaisir