Diviser un immeuble en appartements ? Oui mais attention !

immeuble à diviser

Il est tentant de vouloir diviser un immeuble pour le revendre à la découpe ou en optimiser les espaces locatifs.

Mais attention à ne pas s’engager trop vite dans ce type de projet. Des autorisations sont nécessaires au plus haut niveau.

Explications !

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A 100 m de chez moi il y a une grosse maison de ville en vente depuis des années. La maison dispose d’un commerce au rez-de-chaussée.

J’avais visité le bien il y a un an et l’annonce avait disparu.

J’étais persuadé que l’immeuble avait été vendu.

Et puis non.

L’annonce est ressortie sur le bon coin. Le prix avait carrément chuté passant de 250 k€ à 170K€.

Le projet de division en appartements

J’avais en tête de transformer ce bâtiment en appartements en le divisant pour optimiser les espaces. Je faisais un appartement par niveau et au rez-de-chaussée un studio et un local commercial. Le chantier m’apparaissait assez simple. En principe…

Pourquoi diviser ?

L’idée est simple, le prix du mètre carré est moins cher sur une grande surface que pour les petites. Mieux vaut acheter une seule grande surface à diviser que plusieurs petites. Il n’y a pas de petites économies.

Pour moi, ce bien entre dans la catégorie des invendables.

Avec l’obligation de conserver le local commercial (PLU), il ne s’adresse qu’à une infime partie des potentiels acheteurs.

Ceux qui recherchent une résidence principale (RP) à l’étage avec un local commercial en dessous.

Genre artisans.

Et ça ne doit pas courir les rues.

D’après l’agent immobilier, les visites sont rares.

Personnellement c’est exactement ce que je recherche.

Un bien suffisamment complexe pour la majorité des acheteurs de RP, mais techniquement pas très compliqué à diviser.

Négocier le prix, pour diviser l’immeuble ?

Ni une ni deux je suis retourné faire une visite avec l’agent immobilier.

Nouvelle proposition au vendeur pour 150 k€.

150 k€ pour 260m² soit 575 €/m² alors que le prix du m² est plutôt de 2000 à 2500 € en neuf dans le secteur, c’est plutôt une bonne affaire.

Et puis j’ai eu un doute.

Non pas sur le bien mais sur la division.

Et notamment sur deux choses :

1/ Pour accéder aux étages, il fallait créer une porte d’entrée côté rue qui venait diminuer d’autant la surface commerciale actuelle. L’agent immobilier m’avait dit que la mairie ne voulait pas qu’on supprime le local commercial. Il fallait le conserver.

Oui mais, pouvait-on en diminuer un peu la surface ? Pas sûr…

2/ Les parkings

En créant des logements est-ce que le PLU n’allait pas m’imposer « la taxe de stationnement manquant » ?

Ce qui peut est possible même si on n’augmente pas la surface habitable.

Chez moi c’est 3000 € par place de stationnement manquant. A raison de deux places de stationnement par appartement et 3 appartements, la note peut rapidement monter.

J’avais bien prévu des stationnements en enfilade (l’un derrière l’autre) mais je me demandais si ça allait passer.

Pour en avoir le cœur net, j’ai déposé en mairie un Certificat d’Urbanisme Opérationnel CU b

Alors c’est quoi un Certificat d’Urbanisme Opérationnel ?

C’est un document très simple à remplir qui va vous permettre de valider votre projet auprès de l’administration.

Il faut juste décrire en quelques lignes votre projet, prendre des photos avant/après, mettre un plan du cadastre que vous allez chercher sur cadastre.com et le tour est joué.

(Je n’ai même pas pris le temps de taper mon argumentaire !)

Vous le déposez en mairie contre un récépissé et vous n’avez plus qu’à attendre 2 mois pour avoir la réponse.

Pas besoin d’être le propriétaire du logement pour déposer le document, n’importe qui peut le faire.

Lors de la dépose du document en mairie, la personne de l’urbanisme (très sympathique) était étonnée de ma demande. Vous faites un CU pour ça ?

Euhh ben oui ? Pourquoi ?

J’aime bien savoir où je mets les pieds avant d’acheter.

Deux mois après le verdict tombe :

Refus de projet

Je pensais que c’était par rapport au parking.

Eh bien Non.

C’est juste qu’il n’y avait pas assez d’électricité dans la rue. Il fallait renforcer le réseau.

Un comble lorsqu’on sait que le bien est en plein centre-ville. Mais la municipalité venait tout juste de refaire tous les trottoirs et le réseau électrique enterré alors j’imagine qu’ils n’avaient pas envie de tout défoncer pour moi.

Ils m’ont joint la réponse d’ENEDIS (ex ERDF pour les anciens), qui s’engage à faire le chiffrage exact de l’opération envisagée à la dépose du permis de construire…

Oui car si je prends tout cela à mes frais, j’imagine que la donne est différente.

Comme j’étais en pour parler sur un autre immeuble, j’ai lâchement abandonné ma quête d’informations avec celui-ci.

J’aurais pu notamment téléphoner directement à ENEDIS pour de plus amples informations.

Je garde sous le coude ce projet et si dans un an il est toujours à la vente j’y retourne !

 

Et vous ? Avez-vous déjà pensé à diviser un immeuble ?

 

7 Des réflexions sur “Diviser un immeuble en appartements ? Oui mais attention !

  1. Bonjour Emmanuel
    Article très intéressant, j’aime particulièrement le scan du CU b, comme quoi montrer ce que l’on fait est très parlant.
    je suis tombé sur ton site via rendement locatif .com ou tu proposes tes services, il se trouve que j’habite à Brest, et que j’ai en projet d’investir dans du locatif en faisant de la division de surface notamment.
    bref, je vais suivre tes posts avec attention
    Johan

    • Bonjour Johan,
      Merci pour le retour.
      Brest est une ville très intéressante avec des prix bas et un paquet d’étudiants.
      Bon courage dans tes recherches !
      Au plaisir
      Emmanuel

  2. Perso, je ne suis pas pour cette pratique. Je trouve que c’est beaucoup mieux de louer, car le locataire a droit à plus d’espace. Je n’aurais pas aimé qu’on me loue que quelques mètres carré, moi. J’aime beaucoup les grandes maisons :)

  3. Bonjour,

    Je suis tombée sur ce site par hasard et je pense que certains pourrons peut être m’éclairer sur un projet immobilier.
    J’ai l’intention d’acheter une maison qui a été divisé en 3 appartements.
    Les vendeurs sont 4 “amis” qui ont investis dans cette maison il y a plusieurs années et ont diviser la demeure en 3 studios. Ces studios ont été loués durant toute ses années.
    Aujourd’hui, pour des raisons d’autres projets, ils vendent donc leur 3 appartements.
    Cependant, les 3 appartements ne représentent qu’un seule lot : celui d’une maison.
    Les vendeurs sont donc dans l’obligation de vendre le tout ensemble.
    Les appartements sont tous équipés d’un compteur d’eau et d’un compteur électrique. Cependant, concernant l’électricité, seul le compteur générale a un contrat EDF. Une provision de charge a donc lieu et une régulation se fait ensuite selon la consommation réelle de chaque locataire.
    Il n’y a pas de règlement de corpo ou bien même de Syndic. Je pense que les vendeurs ont du crée une SCI.
    Les vendeurs m’expliquent qu’il y a possibilité de raccorder chaque compteur électrique à EDF ( moyennant des frais car passage d’un câble aérien + passage du consuel) et dans la cour il y a possibilité de créer des places de parking pour répondre au PLU. Ainsi, je pourrais déclarer cette division en mairie des que je le souhaite ( moyennant bien entendu des frais).
    Cependant, cela ne m’intéresse pas dans l’immédiat.
    Je souhaite acheter et louer les appartements comme ils le faisaient jusque la. Je me pencherais sur la déclaration officielle de division le jour d’une potentielle revente.
    Mais, un détail m’échappe. Actuellement il existe donc une seule taxe foncière. Si la division n’a pas été signalé en mairie, est il possible tout de même de faire une déclaration fiscale pour que chaque locataire puisse avoir une taxe d’habitation ?
    Si 3 locataire se déclarent sur cette adresse, les impôts ne vont il pas avoir un problème de compréhension ?

    Merci d’avance,

    Melle DUARTE

    • Bonjour,

      C’est les limites du système de la division non officielle à la revente. Qui payait la taxe d’habitation jusqu’à présent ?
      Autre interrogation internet, si on peut mutualiser un abonnement quid du respect d’Hadopi en terme de responsabilité lors d’un téléchargement illégal par exemple. A moins d’avoir un routeur qui trace tous les échanges comme ça nous est imposé en loc saisonnière. Mais dans le cas d’une location à l’année, je sais pas si ça passe…
      Au plaisir

  4. Bonsoir tous,

    Je viens vers vous pour une information majeur dans le but d’acquérir un immeuble. Permis de construire ou déclaration préalable?

    Commençons par le début, cet immeuble été une maison d’habitation dans les années 90, suite à la vente de celui-ci, des bureaux ont été créés mais aucun changement de destination a été fait. J’en conclus qu’il est donc possible de créer 7 appartements. Ayant vu en amont avec un Architecte des Bâtiments de France j’ai la possibilité de créer des ouvertures. Je me suis documenté, pour de simples ouvertures et la création d’un planché de moins de 20m2 je n’ai besoin que d’une déclaration. MAIs en discuputant avec une archi, elle m’a clairement dit que j’avais obligation d’obtenir un permis.. L’hurbanisme pourrait me répondre? Avez vous une idée de la réponse?

    Merci d’avance

    Ugo

    • Bonjour Ugo,
      Comme vous le dites, le mieux est de vous renseigner directement auprès du service de l’urbanisme pour connaitre les règles qui s’applique à votre ville. A l’oral mais surtout à l’écrit avec la dépose d’un CU opérationnel pour valider votre projet global. Si ça se trouve vos 7 appartements vont demander la création de places de parking supplémentaires (ou de la taxe correspondante…), un local poubelle, un local vélo (c’est arrivé pour un ami…), ou simplement pour vérifier s’il y a assez d’électricité pour alimenter votre immeuble…
      Au plaisir
      Emmanuel

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