LMNP contre SCI à l’IS : le Match !

Lmnp versus SCI

LMNP contre SCI à l’IS l’importance de bien choisir son statut lors de l’achat de son bien.

Dans la catégorie location Meublée, deux statuts s’affrontent depuis la nuit des temps : le LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel et la Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés.

Passons en revue les avantages et inconvénients de chaque régime.

Notre guide sur LMNP contre SCI à l’IS

Mais avant si vous voulez tout connaitre sur la SCI à l’IS il existe un petit guide au top dont je vous recommande la lecture. Si vous le prenez envoyez-moi un mail et je vous enverrai mon guide ultra complet validé par mon comptable sur le régime LMNP.

 


Loueur en Meublé Non Professionnel : LMNP

C’est le plus simple des régimes car il ne nécessite que très peu de démarches administratives et il est accessible à vraiment n’importe qui.

Si vous achetez en nom propre et que vous faites du meublé, il n’y a qu’à envoyer un petit courrier aux impôts pour les informer de votre choix (surtout si vous déclarez au réel simplifié).

Avez ce régime fiscal vous allez bénéficier d’un paquet d’avantages :

1.       Possibilité d’amortir fiscalement vos murs, travaux, meubles (sur des durées différentes)

2.       Si vous revendez un jour, l’assiette de la plus-value ne sera pas calculée en déduction de l’amortissement. Ex : prix d’achat 80 000 €, prix de vente 100 000 €. La plus-value est de 20 000 € * 34.5 % = 6900 € à payer aux impôts

3.       Au réel dans la majorité des cas, l’imposition de vos revenus sera égale à zéro pendant des années.

4.       Avec un achat en nom propre vous pouvez disposer du cash de vos loyers comme bon vous semble.

Inconvénient :

l’amortissement n’est pas illimité dans le temps. Il coure généralement sur une bonne dizaine d’années et après vous n’aurez plus rien à déduire au niveau amortissement.

Donc après, soit vous revendez à une SCI à l’IS et il faudrait repayer des frais de notaire, soit vous gardez le bien mais vous payerez des impôts, soit vous revendez le tout ! Pour un autre projet.

Lorsqu’on investit pour la première fois dans l’immobilier, il faut savoir que cet investissement sera rarement le plus rentable dans notre vie d’entrepreneur.

Mais ce n’est pas pour cela qu’il ne faut rien faire bien au contraire.

Vous allez vous améliorer avec le temps.

Quelques années après votre premier achat, il y a de fortes chances pour que vous vous en sépareriez. Pour un projet plus gros, plus rentable ou pour profiter du cash généré et se la couler douce au soleil.

SCI à L’IS

La Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les sociétés est un peu moins simple à mettre en place car il faut créer une SCI. Mais bon ce n’est pas très compliqué. Votre notaire ou un avocat spécialisé vous trouvera les meilleurs statuts pour un petit billet de 1000 à 2000 €.

Premier point négatif : le coût de constitution de la société.

Si vous acheter le bien immobilier avec la SCI. La banque va faire un prêt à une personne morale : la SCI.

Deuxième point négatif : les taux d’emprunts.

Les taux d’emprunts sont généralement plus élevés pour une entreprise que pour un particulier.

Troisième point : pour disposer de votre l’argent, vous allez être imposé sur les sommes que vous allez sortir de la société. Si vous laissez le cash s’amasser dans la SCI, pas d’impôt. Mais dès que vous en sortirez, vous serez imposé.

Quatrième point : en cas de revente.

L’amortissement que vous avez effectué pendant des années va venir gonfler votre plus-value :

Ex : prix d’achat 80 000 €, prix de vente 100 000 €.

Si vous avez déjà amorti pour 30 000 € de murs, meubles…

La plus-value est de (100 000 € – 20 000 € – 30 000 €) x 33.33% = 16 665 € à payer aux impôts.

Avantages : la possibilité de transmettre à vos enfants votre patrimoine est simplifié (cession de part).

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Mon offre tient toujours, vous toucherez en plus mon guide spécial LMNP, validé par mon comptable. Voilà ce qu’en pense Christophe (Si vous voulez savoir qui est Julien c’est mon comptable) !

le guide SCI à l'IS valider par son comptable

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Conclusion LMNP contre SCI à l’IS

Pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier le plus simple reste d’opter pour le régime LMNP (au réel simplifié).

Pour ceux avec un peu plus d’expérience et une vision à long terme et qui ne vont pas revendre dans les années futures : la SCI à l’IS apparaît comme le meilleur choix.

J’ai bien du oublier 2/3 choses alors n’hésitez pas à laisser un commentaire !

PS : voici ce que vous pensez du guide de Paul sur les SCI. Cliquez sur les commentaires pour accéder à son guide.

 

Pour plus d’information sur ce guide contactez nous ici

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