LMNP contre SCI à l’IS : le Match !

sci is LMNP

Il est important de bien choisir son statut lors de l’achat de son bien.

Dans la catégorie Meublée, deux statuts s’affrontent depuis la nuit des temps : le LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel et la Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés.

Passons en revue les avantages et inconvénients de chaque régime.

Loueur en Meublé Non Professionnel : LMNP

C’est le plus simple des régimes car il ne nécessite que très peu de démarches administratives et il est accessible à vraiment n’importe qui.

Si vous achetez en nom propre et que vous faites du meublé, il n’y a qu’à envoyer un petit courrier aux impôts pour les informer de votre choix (surtout si vous déclarez au réel simplifié).

Avez ce régime fiscal vous allez bénéficier d’un paquet d’avantages :

1.       Possibilité d’amortir fiscalement vos murs, travaux, meubles (sur des durées différentes)

2.       Si vous revendez un jour, l’assiette de la plus-value ne sera pas calculée en déduction de l’amortissement. Ex : prix d’achat 80 000 €, prix de vente 100 000 €. La plus-value est de 20 000 € * 34.5 % = 6900 € à payer aux impôts

3.       Au réel dans la majorité des cas, l’imposition de vos revenus sera égale à zéro pendant des années.

4.       Avec un achat en nom propre vous pouvez disposer du cash de vos loyers comme bon vous semble.

Inconvénient : l’amortissement n’est pas illimité dans le temps. Il coure généralement sur une bonne dizaine d’années et après vous n’aurez plus rien à déduire au niveau amortissement.

Donc après, soit vous revendez à une SCI à l’IS et il faudrait repayer des frais de notaire, soit vous gardez le bien mais vous payerez des impôts, soit vous revendez le tout ! Pour un autre projet.

Lorsqu’on investit pour la première fois dans l’immobilier, il faut savoir que cet investissement sera rarement le plus rentable dans notre vie d’entrepreneur.

Mais ce n’est pas pour cela qu’il ne faut rien faire bien au contraire.

Vous allez vous améliorer avec le temps.

Quelques années après votre premier achat, il y a de fortes chances pour que vous vous en sépareriez. Pour un projet plus gros, plus rentable ou pour profiter du cash généré et se la couler douce au soleil.

SCI à L’IS

La Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les sociétés est un peu moins simple à mettre en place car il faut créer une SCI. Mais bon ce n’est pas très compliqué. Votre notaire ou un avocat spécialisé vous trouvera les meilleurs statuts pour un petit billet de 1000 à 2000 €.

Premier point négatif : le coût de constitution de la société.

Si vous acheter le bien immobilier avec la SCI. La banque va faire un prêt à une personne morale : la SCI.

Deuxième point négatif : les taux d’emprunts.

Les taux d’emprunts sont généralement plus élevés pour une entreprise que pour un particulier.

Troisième point : pour disposer de votre l’argent, vous allez être imposé à 33 % sur les sommes que vous allez sortir de la société. Si vous laissez le cash s’amasser dans la SCI, pas d’impôt. Mais dès que vous en sortirez, vous serez imposé à 33 %.

Quatrième point : en cas de revente.

L’amortissement que vous avez effectué pendant des années va venir gonfler votre plus-value :

Ex : prix d’achat 80 000 €, prix de vente 100 000 €.

Si vous avez déjà amorti pour 30 000 € de murs, meubles…

La plus-value est de (100 000 € – 20 000 € – 30 000 €) x 33.33% = 16 665 € à payer aux impôts.

Avantages : la possibilité de transmettre à vos enfants votre patrimoine est simplifié (cession de part).

Conclusion LMNP contre SCI à l’IS

Pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier le plus simple reste d’opter pour le régime LMNP (au réel simplifié).

Pour ceux avec un peu plus d’expérience et une vision à long terme et qui ne vont pas revendre dans les années futures : la SCI à l’IS apparaît comme le meilleur choix.

J’ai bien du oublier 2/3 choses alors n’hésitez pas à laisser un commentaire !

12 Des réflexions sur “LMNP contre SCI à l’IS : le Match !

  1. La conclusion est claire et je partage à 100%

    Certains prennent une 3e voie: ils créent une sas ou une sarl pour pouvoir egalement compter les amortissements même en cas de location nue.
    C’est top mais attention à la revente car dans ce cas vous serez imposé sur la plus value sur la totalité de la vente… et ça fait mal de chez mal…

  2. Bonjour Emmanuel, est-ce bien sûr que l’amortissement ne vient pas en déduction lors de la vente du bien en LMNP et augmente donc la plue-value ?
    Deux comptables que j’avais contacté m’avait justement mis en garde par rapport à çà en me disant qu’on ne pouvait pas profiter deux fois d’un avantage fiscal…!
    Y a t-il un texte de loi ou autre ?
    Merci

  3. Avec une SCI, peut-on déduire les frais de fonctionnement (je pense aux frais d’essence pour se rendre sur le logement pour les visites ou travaux, je pense aux frais de repas, etc) ?

  4. bonjour
    pouvez vous nous faire un comparatif LMNP vs SCI vs SAS/SARL.
    En couple non pacs avec 3 enfants notaire et comptable me conseillent le pacs+testament+sarl familliale
    cdlt

  5. Troisième voie…. SCI A L’IR au réel qui loue a une société à l’IS déjà existante pour la location meublée (le domicile des propriétaires étant dans l’immeuble et il y a une location nue…..

    • Oui il y a beaucoup de formules différentes et c’est sans compter le LMP, le para-hôtelier…
      Je vais publier des comparatifs, restez à l’écoute !

  6. Merci pour cette synthèse rapide de ces deux solutions.

    LMNP et SCI sont deux modes de détention différent pour faire des investissements de nature différente. Par exemple, il est fortement déconseillé de faire de la location saisonnière en SCI.
    Donc si vous souhaitez faire du LMNP en société c’est la SARL par exemple qui sera plus adaptée.

  7. bonjour,
    je suis en recherche de la meilleure formule pour transmettre a mes enfants un bien dont je viens de faire l’acquisition et que je souhaite loué en LMNP de temps en temps. la signature définitive est prévu dans 3 mois.

    La piste évoqué avec mon notaire est donc :
    1 création d’une sci familiale avec mes enfants en nue proprieté et moi en usufruit , l’idée est que les loyers percus reste dans la SCI , IR ou IS est une question d’ailleurs )
    2 acquisition du bien
    Toutefois après quelques lectures , j’ai pu voir des informations precisant que la SCI avec LMNP (ce que je souhaite mettre en place) n’est pas possible ?
    je dois préciser que je ne ferai pas d’emprunt .
    de même je viens de lire sur les commentaires ici que cela est mieux cette paire en SARL sans toutefois préciser pourquoi .
    une ame charitable peut t’elle m’éclairer ou me rediriger
    merci de l’attention porté

    • Bonsoir Serge,

      Soit vous achetez en société, soit en nom propre. Le statut de LMNP est uniquement en nom propre.

      Si votre projet est clairement de transmettre votre patrimoine, et de payer le moins d’impôt lors de cette transmission la SCI semblerait plus judicieuse. Après tout dépend de ce que vous entendez par louer en meublé de temps en temps… Est-ce que la SARL familiale serait alors plus avantageuse ? Honnêtement je ne suis pas spécialiste et je préfère vous orienter vers mon comptable si vous voulez.
      Tenez moi au courant !

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