Faut-il acheter sa résidence principale avant d’investir dans l’immobilier locatif ?

Analyse détaillée entre la poule et l’œuf.

Faut-il acheter sa résidence principale (RP) avant d’acheter de l’immobilier locatif ou faire le contraire ?

La réponse est claire et sans appel.

Faut-il être propriétaire de sa RP avant d’investir dans de l’immobilier locatif ?

#1 Les avantages d’être propriétaire de sa résidence principale (RP) depuis quelques années sont incontestables pour les banques.

C’est une situation très rassurante pour eux.

Pourquoi ?

Parce que la banque a des garanties supplémentaires en cas de défaillance de votre part.

Vous avez déjà remboursé une certaine partie du crédit de votre RP.

Si vous deviez rencontrer des difficultés de remboursement sur un autre bien, la banque saisirait votre maison, la vendrait et rembourserait vos dettes.

Plus vous avez remboursé votre RP et moins la banque prend de risque.

Elle sait qu’il y a du cash immobilisé en cas de problème.

Et elle saura aller le chercher.

Au contraire, si vous venez tout juste d’acheter votre RP, la banque court de grands risques.

Le prix de votre maison ne se revendrait pas à la hauteur du prix d’achat initial (frais de notaire en plus).

La banque ne retrouverait pas ses petits en cas de revente.

Donc là non ce n’est pas un avantage.

A moins d’avoir acheté bien bien en dessous du prix du marché.

Une RP ça coûte plus cher que d’être en location.

On accepte généralement un montant de loyer supérieur lorsqu’on est propriétaire (je parle du remboursement du crédit) que lorsqu’on est locataire.

C’est pour soi, c’est pour sa maison.

Donc on va mettre plus cher dans le remboursement de la mensualité de sa RP que ce qu’on aurait mis en loyer locatif.

Une fois proprio il faut entretenir la maison.

Avec les frais que cela demande.

Payer la taxe foncière tous les ans.

Les premières années de remboursement de votre crédit RP consiste surtout à payer les intérêts bancaires pas à rembourser du capital.

Vous pensez vous enrichir mais c’est surtout votre banquier qui touche sa com.

Avec votre RP vous avez certainement (comme tout le monde) été jusqu’au maximum de votre taux d’endettement.

Les fameux 33 %.

Si vous gagnez 2000 € vous ne pouvez vous endetter (normalement) qu’à la hauteur maxi de 2000*0.33 = 660 €

Une fois que vous avez atteint cette limite : finis les crédits.

Cette limite n’est que psychologique dans beaucoup de banques.

Je suis monté à beaucoup plus.

Il est tout a fait possible d’investir au-delà des 33 % de taux d’endettement par exemple dans de l’immobilier hyper rentable comme la location saisonnière.

Par contre le gros avantage de la RP c’est à la revente : Zéro plus value.

Tout l’argent va directement dans votre poche.

#2 Les avantages d’être locataire pour investir dans l’immobilier locatif 

  • Capacité d’endettement vierge à Zéro. L’idéal pour mener à bien tous les projets que vous souhaitez.
  • Pas de taxe foncière à payer.
  • Pas de frais en gros entretien.

#3 Propriétaire / locataire / société / nom propre : la fiscalité

La fiscalité des entreprises est favorable pendant le temps d’exploitation du business et défavorable à la revente (plus-value).

Pour les particuliers c’est le contraire, elle est défavorable pendant l’exploitation et favorable à la revente (absence de plus value sur la vente de votre RP).

L’un dans l’autre c’st Kiff Kiff bourico.

Les lois sont bien faites.

Lorsqu’on est propriétaire de sa maison, on s’imagine être le seul maître à bord.

Malheureusement ce n’est pas le cas.

Si vous oubliez de payer rien qu’une seule mensualité de votre prêt immobilier, votre banque va vous le faire savoir.

Et le jour où vous aurez fini de rembourser votre prêt, le jour où vous pensez être le seul boss à bord, ne vous trompez pas.

Si par mégarde vous ne réglez pas en temps et en heure vos impôts fonciers, votre service des impôts risque de vous rappeler à l’ordre.

Vous avez beau être le propriétaire il y a toujours des règles au-dessus de vous qui vous contraindront et qui limiteront votre liberté.

On n’est jamais pleinement propriétaire de son chez-soi.

Les ultra-riches ne possèdent rien en nom propre. C’est leurs sociétés qui détiennent leur patrimoine.

Ce n’est peut-être pas pour rien.

#4 Et moi qu’est-ce que j’ai fait : acheter ou louer en premier ?

Eh bien je me suis bien planté.

J’ai acheté ma RP avant.

En fait j’ignorai totalement tout ça avant d’acheter.

Et maintenant avec ma femme et mes enfants difficile de faire marche arrière.

L’immo n’est pas qu’une question de renta ou d’emplacement.

C’est avant tout un sacré projet de vie familiale.

Dès que je parle de vendre j’ai une levée de boucliers devant moi.

Tout le monde s’est attaché à la maison…

On a vécu des trucs de dingue à l’intérieur, des souvenirs incroyables, des grands moments, et des galères aussi.

La maison est chargée en émotions, en sentiments si bien qu’il ne sera pas possible de la vendre.

Même pour un bien bcp mieux (une petite vue sur mer me conviendrait parfaitement).

J’ai bien essayé de la vendre à une SCI où j’aurais fait rentrer mes enfants (vous voyez le truc) mais ce n’était pas intéressant financièrement. Frais de notaire, nouveau crédit…

Sauf si je fais des gros travaux et là je passerai ça en charges !

4 Des réflexions sur “Faut-il acheter sa résidence principale avant d’investir dans l’immobilier locatif ?

  1. S’acquitter d’un loyer c’est quand même du net net, contrairement aux loyers perçu d’un investissement locatif. Je veux bien croire que le locatif saisonnier rapporte bien + que l’économie d’un loyer, mais est ce qu’il rapporte assez au point de ne pas vouloir vivre dans un bien qui nous appartient ? Ou on ne peut pas faire vraiment ce que l’on veut ?

    Que conseillerez vous à un couple de jeune auto entrepreneur à qui les banques refusent tout crédit sachant que je dispose de 210k d’épargne ? (Joueur de poker en ligne et coiffeuse à domicile)

    En vous remerciant pour vos vidéos, toujours de bonne humeur Emmanuel !!

    • Bonjour Jérémy,
      Pour la RP le débat est entier.
      Ah oui le profil “joueur de poker en ligne” n’est pas très rassurant pour la banque !
      Un conseil ?
      Commencez pas un petit investissement financé avec vos liquidités, montrer à votre banque que ça marche et retournez la voir pour le financement d’un second investissement.
      Emmanuel

      • J’ai vraiment du mal à trouver un petit investissement dans le Morbihan (je suis d’Auray) , j’ai vu que vous êtes de Guidel justement. Je trouve que ces coins là sont vraiment hors de prix , le marché a l’air d’être à mes yeux saturés.
        Vraiment frustrant d’avoir pu épargner autant à 27 ans, et ne pas trouver le bon moyen d’investir son argent pourtant la volonté, l’efforts et les recherches sont là.

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