A quel prix acheter votre bien pour assurer sa rentabilité ?

Commencez par adopter les stratégies pour déterminer un prix d’achat équilibré et profitable.

Découvrez comment fixer le bon prix et maîtriser les rendements (brut, net, net-net). Savoir à quel prix acheter votre bien pour assurer sa rentabilité.

Ensuite, une fois que vous avez trouvé l’appartement de vos rêves, se pose alors la question de son prix d’achat.

A quel prix devez-vous acheter cet appartement pour qu’il soit rentable ?

C’est vraiment la question qu’il faut se poser.

Il ne faut surtout pas partir du prix affiché initialement par le vendeur et lui appliquer un coefficient de réduction. C’est malheureusement comme ça que la majorité des gens raisonnent.

Si on y réfléchit bien, c’est l’acheteur qui fixe le prix d’achat d’un bien et pas le vendeur. Je sais que je vais en choquer quelques-uns, mais c’est la réalité. Sinon ce serait trop facile. Et les prix s’envoleraient.

Les prix sont fixés par les acheteurs en fonction du marché.

Regardons dans ce module comment fixer un prix d’achat vous permettant d’avoir un bien rentable. Quand je dis rentable, c’est un prix d’achat qui vous permet de gagner de l’argent dès le premier mois d’exploitation de votre bien.

Si vous achetez au prix de la rentabilité, c’est que vous venez de faire une bonne affaire.

1.   Vrai problème & Fausses solutions

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il y a des routes qu’il ne faudrait pas suivre :

  • Sous prétexte de défiscalisation, certains promoteurs vont vous vendre un bien beaucoup plus cher que ce qu’il vous coûterait normalement.

Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’il n’y a qu’eux qui s’enrichissent. Certains promoteurs vont vous faire miroiter des économies d’impôts importantes, et on en oublierait presque les qualités et l’emplacement du bien.

En fait, ils ne vous vendent pas un appartement, mais un crédit d’impôt. Mais les lois changent, et votre bien restera.

S’il est mal placé, il restera mal placé. C’est la raison pour laquelle il faut d’abord regarder le bien et ses caractéristiques, et après se pencher sur le prix.

  • Malheureusement beaucoup de personnes achètent une dette. Ils n’achètent pas un bien immobilier, ils achètent une dette.

C’est-à-dire que les loyers ne couvrent pas entièrement le crédit immobilier. Il faut qu’ils rajoutent tous les mois une certaine somme d’argent pour payer leur emprunt.

Même si ce n’est pas beaucoup, 50 ou 100 € par mois, représente une belle somme au bout de 20 ans.

Le coût d’achat initial s’en trouve majoré.

Ce n’est pas comme ça qu’on s’enrichit, il faut assurer la rentabilité de votre bien.

Et c’est d’autant plus vrai que votre taux d’endettement va augmenter et vous aurez de plus en plus de difficultés pour multiplier les opérations.

  • Il ne faut pas être dans l’espoir d’une revente prometteuse. La plus-value se fait à l’achat. C’est un peu étonnant ce que je vais vous dire, mais tout est dans l’achat. C’est l’achat qui va conditionner toute la rentabilité du projet.

On peut toujours faire des projections comme « Le quartier va s’améliorer », « On est dans une zone en pleine expansion », mais il n’y aura peut-être rien. Si on part comme ça, sur des hypothèses hypothétiques, on ne maîtrise absolument rien.

Donc, l’important, c’est le prix d’achat. S’il n’y a qu’une chose à retenir, c’est ça. Il faut acheter au bon prix.

Au prix où vous allez avoir un investissement rentable.

Ce sont les fruits de cet investissement qui vont payer vos futurs jouets (résidence principale, voiture…) et non l’inverse.

a quel prix acheter votre bien pour assurer sa rentabilite

2.   Stratégie

J’ai eu plusieurs logements que je louais en nu ou en meublé et, à chaque fois, je cherchais au minimum l’autofinancement. Que les loyers couvrent l’intégralité des mensualités du prêt, des taxes et impôts. Le minimum était de faire une opération blanche.

Je n’ai jamais mis un seul centime dans mes opérations immobilières : zéro apport.

J’ai fait financer à chaque fois les biens à plus de 110 %. Ça veut dire que la banque me finançait 100 % du prix d’achat + les travaux, les frais de notaire, les frais de négociation, les frais de l’agence, les meubles.

L’idée est de demander le financement du coût total de l’opération, ce qui permet de ne pas avoir à débourser un seul centime.

Ça, c’est plutôt positif parce qu’on va faire de l’argent, sans avoir d’argent, ou plutôt avec l’argent des autres. Avec l’argent de la banque, qui va nous prêter la somme initiale, et les loyers des locataires qui vont rembourser nos mensualités.

La solution, c’est d’acheter un bien rentable : qui vous fait gagner de l’argent tous les mois.

L’objectif, ce n’est pas de gagner de l’argent dans 20 ans à la revente du bien. Dans 20 ans, vous serez peut-être ailleurs, vous ferez peut-être autre chose.

L’objectif, c’est vraiment de gagner de l’argent tout de suite. On appelle ça du CASH FLOW. Le Cashflow est un flux de trésorerie. C’est ce que vous allez mettre, à la fin de chaque mois, dans votre poche.

Pour cela le principe est simple :

Il faut que vos RECETTES

  loyers + prestations annexes (location de linge de maison, ménage, etc.)

soient largement supérieures

à vos DEPENSES

(mensualités du prêt + charges + impôts +  taxes…)

Pour s’assurer de cela, nous pouvons utiliser plusieurs formules mathématiques pour définir rapidement, en un clin d’œil, le prix auquel il faut acheter.

3.   Le rendement brut

Le premier indicateur important, est le rendement brut.

On va faire un petit peu de mathématiques : Rendement Brut (en %) = Loyer annuel * 100 / Prix d’achat total

Le prix d’achat total = prix d’achat que vous allez proposer au vendeur + travaux + frais de notaire + frais de l’agence

Exemple :

Prix d’achat total : 100 000 €Recettes annuelles : 10 000 €

Rendement brut : (10 000 x 100) / 100 000 = 10 %

Donc ça, c’est le premier indicateur important à calculer pour évaluer si votre bien est rentable ou non. 10 %, c’est déjà énorme.

Si vous atteignez déjà 10 % de rentabilité, vous êtes sûr de faire du Cash Flow. Vous êtes sûr de mettre de l’argent dans votre poche tous les mois.

4.   Le rendement net

Le deuxième indicateur important, c’est le rendement net. C’est la même chose que le rendement brut mais on va rajouter les charges et autres taxes dans le calcul.

Rendement Net (en %) = (Loyer annuel – Total des charges * 100) / Prix d’achat total

Charges :

  • Les frais de syndics et charges de copropriété
  • Les frais de gestion si vous faites appel à une agence immobilière pour gérer vos entrées et sorties
  • L’eau + l’électricité
  • L’assurance propriétaire
  • Les frais d’entretien
  • Les taxes locales (CFE, taxe foncière)
  • Le coût des annonces publicitaires

Exemples :

Prix d’achat total : 100 000 €Recettes annuelles : 10 000 €Total des charges : 3 000 €

Taux de rendement net = [(10 000 – 3 000) x 100)] / 100 000 = 7 %

Le taux brut était de 10 %, le rendement net est maintenant de 7 %.

5.   Le rendement net net

Le troisième indicateur est le rendement net net dit après impôt.

La formule se complexifie un petit peu. Nous allons encore enlever les impôts au rendement net

Si vous optez pour le mode d’imposition le plus simple qui est au forfait, voici combien d’impôt vous allez payer :

Si vous déclarez en micro BIC (ce n’est pas forcément ce qui est le plus intéressant, mais on y reviendra), vous avez un abattement de 50 % sur vos recettes.

C’est-à-dire que vous n’êtes imposé que sur 50 % des recettes annuelles.

Si vous avez une TMI (Taux Marginal d’Imposition) de 14 %,

Le montant de vos impôts sera : 50 % des recettes = (10 000 x 50 %) x 14 % = 700 € d’impôts à payer sur les revenus locatifs de votre location saisonnière.

Petit bonus, vous aurez aussi la CSG et la CRDS à payer :

CSG + CRDS = (10 000 x 50 %) x 15,5 % = 775 €

Donc, au niveau imposition, vous voyez qu’on arrive rapidement à 1475 € d’impôt en plus.

Si vous voulez donc calculer le rendement net net :

Rendement net net =

((10 000 – 3 000 – 700 – 775) x 100) / 100 000 = 5,53 %

Donc, en résumé, le taux brut était de 10 %, la rentabilité nette était à 7 %, et pour la rentabilité nette nette 5,53 %.

C’est important de choisir un bien avec une excellente rentabilité dès le départ, sinon à la fin du mois, il ne vous restera plus rien.

Si vous optez pour une déclaration au réel, ce que je vous conseille, votre imposition devrait tendre vers Zéro.

Donc votre rendement net net sera égal à votre rendement net.

Je vous incite à lire le guide sur la Fiscalité qui vous expliquera tout cela en détail.

6.   Faire une bonne première estimation du bien pour fixer le bon prix et maîtriser les rendements ?

Nous venons de voir le rendement brut, le rendement net et le rendement net net.

Le calcul de ces taux de rendement ne sert qu’à comparer deux biens entre eux et choisir le plus favorable (tous critères identiques par ailleurs).

Pour faire une première estimation à la louche, essayez de ne rester que sur le rendement brut, ça suffit largement.

L’idée est d’avoir un ordre de grandeur. Si vous êtes à plus de 10 % de rendement brut, ce sera déjà très bien. Vous serez systématiquement en autofinancement. Ça vous permettra de générer tout de suite une source de revenus complémentaires.

Donc pour avoir le prix d’achat 

Rendement brut (en %) = Loyer annuel x 100 / Prix d’achat total

On peut inverser la formule pour avoir le prix d’achat total.

 Prix d’achat total =   Loyer annuel x 100 / Rendement Brut (en %)

 Objectif : taux brut 10 % minimum

Rendement brut : 10 %

  => Prix d’achat total = Loyer annuel x 100 / 10

La formule magique pour estimer en 1 seconde le prix global d’une affaire.

Prix d’achat = Recettes annuelles x 10

Lorsque l’on veut un taux brut de 10 % minimum, on multiplie simplement les recettes annuelles par 10. Et on aura le prix d’achat global qu’il ne faut pas dépasser pour garantir 10 % de rentabilité.

Attention, ce prix d’achat total n’est pas le prix que vous allez proposer au vendeur (le net vendeur). C’est le prix que vous allez proposer au vendeur + les frais de négociation + les frais de notaire + les travaux…

Vous pouvez tout à fait proposer, non pas un net vendeur mais un prix global pour l’opération.

Lorsque je visite un appartement, et que je sais, par exemple, que je peux le louer à 6000 € par an, je me dis qu’il faudra que mon projet tienne globalement dans 60 000 €.

Maintenant, vous voyez, en 1 seconde, si je sais à combien cet appartement se loue, je vais pouvoir calculer très rapidement le prix global.

Donc là, on a vraiment une technique extrêmement rapide et puissante.

Mais pour aller encore un peu plus loin, il nous manque encore 3 informations importantes : le coût des travaux, des meubles et l’évaluation des recettes.

7.   Comment évaluer les travaux

Il est toujours un peu compliqué d’estimer le coût des travaux.

Parce qu’il y a ce qu’on a prévu et ce qu’on n’a pas prévu.

La première solution est de faire appel à des artisans et d’avoir des devis détaillés du projet. C’est le plus simple.

En complément, il est toujours important de surévaluer le montant des travaux. Et ne jamais se dire, « ça va passer », « il faut que ça passe », ou « je verrai après ».

Pour estimer le montant total des travaux, prévoyez un surcoût minimum de 10% de plus que la somme des devis des artisans.

Pour cela, faites faire (en plus des devis des artisans) des devis en ligne sur internet sur des produits plus chers comme des radiateurs électriques à fluide caloporteur ou une cuisine haut de gamme.

Ces devis ne servent que pour le montage initial du projet auprès de votre banque.

Même si les travaux initiaux et réalisés seront différents, il n’y aura pas de problème pour débloquer l’argent auprès de votre banque.

Elle ne va pas vérifier la correspondance entre les devis et les factures. Et si toutefois elle le faisait, vous avez le droit de changer d’avis, vous pouvez dire que vous avez fait des arbitrages.

Les devis initiaux ne sont jamais les factures finales.

Aucun problème.

Comment trouver un bon artisan ?

Le bouche à oreille est une des meilleures techniques pour trouver des gens compétents.

Demander autour de vous, dans votre cercle d’amis, s’ils ont fait appel à des professionnels de confiance. Vous aurez déjà un premier tri entièrement gratuit.

Si vous faites venir un couvreur par exemple, demandez-lui s’il connaît un bon charpentier. Ils se connaissent tous et il vous recommandera quelqu’un qui bosse bien.

Pourquoi ?

Tout simplement parce que le couvreur passe toujours après un charpentier. Et idem pour un charpentier et un maçon.

Chaque artisan doit s’assurer que le corps de métier précédent a bien fait son travail.

Un couvreur peut refuser de poser des ardoises s’il estime que son confrère charpentier n’a pas bien fait son travail. Il doit toujours s’assurer de la conformité du support. J’ai eu le cas sur un chantier où mon couvreur n’était pas du tout satisfait du charpentier. J’aurais dû lui demander son avis sur la personne et choisir quelqu’un d’autre.

Pour les plaquistes, plombiers et électriciens c’est un peu différent. Ces corps de métiers travaillent généralement ensemble, en même temps sur un même chantier.

S’ils ne peuvent pas s’entendre, le chantier va en pâtir. Une fois, un plaquiste a volontairement coupé les fils électriques dans une cloison puis a plaqué, juste pour emmer »@& son collègue. Drôle de blagues.

Si vous demandez des noms d’artisans à ces 3 corps de métiers, ils vous conseilleront les personnes avec qui ils bossent le mieux. Un gage de réussite pour déjà avoir vos devis et que le chantier se déroule bien.

Si vous n’avez pas beaucoup de temps et que la coordination des corps de métiers vous effraie, vous pouvez faire appel à :

  • Une entreprise de bâtiment. C’est une entreprise qui normalement a dans ses équipes tous les corps de métiers.

Elle vous fera un SEUL devis de l’ensemble de votre rénovation.

  • Un architecte. Ses prestations sont payantes, mais le devis est gratuit.

L’avantage ? C’est qu’il aura son réseau de partenaires et d’artisans qui vont travailler pour lui. Vous n’aurez pas besoin d’en chercher.

Et il vous fera également un seul devis pour toute la rénovation.

Le coût des travaux peut varier entre 200 et 1000 €/m² en fonction des matériaux utilisés et de l’importance du chantier.

500 €/m² étant souvent une bonne fourchette lorsqu’il y a tout à refaire dans un appartement.

8.   Chiffrez les meubles pour maîtriser les rendements.

Autre point : ne sous-estimez pas non plus les frais d’aménagement intérieur et extérieur. Ces frais sont à inclure dans votre projet dès le départ.

C’est quoi ? 

Ce sont les meubles, la décoration. Pour la location meublée, comptez les matelas, les bois de lit, les draps, les couettes, les oreillers, les tables de nuit, les tables de chevet… Pour tout le mobilier, vous allez voir que rapidement, vous serez à 3 ou 4 000 € pour un studio.

Petit conseil en matière d’aménagement : ne faites pas d’économie. Visez-le haut de gamme avec des matériaux et une décoration qui permettront d’attirer la clientèle correspondante.

N’oubliez pas que la qualité de l’ameublement se voit même sur les photos. C’est vraiment quelque chose d’important.

a quel prix acheter votre bien pour assurer sa rentabilite

9.   Comment évaluer les recettes pour fixer le bon prix et assurer sa rentabilité

Les recettes en location saisonnière sont 2 à 3 fois plus importantes qu’en location nue. Mais ce n’est pas pour cela qu’il faut acheter son bien plus cher que le marché, bien au contraire.

Il est toujours un peu difficile d’évaluer les recettes, parce qu’il est difficile de trouver les chiffres correspondants. Les propriétaires de location saisonnière communiquent rarement sur leur recette annuelle.

Autant en location nue, trouver une base de référence est très facile en regardant les petites annonces, en location saisonnière c’est un peu plus compliqué.

Ne vous fiez surtout pas au montant des loyers par semaine en haute saison, parce que la haute saison, c’est 6 à 10 semaines maximum par an. Ni sur les tarifs en basse saison, parce que ça ne veut absolument rien dire, sans parler de la vacance locative.

Il existe plusieurs méthodes pour estimer les revenus locatifs en location saisonnière :

1ère méthode : la moins pertinente

Ma banque se base sur 17 semaines de location annuelle en moyenne. C’est la pire des méthodes car on ne sait pas à quel prix se loue une semaine dite moyenne.

Sur une année de location, je ne pense pas avoir loué deux semaines au même prix. Les prix sont en fonction de la demande, en fonction du marché. Ce n’est pas nous qui les fixons.

Enfin si c’est un petit peu, mais il nous arrive de baisser nos prix au dernier moment pour être sûr de louer.

Si on se base sur la stratégie de mon banquier, on n’aura pas un résultat représentatif.

2ème méthode : la plus compliquée

Elle consiste à faire la moyenne entre un loyer de location nue (la situation la plus défavorable) et de location saisonnière (la situation la plus favorable).

Ø Premier point : je considère que je ne ferai peut-être pas toute ma vie de location saisonnière et que ma location sera un jour louée dans le mode le moins rentable (qui sait), donc en location nue classique à l’année.

Par exemple à 500 €/mois. C’est ce que je vais appeler mon hypothèse basse.

Loyer estimé 500 €/mois x 12 mois = 6 000 € de recette locative sur l’année.

Ø Deuxième point : je considère au contraire que je ne ferai que de la location saisonnière et alors que je toucherai environ 2 fois le montant d’une location nue (c’est le rendement que j’ai en location saisonnière actuellement). Certains vont jusqu’à 3 fois le montant d’une location nue mais pour une première simulation mieux vaut rester prudent.

Donc on peut partir sur pratiquement 12 000 € de recette annuelle.

Ce sera mon hypothèse haute : 12 000 €/an.

Vous pouvez donc faire la moyenne des deux, entre 6 000 et 12 000, et vous verrez que vous aurez un chiffre d’affaires relativement raisonnable qui permettra de rassurer votre banquier.

Ne partez pas sur l’hypothèse haute pour essayer d’impressionner votre banquier. Au contraire, je pense qu’il préférerait plutôt que vous partiez sur une hypothèse un peu plus défavorable, pour être sûr au moins que vous atteignez vos objectifs.

Donc là, dans notre exemple, nous pouvons partir sur (12 000 + 6 000) / 2 = 9 000 € de simulation de recettes annuelles.

3ème méthode la plus réaliste

Il s’agit de partir sur la base d’un loyer de location meublée à l’année. Vous ne ferez peut-être pas de location saisonnière toute votre vie, et transformer votre location saisonnière en location meublée à l’année est l’hypothèse la plus vraisemblable et la plus simple techniquement.

Les chiffres sont faciles à avoir puisqu’ils sont dans tous les sites de petites annonces et vous permettent de déterminer a quel prix acheter pour assurer votre rentabilité.

Les mensualités d’une location meublée sont généralement de 10 à 30 % plus chères qu’une location nue.

C’est certainement la méthode la plus rationnelle pour votre banquier.

Si le vôtre est vraiment très frileux, mettez en plus un mois de vacance locative (un mois sans loyer). Vos recettes vont vraiment diminuer mais dites bien que vous êtes dans la fourchette la plus défavorable.

On est bien d’accord que ce chiffre sert uniquement pour faire passer votre dossier à la banque. Vous réaliserez un CA très certainement beaucoup plus élevé en réalité.

Pour résumer et avoir une première estimation rapide du prix de votre future location :

  • Faites le tour des sites d’annonces pour avoir une estimation des loyers pratiqués en location meublée à l’année.
  • Appliquez la formule du rendement brut avec mini 10 % de rentabilité brute.

Montant global du projet = recettes annuelles x 10

10. La meilleure calculatrice de simulation

Il existe sur le marché un simulateur incroyable qui vous évitera de vous tirer les cheveux pour calculer le prix d’achat d’un bien.

Oubliez votre calculatrice et vos pages Excel avec vos vieilles formules. Il y a 100 fois mieux.

Il s’agit du site rendementlocatif.com

a quel prix acheter votre bien pour assurer sa rentabilite

C’est l’outil indispensable pour valider vos recherches et calculer directement votre taux de rendement, et savoir si vous dégagez du cashflow positif ou non.

Allez directement sur l’onglet en haut à gauche « calculer » et entrez toutes les informations sur le bien : type de bien, état du bien, prix du bien, travaux de rénovation, surface, ville, loyer mensuel…

Dans la rubrique impôts, choisissez le régime fiscal d’imposition LMNP au réel (c’est généralement le plus favorable), n’oubliez pas de remplir le prix du mobilier.

Et vous lancez en appuyant sur le gros bouton vert calculer. Ce site vous dit si oui ou non vous faites une bonne affaire et vous aide à répondre a quel prix acheter votre bien pour

Et voici le résultat de votre investissement :

PHOTO RENDEMENT LOCATIF RAPPORT COMPLET

Le site utilise un système de notation de votre bien, qui s’appelle « score Invest » c’est une note de 0 à 10.

0 : votre investissement n’est pas rentable, 10 il est rentable. Il faut toujours viser le 10/10.

La prise en main de l’outil est très facile. Et vous verrez qu’après 2-3 simulations, vous allez devenir un pro de rendementlocatif.com

Ce site est gratuit pour quelques recherches par jour. Au-delà, il faudra passer à la version payante si vous êtes en recherche active. Rendementlocatif.com propose un abonnement à moins de 10 € par mois que l’on peut arrêter à tout moment.

Honnêtement c’est l’outil idéal lorsqu’on est en recherche d’un bien et qu’on se pose la question : a quel prix acheter son bien pour assurer sa rentabilité.

Il n’y a pas mieux sur le marché.

Autre avantage :

Aussi, en installant le plugin rendement locatif (dans l’onglet : calculer), dès que vous allez faire une recherche sur le bon coin ou d’autres sites de petites annonces, il va y avoir sur la droite de l’annonce un encart rendement locatif qui vous calculera automatiquement le taux brut de la petite annonce. C’est assez incroyable… et super efficace pour faire un premier tri.

Le plugin est totalement gratuit.

a quel prix acheter votre bien pour assurer sa rentabilite

Vous pouvez accéder directement au site rendement locatif en cliquant ici.

Conclusion

Une approche stratégique et une analyse financière approfondie sont les clés d’un investissement immobilier fructueux. La maîtrise des indicateurs de rentabilité, tels que les rendements brut, net et net-net, combinée à une estimation précise des coûts et des revenus, vous permettra de prendre des décisions éclairées et de sécuriser votre investissement. En restant informé et proactif, vous serez en mesure de saisir les opportunités les plus avantageuses et d’assurer la pérennité de votre patrimoine.

Je vous souhaite de découvrir de belles pépites et de bonnes affaires.

Plus d’articles sur l’immobilier :