J’ai commencé à investir dans l’immobilier en achetant une vieille maison squattée, avec un trou dans la toiture mais qui présentait à mes yeux un énorme potentiel.
Mais c’est quoi un bien immobilier avec du potentiel ?
J’avoue que cette question, posée par un lecteur, m’a bien fait réfléchir.
Définition du potentiel :
Je ne sais pas s’il existe une définition officielle mais voici la mienne.
Un bien qui a du potentiel : c’est un bien que l’on va pouvoir valoriser au niveau architectural (avec une utilisation optimale des m²) pour atteindre nos objectifs de rentabilité.
Prenons un exemple pour éclaircir cette notion qui reste malgré mon excellente définition ;-), encore un peu floue.
Notre premier investissement immobilier
Revenons sur mon premier achat immobilier : je trouvais donc que la maison avait du potentiel.
Il y avait tout à rénover donc pas de limite d’espace, pas de contraintes de murs porteurs.
Il y avait une soixantaine de m² et il fallait loger 2 appartements pour rentabiliser l’affaire.
Arriver à tout caser a été un vrai challenge.
J’ai pris le parti de diviser la maison verticalement pour faire 2 appartements en duplex.
Globalement les pièces de vie allaient être au rez de chaussée et les chambres à l’étage.
Le plus petit appartement serait un T1 bis en duplex (une première en France) de 20 m² et le second un T2 bis de 37 m².
Architecturalement
Le potentiel reposait sur :
- 2 entrées directes et distinctes sur la rue, donc 2 appartements totalement indépendants.
Dès le départ nous avons prévu une séparation des compteurs d’eau et EDF pour que le bien puisse être revendu à la découpe.
- Des combles inexploités qui allaient devenir de belles chambres.
- Chaque appartement allait avoir un petit coin de verdure côté jardin.C’est quand même un plus.
Mais la maison ne présentait qu’une porte côté jardin. On a donc créé une baie vitrée pour le second appartement.
- Un appentis abandonné (qui était déjà sur le cadastre, sur la gauche de la photo) allait devenir une salle de bain pour un appartement.
- Une optimisation des espaces : WC sous l’escalier, placards en sous pente.
- La mise en place d’une cloison vitrée pour agrandir les espaces et rajouter tout simplement une pièce en gardant les volumes.
On était dans notre période bleue, même le carrelage du Rdc était bleu (…)
- Un escalier par appartement.
Les escaliers communs demandent de l’électricité (un compteur supplémentaire) et de l’entretien.
Les escaliers prennent toujours beaucoup trop de place dans un immeuble de rapport.
Certains l’ont bien compris et les mettent à l’extérieur, tout comme les voies de circulations. Comme cela, ils ne rentrent pas dans la surface habitable.
- Un stockage des poubelles côté rue à l’extérieur de la maison (les locataires se chargeant de les sortir).
La maison n’était pas collée à la rue et un mètre séparait le mur de la maison de la rue. Autant l’utiliser.
Pas de partie commune, pas de charge correspondante.
- La gestion du bruit (la rue était très passante)
- Avec des portes d’entrée isolées phoniquement.
- Une orientation des pièces “nuit” côté jardin.
Avec côté rue, une salle d’eau pour faire tampon dans un appartement.
Et pour l’autre appartement, une cloison opaque pour isoler au maximum.
Les velux des chambres étant orientés vers le côté jardin.
Financièrement parlant, un projet réaliste et rentable tout de suite.
Coût total du projet : 100 000 €
Loyers :
T1 bis meublé : 320 €
T2 bis : 480 €
Taux de rentabilité brut : 9.6%
Nous avons loué ces appartements pendant 7 ans pour les revendre en un seul lot à un investisseur.
Bilan 65 000 € de plus-value totalement engloutie dans un autre investissement immobilier.
Et c’est reparti pour un tour !
Pour vous qu’est-ce qu’un bien avec du potentiel ? Répondez dans les commentaires ci-dessous.
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