Attention aux conditions suspensives lors d’un achat immobilier

conditions suspensives Dans un compromis de vente, il y a des clauses suspensives à ne pas oublier.

Lors d’un précédent achat immobilier, il me manquait 4 mots. J’ai failli perdre 100 000 €.

 

Je déconseille fortement la lecture de cet article à tous ceux qui n’ont jamais investi. Enfin, vous pouvez jeter un œil avant que l’article ne soit censuré.

Signature du compromis de vente avec conditions suspensives

J’étais à mon 4ème investissement immobilier et je commençais à être un peu aguerri dans les démarches à effectuer.

J’avais jeté mon dévolu sur un charmant petit terrain dans un hameau en bordure de rivière.

Et cette fois, j’avais tout prévu, bretelles et ceinture :

  • Je passais par une agence immobilière.
  • J’avais choisi un notaire, avec qui j’avais déjà réalisé une autre opération.
  • J’avais pris un architecte pour les plans et la dépose du permis de construire.

Dans cette petite ville côtière, le prix du foncier ne faisait qu’augmenter, les terrains devenaient de plus en plus rares et la loi littorale n’allait pas améliorer la situation : impossibilité d’étendre les hameaux, politique de remplissage de la dent creuse…

De belles perspectives d’évolution à terme.

Tout était bien parti et j’étais confiant et serein dans l’avenir.

Après la signature du compromis de vente, le permis de construire a été déposé et accepté.

Je me souviens encore de ce moment où j’ai planté sur le terrain le panneau d’affichage du permis de construire. C’était une belle journée.

Trois jours avant la date de signature de l’acte de vente chez le notaire, le Maire de ma commune m’a appelé sur mon portable.

Il m’annonce qu’un voisin a fait un recours contre mon permis de construire.

Recours contre le permis de construire

Il envoie la mairie directement au tribunal administratif.

Il y en a pour 3 ans de procédure. Je ne peux plus construire tant que le tribunal n’a pas rendu sa décision…

En clair, le terrain que j’allais acheter ne serait peut-être jamais constructible…
J’avais un genou à terre.

Euh c’est une blague ? J’essaye de comprendre la situation et d’en savoir un peu plus.

Notre voisin malveillant est un habitué du tribunal administratif.

Il a plus d’une centaine de contentieux avec la Mairie.

Mais là c’est la première fois qu’il s’attaquait à un particulier.

Tout cela depuis que sa mère s’est fait exproprier il y a 40 ans… par la Mairie. Depuis il les fait ch%#*… pour tout et n’importe quoi.

Bon, le Maire me donne les coordonnées du voisin en question et 2 heures plus tard, je suis devant chez lui pour tenter une négociation à l’amiable et un retrait de son recours.

Le ton monte mais j’essaie de rester courtois pour garder le contact.

Rien à faire, il campe sur ses positions. J’y retourne le soir même, pareil, le lendemain pareil…

Je contacte l’agence, qui ne répond pas, le notaire, qui ne répond pas et je me retourne finalement vers mon assurance personnelle la MAIF.

Elle m’oriente directement vers un avocat après avoir vérifié que j’avais bien pris l’assistance juridique. Les minutes sont longues dans ces cas là…

Ni une ni deux, je prends contact avec l’avocat (avant même que la MAIF ne lui ait transféré le dossier) et il commence à me conseiller… ça va être long, la loi littorale, etc…

Euh… Comment je peux sortir de là, moi ?

Quelles clauses suspensives dans un compromis de vente ?

En lui lisant le compromis il trouve une faille.

Mon compromis était conditionné à 2 conditions suspensives :

  1. L’obtention du prêt par ma banque. J’avais déjà communiqué l’accord de prêt à toutes les parties. Impossible de revenir en arrière
  2. L’obtention du permis de construire. Un point c’est tout.

Et là, l’avocat me dit : il n’y a rien d’autre après le point ? Eh bien non.
Il m’explique que généralement il faut mettre « sous réserve de l’obtention du permis de construire, purgé de tout recours ».

Même si le permis de construire est obtenu, les tiers (il faut qu’ils aient subi un préjudice) peuvent s’y opposer et ils ont 2 mois pour le faire savoir… et on était dans les délais.

Ce que j’appris plus tard c’est que le Maire avait refusé la constructibilité de 2 terrains appartenant à mon voisin situés juste à côté du mien…

Avec ces 4 mots : « purgé de tout recours » vous pouvez faire jouer cette condition suspensive et annuler la vente. Et moi je ne l’avais pas.

Pourquoi l’agence ne m’a rien dit ? Pourquoi mon notaire ne l’a pas mentionné ?

Là aussi je vais apprendre plus tard que la propriétaire était une riche commerçante qui n’avait plus toute sa tête et qu’il fallait faire passer le dossier rapidement.

C’est sûr que, pour un promoteur immobilier, ils n’auraient pas oublié ces 4 mots si importants. Je comprends mieux maintenant leur silence radio.

La seule porte de sortie (en dehors des 3 ans de procédure) était de demander au Maire de retirer le permis de construire.

Et c’est ce qu’il a fait quelques semaines après pour les mêmes motifs qu’il me l’avait accordé !

Incroyable mais vrai.

Conclusion

J’ai pu sortir de la vente sans trop de casse. J’avais juste avancé les frais d’architecte et d’étude des sols.

Grosse frayeur quand même dont je me serai bien passé et qui allait mettre un sacré coup de frein à mes investissements futurs.

J’ai pratiquement mis un an pour racheter une maison. Et cette fois, je connaissais personnellement le propriétaire, l’environnement immédiat, et il n’y avait pas de permis de construire à déposer.

Pour tous vos projets d’achat immobilier :

  • assurez-vous d’avoir une assistance juridique dans votre contrat d’assurance
  • vérifiez dans les conditions suspensives du compromis de vente, qu’il y a bien écrit : « sous réserve d’acceptation du permis de construire, purgé de tout recours ».

 

Et vous, avez-vous des voisins aussi sympathiques que ça ? Répondez ci-dessous.

 

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8 Des réflexions sur “Attention aux conditions suspensives lors d’un achat immobilier

  1. Bonjour Emmanuel,

    Très bon article !

    Ton histoire montres bien que il faut lire, relire, et re relire tous les contrats (même ceux qui n’ont rien à voir avec l’immobilier)

    Même un mot oublié ou qui à été rajouté et dont on a pas fait attention peut coûter beaucoup d’argent (comme tu le montres) ou même ruiner et nous endetter pour longtemps.

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  2. Salut Manu,
    Un grand merci pour cet article. Je ferais plus attention aux clauses suspensives lors de mes prochains achats. Il est arrivé a peu près la même chose à des amis qui ont déposé un permis de construire pour une maison dans un tout nouveau lotissement: leurs futurs chers voisins a déposé un recours à la mairie contre leur permis de construire en prétendant que le style de la maison qu’ils avaient choisi n’était pas approprié au lotissement. En se renseignant un peu plus, ils ont appris que ces voisins en fait avaient voulu leurs terrains en plus du leur pour avoir un plus grand jardin mais ca n’avait pas été possible car mes amis avaient déjà fait une offre pour le terrain. Ils avaient heureusement la bonne clause sur leur compromis et surtout les voisins ont fini par retirer leur recours car les autres propriétaires du lotissement ont fortement soutenu mes amis

  3. Bonjour Adriana,
    Plus de peur que de mal. Mais ça ne doit pas être simple de vivre côte à côte et de se croiser tous les jours… Ils se sont réconciliés ?
    A bientôt

  4. Bonjour Romaric,
    Oui tu as raison. Et dire que je pensais être bien entouré ! Le plus décevant c’est qu’il n’y a plus personne quand le problème est arrivé… Et comble du comble, j’ai même été obligé de contacter directement le notaire de la vendeuse (j’avais acheté un autre bien avec lui quelques années avant) pour régler le problème.
    Bref une belle leçon de vie où il ne faut malheureusement compter que sur soi même !
    Au plaisir

  5. Mes amis s’entendent bien avec tous leurs voisins sauf ceux qui avaient fait un recours qui se sont isolés de tout le monde. C’est dommage pour eux. Mes amis en tout cas s’y plaisent :-)

  6. J’imagine un peu la frayeur que tu dois avoir dans un moment pareil.
    Je n’ai pas énormément de connaissances pour le moment sur l’acquisition des terrains et j’avoue que je ne connaissais pas cette fameuse condition suspensive « sous réserve d’acceptation du permis de construire, purgé de tout recours ».
    Encore une preuve qu’il faut faire très attention lors d’une future acquisition et bien relire les conditions suspensives et essayer de privilégier un notaire qui défendra vos intérêts quitte à prendre votre notaire en plus de celui du vendeur, cela ne changera rien aux frais de notaire et votre signature d’acte sera normalement plus sécurisée.

  7. Juste une précision : le compromis avait été fait par une agence immobilière, en quoi le notaire est-il responsable de ce que l’agent immobilier vous fait signer ? Sachez que lorsqu’un notaire rédige le
    compromis et qu’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est stipulée, il est précisé systématiquement que le permis devra être purgé de tout recours. C’est la base… Quitte à ce que l’acquéreur renonce plus tard, à ses risques et périls, à ladite condition suspensive pour signer plus rapidement la vente.

  8. Bonjour Babab,
    Responsable je ne sais pas mais mon notaire avait relu le compromis avant que je le signe… Comme quoi…
    Au plaisir
    Emmanuel

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