Depuis que nous affichons un taux d’occupation de près de 90 % sur les 6 premiers mois de 2015 avec notre location saisonnière, nous nous sommes mis en tête d’acheter un second bien immobilier pour le louer en saisonnier.
Nous voilà donc sur la route de la perle rare, du meilleur investissement immobilier possible.
Bilan de nos recherches pour le meilleur investissement
Après 2 mois de recherche intensive et une vingtaine de biens visités, il faut bien avouer que nous n’avons pas trouvé chaussure à notre pied.
Nous avons visité des appartements :
- Avec vue mer dont les propriétaires sont restés sans voix après une proposition à 70 000 € pour un bien affiché à 110 000 €.
Il faut que ce soit rentable non ?
Donc pas de sentiment, si on n’obtient pas au minimum 10 % de rentabilité brute, on passe à autre chose.
On ne va pas investir pour juste gagner des clopinettes.
- Avec vue mer mais de loin, situé à 10 kilomètres de l’océan dans une
cage à poulebelle barre des années 70.
Que dire, si ce n’est que si l’emplacement du bien est la chose la plus importante, la qualité de construction du bâtiment l’est tout aussi.
Et la passoire thermique nous a un peu rebutés.
Mais surtout on ne pouvait vraiment pas faire de location saisonnière, l’appartement ne présentait aucun cachet à valoriser.
Côté rentabilité on atteignait péniblement l’autofinancement sans possibilité de négociation avec le vendeur.
- Une maison avec beaucoup, mais beaucoup de travaux.
Elle n’était pas très chère, mais encore beaucoup trop vu le coût des travaux.
Et second point le terrain était très mal agencé et ne permettait le stationnement que de 3 voitures alors qu’on aurait voulu y faire au moins 3 appartements et impossible de se garer à proximité.
Ah oui la maison était également en contrebas de la route.
Les eaux usées ne pouvaient pas s’écouler naturellement.
Il fallait une pompe de relevage pour aller dans le tout à l’égout.
Et moi les pompes de relevage pour des appartements collectifs, j’ai un peu de mal.
C’est un coup à avoir des emmerdes, sans jeux de mot.
Les pompes n’aiment pas trop les lingettes et autres protections féminines.
J’en parle avec expérience parce que j’ai eu une pompe de relevage dans ma RP.
Autant lorsque vous êtes chez vous, vous faites (très) attention à ce que vous mettez dans vos toilettes, autant en location, j’ai des doutes.
Donc exit cette belle maison au cœur de notre petit bourg.
- Un ancien centre de vacances vendu à la découpe.
Là aussi les prestations du bien ne nous semblaient pas adaptées : absence d’isolation thermique, parking très très éloigné de l’appartement (en location saisonnière on a des valises…), orientation nord ou est au choix.
Pour la vente, il remettait l’appartement à neuf qu’il disait.
Enfin, un simple coup de peinture blanche sur les murs et les portes des meubles de cuisine.
Les hortensias était également repeints. Les hortensias blancs ça manque un peu de couleur.
En bleu c’est quand même mieux
Et impossibilité de négociation du prix pour avoir une rentabilité acceptable.
Je comprends mieux pourquoi le vendeur insistait pour que ma femme se resserve un peu de champagne.
Sinon, les petits fours n’étaient pas mauvais.
- Un appartement avec beaucoup beaucoup de travaux que le proprio louait en meublé avec simplement une étagère dans la cuisine et un vieux canapé sur lequel je n’aurai même pas osé poser mes fesses.
Rien que sur les photos de l’annonce on voyait la crasse sur les murs.
Il y avait tout à refaire : électricité, plomberie, cloison, isolation.
Bon ce n’est pas cela qui va m’arrêter mais c’était bien pourri quand même.
Cet appartement avait du potentiel : d’un T1 bis en réorganisant les espaces, on pouvait en faire un beau T2.
Le prix n’était pas très élevé et une rentabilité de 10 % pouvait être atteinte travaux inclus.
La négociatrice nous a même proposé de faire une proposition à 15 000 € pour un bien à 30 000 € !
Carrément…Il fallait compter 20 000 € de travaux et c’est vrai qu’à ce prix-là ça aurait été une excellente affaire.
Le propriétaire a refusé l’offre.
Pourtant il était pressé : il repartait à l’étranger dans quelques mois et voulait solder l’affaire.
Et je viens tout juste de m’apercevoir que la négociatrice a retiré la petite annonce.
On va attendre un peu…et retourner à la charge j’ai le numéro du propriétaire.
En conclusion
Vous voyez rien de bien convaincant pour le moment.
Nous ne perdons pas espoir, c’est en cherchant que l’on trouve.
Plus ça rate et plus on a de chances que ça marche…
Les Shadoks
Passer à l’action c’est déjà se rapprocher de son objectif.
On arrivera bien à trouver le meilleur investissement possible.
Au cours de toutes ces visites nous avons fait une belle connaissance qui risque de nous dénicher d’excellentes opportunités…
La suite dans le prochain article.
Et vous, êtes-vous en chasse de l’appartement idéal ? Laissez un commentaire ci-dessous.
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Bonjour,
J’aime beaucoup les propositions, complètement dans mon genre…
Le tout à l’égout est une question sensible, j’ai bien un proverbe,
mais il n’est pas de bon goût !
Bravo !
Bonjour Nicolas ,
Je crois que c’est William dans son blog qui fait systématiquement une proposition qu’il qualifie d’indécente. Si le vendeur ne part pas en courant, il commence alors à négocier !
Pour le proverbe j’aurai bien voulu savoir. 😉
Je censure si la ligne éditoriale est dépassée
A bientôt
Emmanuel
Ouais c’est bien sympa cette stratégie mais faut avoir un terrain de chasse suffisamment important sinon vous vous faites vite blacklister. Imaginez que vos locataires fassent pareil ils vous demandent de visiter puis ensuite vous font une proposition de loyer à moins 80 % . Si le même locataire vous appelle pour un autre appartement vous allez rapidement lui dire que c’est déjà loué parce perdre 30 minutes pour un touriste ça passe 100 fois mais la 101ième ça fini par lasser…
Il y a un autre point qui m’interpelle dans l’article (concernant l’appartement avec vue mer ) : si j’ai bien compris le but du jeu c’est une renta de 10 % brute; pour du saisonnier avec le taux de remplissage que tu atteins (plus de 85 %) la proposition à 70 K€ signifie que la semaine c’est moins de 200 € ça me semble bien faible pour un appart vue mer
Bon c’est vrai que comme je suis une grosse faignasse ma stratégie de l’emmerdement minimum me convient parfaitement. Pour les visites je sélectionne à fond en amont et pour ma location saisonnière je ne brade pas quitte à avoir un taux d’occupation ridiculement bas (mes réservations couvrent déjà quasiment mes charges pour 2016). Tant que je peux manger à ma faim et surtout boire plus que ma soif je ne vais pas me fatiguer plus que nécessaire. J’arrête donc là ce commentaire et retourne me verser un ti-punch à vot’ santé !
Salut Didier-Fabrice,
Notre terrain de jeux est assez important et je ne fais cela que pour les particuliers. J’ai bien essayé avec une négociatrice d’un Notaire et malheureusement je pense que le jour où elle aura une bonne affaire, elle ne pensera pas à moi.
Pour ton exemple sur les locataires, pense à ne pas trop abuser du ti-punch ;-). Je ne fais jamais visiter avant une location. On ne s’en sortirait pas.
Pour la proposition à 70 k€, si tu rajoutes les frais de notaire et pas mal de travaux + meubles pour le rendre louable en saisonnier on arrive à 90 k€ pour un CA annuel estimé à 9000 €. On loue rarement 2 semaines au même prix sauf en haute saison. On adapte constamment les prix en fonction du marché, de la demande, du temps… pour être sûr de louer.
Félicitations pour tes réservations pour 2016. Ça fait rêver et de la trésorerie !
J’imagine que dans les îles (NDLR : Didier-Fabrice est en Guadeloupe), tes locataires préparent leur voyage très en amont d’où des réservations très tôt dans l’année ?
En Bretagne, c’est un peu différent…
La haute saison est réservée entre 8 et 5 mois avant le séjour.
Quoi que on vient de refuser une offre d’une semaine pour pile dans un an. On privilégie la location à la quinzaine pour cette période.
Pour le reste de l’année c’est très variable. Les locataires s’y prennent de plus en plus au dernier moment. Je dirais qu’on reçoit des réservations 2 mois avant le séjour en moyenne.
Je ne suis pas dans la même dynamique que toi pour la recherche de locataires.
D’une part parce que j’ai encore un emprunt dessus, et de deux parce qu’on s’est lancé dans une démarche d’optimisation maximum de l’investissement. Je veux pousser la machine jusqu’au bout pour voir combien on peut faire de CA ou de taux d’occupation Maximum. Quand je fais un truc, j’aime bien le faire à fond.
Et peut-être qu’après, avec la cash généré, on viendra te voir dans ta location mais il va falloir qu’on réserve 1 an à l’avance !
A bientôt
Slt,
Ta citation est effectivement vérifiée dans l’immobilier
et dans l’entrepreneuriat en général.
Dans l’idée, j’aime beaucoup l’image d’un chercheur d’or qui
rebrousse chemin à quelques millimètre du filon.
La persévérance…
La visite de bien permet aussi d’affiner sa cible. Lorsque je visite des biens,
à chaque fin de visite, j’affine et précise ma recherche.
Pascal
Bonjour Pascal,
Ah oui c’est ça, nous sommes tous à la recherche de la pépite d’or !
Pour le coté « j’affine et précise ma recherche », j’avais cette sensation également, sans mettre les mots dessus. Merci d’avoir formalisé mes pensées.
Plus on visite de biens et plus on sait ce que l’on veut… et ce que l’on ne veut pas.
Comme quoi il faut visiter visiter visiter.
Merci encore
Bonjour,
J’adore la citation des shadoks!
C’est sûr que la phase de recherche est la plus astreignante. Elle reste néanmoins un moment clé de la réussite du projet. Tu as bien raison d’être exigeant. Le futur te remerciera 😉
A bientôt.
Bonjour Jean,
Astreignante et excitante ! C’est super motivant de chercher. Moi c’est la phase recherche de financement qui me gâche un peu le plaisir…
Après les 10% c’est un objectif. On est sur un bon plan en ce moment (la suite dans les prochains articles). On s’en rapproche mais on ne franchit malheureusement pas ce seuil.
« le futur te remerciera », c’est exactement ça
A bientôt