Je ne sais pas pourquoi j’ai fait ça mais j’ai invité chez moi un lecteur du blog Lundi 1^er aout.

Ca faisait quelque temps qu’on échangeait par mail, et il était de passage dans le coin (il rénove une maison pour la mettre en loc saisonnière). Alors je lui ai proposé de venir manger à la maison.

Son parcours est assez incroyable : Christophe gère avec sa conjointe 4 locations et ils ont 4 enfants…

On en a profité pour faire une petite interview en VIDEO après le BBQ.

Je dédie cette vidéo à tous ceux qui n’ont jamais le temps de ne rien faire.

Au passage Christophe a été très généreux et il vous dévoile 8 astuces pour louer plus.

Regardez bien la vidéo jusqu’à la fin il y a une petite surprise.

Un concours de tee-shirt même pas mouillé. En tout cas, ça nous a bien fait marrer !

Un bon moment comme je les aime même si je ne vous le cache pas ça fait bizarre de rencontrer quelqu’un qui connait tout de vous. il a lu tous les articles du blog !

Merci à toi Christophe pour ce bon moment passé en ta compagnie.

(si vous voulez plein de technique pour louer plus, c’est par ici)

Comment louer un appartement ou beaucoup plus…

Re-transcription :

Comment gérer 4 locations lorsque l’on a 4 enfants ?

Bonjour, c’est Emmanuel, du site experiences-immobilieres.com. J’accueille aujourd’hui chez moi un lecteur du blog dont l’histoire m’a littéralement scotché. Mais, avant tout, je vous invite à cliquer sur le bouton « s’abonner » pour recevoir gratuitement toutes mes prochaines vidéos et rejoindre le club très fermé des loueurs en saisonnier qui cartonne.

Alors bonjour Christophe, comment tues tombé dans la location saisonnière ? Dis-nous tout Christophe

Alors Emmanuel, très franchement, par hasard. Puisqu’en fait, un projet de maison de vacances a vu le jour en fin d’année 2015, et l’idée était d’abord d’en profiter pour nous même avec notre famille. Comme tu l’as dit, quatre enfants, alors voilà, on avait envie de profiter un petit peu de la vie et pourquoi pas, si l’investissement était possible, pouvoir s’offrir une maison en bord de mer. Donc, c’était le point de départ. Et puis, finalement, pour pouvoir financer cet achat, on a pris conscience que la maison qu’on occupait actuellement, donc notre résidence principale, était déjà dotée d’un appartement qu’on louait à un étudiant depuis qu’on habitait cette maison, et d’une autre partie qui était affectée auparavant à une autre activité professionnelle. On avait fait le local professionnel d’un médecin acupuncteur. Depuis notre achat, cet espace-là était ensuite transformé en bureau que l’on occupait. Donc voilà, petit à petit on a pris conscience qu’on pouvait peut-être mettre à la location saisonnière ces deux pièces-là. À ce moment-là, je dirai que c’était complètement farfelu dans notre esprit, ne sachant pas du tout, ne connaissant rien, n’ayant aucune base. Bon, on pensait louer éventuellement sur les bases des vacances scolaires et donc, on s’est lancé en fin 2015.

D’accord, et depuis alors ?

Depuis, c’est exponentiel puisque cette location qui devait être très occasionnelle s’est avérée être très régulière. À tel point que le taux de remplissage sur le premier semestre 2016 est quasiment total. Donc, ça signifie surtout que ça répond à un besoin, à une demande, et que le fait d’habiter dans une région touristique aussi contribue certainement à ce phénomène. Donc voilà, cette possibilité là, finalement, nous donne envie aujourd’hui de mettre en location saisonnière aussi notre maison de vacances qui est en rénovation. Et puis, pourquoi pas, de développer cette activité bien sûr.

Donc là, tu as deux appartements en location saisonnière, la maison qui va arriver, est-ce que tu prévois d’acheter aussi d’autres appartements dans l’avenir ou est-ce que ça va te suffire pour faire aboutir tes projets ?

En fait, plus exactement, on avait donc un appartement déjà sur place que louait une étudiante depuis 4 ans maintenant, l’appartement qu’on vient de mettre en location saisonnière + la maison de vacances. Et du coup, devant cette réussite, finalement – puisque très surpris nous même de ce succès-là –, on a pu déjà rencontrer la banque et investir dans l’achat d’un nouvel appartement. On a signé l’acte de vente le 13 juin 2016, et il m’a fallu 1 mois pour remettre cet appartement en état et le préparer à la location saisonnière. Il est déjà en ligne depuis 15 jours maintenant et il commence à rencontrer aussi un certain succès, j’ai envie de dire.

Tu as eu des réservations ?

Oui, quelques-unes déjà sur le mois d’août et plusieurs en septembre pour des séjours plus ou moins longs, supérieurs à trois ou quatre nuits.

Qu’est-ce que tu utilises comme sites pour commercialiser tes biens ?

Essentiellement deux sites, en sachant que, évidemment, Airbnb prend le dessus très très largement. Donc, Airbnb qui génère pour moi entre 95 et 98 % des réservations et Tripadvisor que j’utilise aussi quasiment à l’identique, mais qui draine beaucoup moins de population. Il me semble toutefois une clientèle un peu différente.

Est-ce tu as de petites techniques sur airbnb pour faire remonter ton annonce, être toujours très très visible, est-ce que tu as des petites choses comme ça que tu pourrais donner aux lecteurs ?

Sur Airbnb, j’ai eu la chance avec le premier appartement d’obtenir le statut de super host assez rapidement. En effet, quelque temps après les premières réservations, il y avait une évaluation par le site et c’est bien tombé, je dirai. Il y a 4 critères qui permettent d’obtenir ce statut et je remplissais ces 4 critères à ce moment-là. Donc, mon annonce a été en tête de liste un certain temps. Maintenant, ce que j’ai compris et ce que je crois avoir compris pour satisfaire les voyageurs qui sont de passage, ce sont toutes les petites attentions qui peuvent être offertes, à moindres coûts. Puisque, finalement, mettre une bouteille d’eau pétillante au frais, offrir quelques gâteaux ou quelques biscuits, et mettre à disposition aussi certaines prestations, sur le global, ne sont pas si onéreux que ça. Et de ce que me disent les voyageurs, ça fait toujours plaisir quand on a fait plusieurs heures de route d’arriver et de savoir qu’il y a de l’eau au frais. Ça a l’air de rien, mais finalement, ça compte beaucoup. Une corbeille de fruits aussi, des fruits frais, on peut se faire livrer. Nous, on a la chance d’avoir un maraicher qui nous livre chaque semaine. Donc voilà, auparavant j’approvisionnais seulement la famille. Aujourd’hui, je pense aussi aux voyageurs. Ça permet de proposer des produits de bonne qualité à moindres coûts et c’est vrai que les gens sont très sensibles à ça. En termes de prestations aussi, j’essaie de développer. Moi, je me suis rendu compte qu’aujourd’hui, l’appartement doit attirer l’attention certes, mais ce qui est proposé, le confort qui est proposé aussi est important pour la sélection. Certaines prestations comme internet me paraissent, par exemple, comme incontournables aujourd’hui. Plusieurs voyageurs m’ont demandé, y compris quand je ne le proposais pas, s’il y avait le Wifi. Donc aujourd’hui, systématiquement, j’équipe les différents logements du Wifi. Ça fait partie des incontournables pour moi.

D’ailleurs, dans ton annonce Airbnb il y a une grosse photo Wifi, donc on sent vraiment que c’est le petit plus pour ton logement, c’est vraiment une excellente chose. Je voulais revenir sur ce que tu disais tout à l’heure. Toi, en fait, tu proposes et tu donnes plus que ce que tu as proposé. C’est ce qui permet d’avoir un excellent retour au niveau des commentaires et de passer aussi rapidement super host. C’est vraiment dans la démarche de prestation, parce qu’on est dans une démarche de prestations de service. À partir du moment  où vous proposez plus que ce que les gens ont globalement payé, forcément ils vont être satisfaits et forcément vous allez avoir de bons retours, de bons commentaires après. Et des bons commentaires sur Airbnb paf ! Tout de suite vous allez remonter dans la liste et vous serez plus visible. En fait, ça fait un peu boule de neige et vous allez louer plus…

 Juste, Emmanuel, si je peux préciser par rapport aux surprises justement. Je pense que comme tout le monde, on n’aime pas forcément avoir de mauvaises surprises, mais une bonne surprise, personne ne m’a jamais dit qu’une bonne surprise n’était pas la bienvenue.

Quelle qu’elle soit d’ailleurs ! Il n’y a pas forcément besoin d’avoir une surprise qui coûte très très cher. Comme l’histoire que tu m’as raconté, que tu avais un copain qui pouvait avoir des tablettes de chocolat à moindres prix, sortis d’usine et que c’était une façon d’avoir des cadeaux pas très chers, mais qui ont de la valeur quand même. Quel que soit, d’ailleurs, le prix du cadeau, ça fait toujours plaisir. Je pense que ça, c’est vraiment quelque chose qui ne coûte pas grand-chose, mais qui peut rapporter gros, surtout sur ce site là où les commentaires sont vraiment très importants. Sur Airbnb, on est jugé, non pas par le site, mais par les locataires. Sur les autres sites, c’est un peu différent. Donc, toutes les petites attentions qu’on peut avoir sur ce site là pour ses locataires sont les bienvenues et forcément, ça aura des répercussions sur notre positionnement et sur notre taux d’occupation tout simplement. Donc ça, je crois que tu l’as bien compris et tu as mis tout ce qu’il fallait mettre en place.

Je rajouterai qu’en termes de prestation, bien sûr que c’est important, mais pour moi, ça fait aussi partie de la dimension de l’accueil. C’est au-delà de la question de la prestation. Un bon accueil, je pense, passe par une vraie attention. Les personnes doivent savoir qu’elles étaient attendues, que ce qui est là est offert, que c’est pour elles, donc elles en profitent. Et, de la même manière, quand on parle du Wifi comme je te le disais aussi, je personnalise systématiquement le mot de passe, par exemple, à chaque voyageur. Je décline ça nominativement. Ce qui pourrait avoir l’air de rien, mais ça envoie comme signal à chaque fois au voyageur que ce qui a été fait a été pensé. Ne serait-ce que ça, je pense que ça participe à un bon début de séjour et à un bon accueil.

C’est un accueil personnalisé, quoi !

Exactement !

Est-ce qu’on peut revenir sur ton dernier achat ? Est-ce que tu peux nous donner un peu de chiffres ? C’était un T2, en centre-ville de Tours, c’est à 5 minutes de chez toi… à combien tu l’as acheté ? Quel rendement tu espères ? Quel cash flow tu espères aussi dégager de cet investissement ? Donne-nous un peu de chiffres.

Ce dernier appartement donc, on l’a décidé effectivement à proximité parce que pour pouvoir louer à la nuitée et pouvoir assurer les accueils, les départs et toute la logistique, bien évidemment, avec 4 enfants aussi à la maison dont la plus jeune n’a que 16 mois, il faut pouvoir s’organiser et la proximité était un critère de choix clairement. Ensuite, bien entendu, le prix de l’appartement. Alors, c’est un type 1 bis, en fait. Une pièce principale avec une cuisine et une salle de bain séparée qu’on a pu acheter en se rapprochant de l’hyper centre et donc, plus près de la gare. Stratégiquement, j’ai lu sur internet qu’il y avait trois règles il me semble : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, donc j’en profite pour le redire. Et effectivement, ça me paraît assez déterminant. En sachant qu’on a aussi fait le choix d’un appartement en rez-de-jardin, dans une petite copropriété de 3 appartements. Donc en rez-de-jardin, il y a 300 m² de jardin en commun et une grande terrasse. Je pense que ça constitue de vrais plus pour la location saisonnière.  Et puis, aujourd’hui, en louant à la nuitée, ce qu’on ambitionne avec l’expérience du précédent appartement, c’est de pouvoir dégager entre une fourchette entre 900 et 1400 € par mois de rentrée. En sachant que sur Airbnb, on peut adapter la formule en fonction du nombre de couchages, donc du nombre de voyageurs. Avec la formule de base pour 2 personnes qui, du coup, peut être étendue avec des voyageurs supplémentaires. Malgré la taille de l’appartement donc – c’est 31 m², ce n’est pas un grand appartement –, on peut disposer un lit double au sol et un lit mezzanine double, donc ils surplombent. Ce qui permet d’avoir 4 couchages. Et ça, c’est un vrai critère de choix, y compris pour des voyageurs qui se déplacent parfois, et pas pour occuper forcément les 4 couchages.  Une mère et une fille, par exemple. La fille vient passer un concours à Tours. Sa mère l’accompagne. Elles n’ont pas forcément envie de dormir dans le même lit. Chacune peut dormir dans un lit différent. Et ça permet de générer des réservations qu’on n’aurait pas eues sinon. J’en suis à peu près sûr. Donc, la formule qui me paraît gagnante aujourd’hui, parce que finalement le coût de la nuit devient très relatif en fonction du nombre de voyageurs qui occupent le logement. Si vous fixez un prix à 50, 60 € la  nuit, pour une personne ça peut paraître cher, pour 2 personnes c’est plus acceptable, pour 3 ça devient carrément intéressant et pour 4, c’est carrément très très bon marché. L’idée n’est donc pas de faire du remplissage absolument. Les voyageurs ont toujours le choix. Mais justement, le fait d’avoir le choix permet d’avoir un panel de voyageurs possible, qui est de mon point de vue très très large, avec une petite surface.

D’accord, et donc, tu as une politique tarifaire où tu as un prix pour 2 personnes, c’est ça ? Et puis, chaque personne supplémentaire, tu leur fais payer un supplément. Ce qui permet, en fait, d’augmenter son chiffre d’affaires par rapport aux tarifs de référence. Donc 1200, 1400 € par mois pour un appartement, par rapport à la location nue c’est vrai que…

 Tu aurais pu louer à combien ton appartement ? 500 ? 600 € par mois ?

Environ 450 €.

 Donc, c’est quand même assez énorme et toi, ça va te demander bien évidemment un peu de travail au départ pour faire le check in, le check out, le ménage. Est-ce que tu comptes sous-traiter ce genre de chose ou tu vas te le garder ? À termes, comment est-ce que tu comptes faire ?

 Alors, je vais répondre à ta question Emmanuel, juste pour revenir sur ce que tu viens de dire l’instant. Donc, l’appartement, j’ai oublié de le dire précédemment, nous a coûté 60 000 €. Ce qui n’est pas forcément un prix exorbitant, compte tenu de l’emplacement et du lieu. Le remboursement du crédit sur 20 ans nous coûte 340 € par mois. Si on fait le comparatif avec ce que ça génère de revenu, on peut très aisément calculer. Voilà, je voulais juste apporter cette précision.

Alors, Christophe, est-ce que tu as d’autres astuces pour valoriser ton bien pour se démarquer de la concurrence ? Qu’est-ce que tu as prévu dans tes prochains investissements pour vraiment faire la différence avec tes concurrents ?

En fait Emmanuel, comme je fais référence aussi à tes expériences immobilières – comme tu le sais, j’ai lu à peu près tous les articles –, j’avais retenu comme idée, l’idée des thématiques. Essayer de thématiser son logement, c’est-à-dire lui donner une identité, personnaliser un petit peu. Et puis, sortir un petit peu des choses trop classiques. C’est-à-dire un appartement OK, certes bien agencé, bien meublé, mais qui reste basique, sans prestation particulière. Alors moi, je n’avais pas prévu d’investir forcément des sommes importantes, mais en regardant bien, puisqu’on peut aussi réfléchir à ce qu’on fait déjà pour soi-même à la maison, par exemple, on utilise, nous, un vidéo projecteur pour regarder la télévision ou profiter un petit peu des films en grand écran. Et, en regardant bien aujourd’hui, ce sont vraiment des matériels qui se démocratisent complètement. Un vidéo projecteur aujourd’hui, sans citer le site marchand sur lequel je l’ai acheté, on l’obtient à moins 40 %. Si on choisit bien sa période, on peut l’obtenir au même prix qu’un téléviseur de taille standard. Alors, je me suis dit pourquoi ne pas proposer à des voyageurs un vidéo projecteur, en sachant que certains voyageurs viennent aussi en voyage d’affaires ou pour des formations. Donc, pouvoir relier son pc ou, si on est plusieurs à venir travailler, ses pcs, ou du moins un PC et un vidéo projecteur, pour diffuser du contenu, ça peut aussi avoir un intérêt. Je fournis bien entendu le câble VGA de 5 mètres, qui permet de relier son ordinateur.  Ça, ça me paraissait intéressant. De la même manière que j’ai rajouté aussi une petite station météo avec des prévisions à 3 jours. Je me dis pourquoi pas, puisqu’on prépare des excursions comme visiter les châteaux de la Loire etc… Du coup, qu’est-ce que je fais ? S’il ne fait pas beau demain, soit je visite le château de Chambord, soit je regarde un film avec le home cinéma. Du coup, j’ai le choix du roi. Je fais ce que je veux et je me sens libre. Donc, internet bien sûr, incontournable Wifi, et vidéo projecteur comme un plus. Avec un abonnement internet pendant un an à 1,99 € haut débit qu’on peut trouver sur des sites marchands sur internet. Avec les offres promotionnelles, il ne revient pas très cher. Et puis, une solution pour le Wifi, avec une société privée que je peux peut-être nommer, qui s’appelle 2ISR. C’est une société qui s’adresse normalement à des PME et qui permet, à partir d’une connexion privée, d’un réseau privé, d’établir en parallèle une connexion publique via un routeur qui est donc envoyé par cette société. Pour la somme d’environ 23 € TTC par mois, cette société assure la supervision des connexions, ce que prévoit la loi normalement, et archive pendant un an l’historique pour pouvoir rendre compte en cas de besoin. Et le gros avantage, c’est qu’en tant que bénéficiaire de cette prestation, on dispose d’une interface de gestion qui permet aussi de définir les mots de passe, de les personnaliser, mais aussi de limiter la durée d’utilisation sur ***, limiter la bande passante – ça, c’est plus technique –, mais aussi et surtout, – et ça, c’est important –, de conserver toutes les adresses emails des voyageurs qui se sont connectés, pour pouvoir, du coup, les relancer le cas échéant ou leur proposer d’autres prestations après.

Donc, tu as monté vraiment la grosse entreprise. C’est bien, c’est une bonne chose. On sent que tu professionnalises et que tu essaies d’en rajouter toujours un peu plus pour augmenter les prestations pour tes clients. C’est vraiment très bien. Chapeau, félicitations ! Maintenant, en fait, on est obligé de sortir un peu des sentiers battus si l’on veut faire de la location saisonnière aujourd’hui. Il y a tellement de mondes qui font de la location saisonnière. Il faut se démarquer, toujours se démarquer. Ben, voilà, avoir un vidéo projecteur ça permet de se démarquer, surtout dans des périodes un peu creuses où il y a peut-être un peu moins de tourisme, un peu moins de clientèle d’affaires. Ça permet d’avoir quand même des clients chez soi plutôt qu’ils aillent ailleurs, vers d’autres hébergements où il y a d’autres prestations. C’est vraiment une bonne chose pour remplir aussi en basse saison. Donc, là je vois que tu as tout optimisé en tout cas, et ça, c’est une bonne chose. Et puis, tu voulais rajouter quelque chose…

 Du coup, je prends le relai. En termes de prestation donc, j’ai deux choses supplémentaires que je n’ai pas citées. La barre de son bien sûr, parce que le home cinéma sans le son, c’est un peu comme Roméo sans Juliette. Donc, la barre de son en bluetooth bien entendu, parce qu’aujourd’hui les voyageurs se déplacent aussi avec leur tablette ou leur smartphone. Ça permet alors d’envoyer sa musique sur cette barre de son, ce qui n’est pas négligeable. Et puis, j’ai mis aussi à disposition une imprimante Wifi avec, bien sûr, les cartouches à disposition et les papiers. Parce qu’en fait, aussi bien pour photocopier un plan de la ville que pour éditer un document si on vient pour travailler, ça peut être de vrais plus. En sachant que, juste pour la petite histoire, l’imprimante m’a coûté 65 €, les cartouches me coûtent 1 € l’unité. Donc, je pense que l’utilisation, qui sera faite de toute façon, ne sera pas très onéreuse pour moi et permet d’ajouter une prestation supplémentaire incluse dans le prix bien entendu.

Est-ce que tu as mis un ordinateur ou un portable dans ta location ou pas du tout ?

Non, pas du tout. Ça, par contre, je pense qu’aujourd’hui, les voyageurs se déplacent forcément, soit avec une tablette, soit avec un PC portable. Alors, je n’ai pas considéré ça comme indispensable.

Bon bah, dis donc, au niveau des prestations pour tes locations, c’est ce qui te permet en fait de remplir comme tu le disais tout à l’heure, vraiment de remplir. Au début de l’année, tu étais plein quasiment tout le temps quoi !

 Oui, et puis, pour le nouvel appartement, pour compléter ce que tu dis, première réservation il y a 10 jours : 4 personnes qui arrivent du Canada de Toronto, pour un séjour d’affaires. Ils ont réservé tous les 4.  Par rapport à ce que peut rapporter cette location, pour 2 nuits, on est sur 150 € à 4.

Puisque moi aussi j’ai des locations qui viennent du Québec, si ça se trouve, ils viennent ensemble.

Peut-être.

Est-ce que tu as un dernier conseil à donner aux lecteurs du site experiences-immobilieres.com pour investir dans l’immobilier locatif saisonnier ou pour booster ses réservations sur Airbnb ou sur les autres sites ? Est-ce que tu as un conseil qui pourrait résumer un peu toute ta démarche ?

Un conseil, moi je pense qu’aujourd’hui, c’est le plaisir qu’on peut en retirer au-delà des aspects financiers. En fait, tout compte. Le plaisir qu’on peut en retirer, la satisfaction, c’est aussi dans la qualité de l’accueil qu’on propose, dans le temps qu’on consacre aussi aux voyageurs quand ils arrivent, quand ils repartent, le fait d’être disponible aussi le temps du séjour quand il y a un besoin, une demande. Et puis, d’être réactif par mail quand on est sollicité. Ça, ce sont à mon avis les conditions qui font que ça fonctionne parce que souvent, les voyageurs ont quand même besoin d’être rassurés. Ils ont réservé via une plateforme, on ne se connaît pas. Ils viennent dans une région qu’ils ne connaissent pas. Donc, ils ont besoin d’avoir un minimum de garantie pour se dire qu’ils ont fait le bon choix. Et je pense vraiment que tout ce qui est de nature à les rassurer, les mettre en confiance, est essentiel. Juste – et je termine avec ça –, les 2 annonces que j’ai mises en ligne sont hyper détaillées, alors parfois, je me dis que peut être il y a trop de textes, et que ça peut être dissuasif, mais j’ai l’impression que c’est tout le contraire. Parce qu’en fait, plus on donne de détails, plus on aide les gens à se projeter et moins il y a de surprises à l’arrivée. Finalement, moins les voyageurs ont des questions à poser aussi. Donc, ça me paraît plutôt un bon calcul. Alors, je conseille d’être très réactif quand il y a une demande, de ne pas hésiter à prendre le temps qu’il faut aussi pour répondre, et puis, de personnaliser, de prendre en compte les personnes dans l’intérêt qui est le leur pour ce voyage, parce qu’en plus, Airbnb, aujourd’hui, demande aux voyageurs quel est le motif de leur voyage. Alors, au début, je trouvais ça un peu intrusif peut-être, quoique, finalement, c’est intéressant parce que c’est aussi une porte d’entrée pour créer la relation et s’intéresser à ce qui amène les gens chez nous, ici dans cette région. Et moi, personnellement en 6 mois de temps, j’ai découvert une pléthore d’activités qui ont lieu dans ma ville et dans ma région que je ne soupçonnais même pas. Donc je trouve ça absolument génial.

 Très bien. On va finir sur ce mot de la fin. N’hésitez pas à télécharger vos guides gratuits sur l’immobilier ou la location saisonnière en cliquant juste en dessous de cette vidéo et je vous dis à très bientôt pour de nouvelles vidéos.

Merci Emmanuel.

Merci.

Si vous voulez faire partie du club très fermé des loueurs en saisonnier, il va falloir adopter la « polo attitude », la « polo bleu turquoise attitude ». Donc, n’hésitez pas à investir dans un polo bleu turquoise si voulez  adhérer au club très fermé des loueurs en saisonnier.

Pour en savoir plus sur les meilleures méthodes pour attirer des locataires, cliquez sur ce lien.

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