Comment bien choisir sa copropriété en Airbnb ?

La location saisonnière sans stress : alors comment investir en toute sérénité dans une copropriété ?

Découvrez les clés pour choisir la copropriété idéale pour votre investissement Airbnb, conseils pratiques et astuces pour une location sans stress et un investissement serein.

Lorsqu’on investit en location Airbnb, il faut bien choisir sa copropriété pour ne pas avoir de problème par la suite. Les conséquences peuvent être dramatiques : une interdiction de louer en location de meublé touristique peut intervenir, une remise en état pour ceux qui ont divisé est nécessaire, pénalités financières, poursuite juridique…

Suivez ces quelques règles simples pour dormir tranquille et investir à long terme.

Choisissez une petite copropriété pour louer en LCD (location courte durée)

Si vous avez le choix, choisissez une petite copropriété. 

Pourquoi ?

  • Moins il y a de propriétaires ou de personnes qui résident dans l’immeuble, moins il y a de nuisances.
  • Moins de propriétaires, favorise de meilleures relations humaines, et diminue le risque de conflit. Si vous êtes dans un immeuble avec 200 lots, il sera plus difficile de se mettre d’accord à 200 qu’à une dizaine.
  •  Une petite copropriété sera plus facile à gérer et à entretenir.
  • Si vous avez des aptitudes en bricolage, en rénovation, etc., vous pouvez proposer vos services. Dans une petite copropriété, il peut très bien y avoir une personne qui s’occupe des ordures ménagères, une autre de l’entretien, une autre des espaces verts.

Et vous verrez, vos frais de copropriété vont fondre comme neige au soleil !

comment bien choisir sa copropriete en airbnb

Le mieux est également d’entrer dans le conseil syndical, comme cela vous serez au courant de tout ce qui se passe avant tout le monde. Ça vous coûtera quelques heures d’assemblée générale par an, mais au moins, vous contrôlerez mieux la situation.  

Attention aux parties communes

À votre première visite, si vous constatez dans les parties communes des problèmes d’humidité, de dégradation, d’absence d’entretien, dites-vous bien que pour faire de la location saisonnière, ça ne va pas être très glamour.

Si des clients font 10 heures de route pour atterrir dans un hall d’immeuble tagué, ne vous étonnez pas de les voir blêmir. Ça risque de leur gâcher leurs vacances.

Si vous constatez que la copropriété n’est absolument pas entretenue, dites-vous bien qu’il n’y a certainement pas une très forte entente entre les propriétaires.

Et ça, pour moi, c’est un peu rédhibitoire et source de problèmes pour la suite. Autant de critères pour décider de ne pas investir dans un immeuble comme celui-là.

Attention aux charges de la copropriété

Si le bâtiment est une passoire thermique et que le chauffage est central, vous allez avoir un maximum de charges pour pas grand-chose en retour. J’ai visité des biens avec plus de 2500 € de charges par an et je trouve cela bien trop élevé pour envisager quoi que ce soit de rentable.

Les charges élevées peuvent être dues à une mauvaise gestion, un chauffage central sans isolation ou un vieil ascenseur qui tombe souvent en panne.

Petite ou grande surface en location saisonnière?

Il n’y a pas de règles absolues, mais :

  • Une petite surface sera plus rentable (€/m²) et correspondra mieux à une clientèle de passage en centre-ville. Privilégiez plutôt, soit un studio, soit un T1 ou un T2. Une surface de 20 à 25 m 2 paraît idéale.
  • Une surface plus importante sera plus difficile à louer toute l’année.

Pour un premier investissement dans l’immobilier saisonnier, je ne peux que vous conseiller d’investir dans un appartement de petite surface, situé plutôt au rez-de-chaussée avec un jardin, dont le stationnement est facile et gratuit, et dont le quartier est calme, tout proche de l’hyper-centre. 

Là, vous avez tous les atouts pour cartonner avec votre location saisonnière.

choisir la copropriete ideale et sans stress

Analyser le règlement de copropriété en Airbnb

Si vous voulez investir dans un bien locatif pour en faire de la location saisonnière, je vous recommande de lire attentivement le règlement de copropriété. Certains articles peuvent vous interdire de louer en saisonnier.

Avant d’aller plus loin, je voudrais vous apporter une petite précision sur l’activité de loueur en saisonnier. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la location saisonnière est une activité civile et non commerciale.

Un arrêt de la Cour de cassation du 30 avril 1862, confirmé par une autre décision du 10/11/1993, a souligné que « la location des immeubles ne fait pas […] l’objet d’une entreprise commerciale, que l’appartement soit loué nu ou meublé ».

Ce point est très important et il va nous éclairer dans l’analyse du règlement de copropriété.

Pour mon 5ᵉ achat, voici ce qu’il y avait d’écrit dans le règlement de copropriété :

« L’immeuble est destiné à usage mixte habitation et professionnel à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale. »

La location saisonnière étant une activité civile, pour moi il n’y avait pas de problème. Mais j’ai quand même eu un petit doute et j’ai demandé conseil à mon notaire. Il m’a confirmé que la clause n’interdisait pas expressément la location saisonnière. Mais par contre, il m’a alerté sur le fait que…

« On peut penser que l’usage des parties communes au titre d’un appartement soumis de façon intensive à la location saisonnière est plus important et que cela pourrait causer un « préjudice » à la copropriété (hypothétique). 

Par conséquent, certains préconisent une autorisation expresse dans le règlement de copropriété pour éviter tout litige.

“ Si vous le souhaitez, une telle résolution peut être soumise au vote à l’assemblée générale… ”

Il n’est pas interdit de faire de la location saisonnière, mais l’usage intensif des parties communes pourrait causer un préjudice… Pour moi la location de courte durée d’un bien n’entraîne pas une utilisation intensive des parties communes, au contraire.

En location saisonnière, l’existence de périodes de vacance locative (le bien n’est pas loué toutes les nuits) entraîne plutôt une sous-utilisation des parties communes. Et puis ce serait à la copropriété de démontrer le préjudice. Difficile à prouver, à mon avis. Mais mon notaire a eu raison de m’informer.

Mentions interdisant la location saisonnière :

Si, dans le règlement de copropriété, il y a la mention que l’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation résidentielle, ou qu’une clause stipule le caractère d’habitation bourgeoise exclusif, ou si l’immeuble interdit explicitement toute location de courte durée, vous ne pourrez pas faire de la location saisonnière.

Vous pouvez toujours demander à faire évoluer le règlement de copropriété. 

Si techniquement c’est tout à fait possible, en pratique, ça paraît un peu plus compliqué.

Vous venez d’acheter un lot, c’est votre première assemblée générale et vous allez demander l’autorisation de faire un business dans l’immeuble. Je crains que les copropriétaires ne vous réservent pas le meilleur accueil. À la limite, si la majorité des propriétaires sont des investisseurs et louent leur bien (en clair, qu’ils n’y habitent pas), vous avez peut-être une chance que ça passe, par solidarité corporative, et encore…

Mais par contre, si la majorité des propriétaires habitent dans l’immeuble, ils ne vont pas voir cela d’un bon œil… Créer un business rentable génère des jalousies et vous risquez rapidement d’être identifié comme celui qui a fait entrer le loup dans la bergerie.

Si vous avez le moindre doute dans les articles du règlement de copropriété, je vous invite à vous rapprocher de votre notaire ou d’un avocat spécialisé. Vous dormirez plus sereinement.

N’hésitez pas à contacter mon ami Dimitri Bougeard, Avocat Investisseur pour qu’il vous éclaire sur votre règlement de copropriété : https://www.cabinet-bougeard.com. Lien garanti sans affiliation, je ne touche rien, je vous informe simplement en toute transparence.

Attention nouvelle loi au 1ᵉʳ janvier 2025

Eh oui, nous sommes en France et nos législateurs n’arrêtent pas d’inventer de nouvelles lois pour contraindre les loueurs en Airbnb.

Et si, jusqu’à présent, dans la très grande majorité des règlements de copropriété, la location saisonnière n’était pas strictement interdite, la réglementation vient d’évoluer.

Depuis le 1er janvier 2025,  le règlement de copropriété pourra interdire la location saisonnière par un vote à la majorité des voix représentant au moins les deux tiers des copropriétaires. Jusqu’à présent, la modification du règlement de copropriété devait passer par un vote à l’unanimité.

Il va falloir vous faire des amis et la jouer tactique, sans quoi votre beau projet d’accueillir des voyageurs risque de tomber à l’eau face à vos pseudo-amis de la copro.

2 exceptions quand même :

  • Pour les propriétaires occupants qui désirent louer leur bien lors de leurs vacances.  Ce sera toujours possible sans passer par une AG.
  • Et enfin, cette interdiction ne sera mise en place que “ dans les copro dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ”. Comprenez les lots avec des clauses d’habitation bourgeoise ou exclusivement bourgeoise. Donc de nombreuses copropriétés ne devraient pas être concernées. 

Donc avant d’investir, assurez-vous que vous pourrez faire de la location de courte durée dans votre immeuble. Très peu d’acheteurs lisent en détail le règlement de copropriété avant d’acheter. Ne faites pas partie de ceux-là. Prenez le temps de le demander, de le lire et au moindre doute, demandez conseil.

En résumé

la réussite d’un investissement locatif saisonnier sur Airbnb repose en grande partie sur le choix judicieux de la copropriété. Opter pour une petite structure bien gérée, aux charges maîtrisées, favorise la tranquillité et de bonnes relations de voisinage. L’examen attentif du règlement de copropriété et une veille juridique constante, notamment concernant les évolutions législatives de 2025, sont indispensables pour sécuriser votre projet. En suivant ces recommandations, vous optimiserez la rentabilité et la sérénité de votre investissement.

 

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