Où investir en location saisonnière Airbnb ? 5+1 Tips pour ne pas se planter
Où investir en location saisonnière.
Découvrez où acheter en location saisonnière dans votre ville ou ailleurs.
En immobilier, on entend souvent dire que c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent, pas à la revente. Et c’est vrai ! La revente est toujours hypothétique. « Ça va prendre de la valeur, ça devrait augmenter…» Tout cela n’est que pure spéculation sur l’avenir. Où investir en location saisonnière ? Cet article vous accompagne dans votre projet d’achat de bien immobilier.
La seule chose qui est sûre est de savoir si vous achetez une bonne affaire ou pas. C’est-à-dire un bien situé au bon endroit et au bon prix.
Faire le bon choix d’emplacement, c’est miser sur l’avenir.
Il faut investir au bon endroit parce qu’on ne fait pas de location saisonnière n’importe où.
Dans cet article nous allons donc voir la question de l’emplacement géographique.
Où trouver la bonne affaire en location saisonnière et investir au bon endroit ?
Une BONNE AFFAIRE en immobilier saisonnier est le produit d’un emplacement adapté avec une forte rentabilité.
Avant de parler de rentabilité, il est important de ne pas choisir un logement à l’aveuglette et n’importe comment.
Au contraire, il faut déjà trouver le logement qui correspond aux caractéristiques que je qualifierais « physiques » de la location saisonnière. Puis proposer un prix pour le rendre rentable. Et non l’inverse.
Alors je vous rassure tout de suite, il n’y a pas de bien idéal. Mais il est important de respecter certains critères pour bien choisir où investir en location saisonnière.
Même s’il sera certainement difficile de trouver un logement qui correspond à 100 % à toutes ces caractéristiques, l’idée est quand même de s’y rapprocher au maximum.
Dans votre recherche vous serez très certainement tenté de négliger ou d’écarter certaines recommandations. On ne peut pas tout avoir, et à un moment il faut avancer et passer à l’action.
N’oubliez pas que tous les points faibles de votre location seront de toute manière soulevés dans les commentaires laissés par vos clients sur vos petites annonces en ligne. Ce n’est qu’une question de temps.
Il vaut mieux donc tout de suite rechercher un bien qui correspond à celui que la majorité des clients attendent, trouver des solutions pour gommer ou atténuer ces inconvénients plutôt que de vouloir les masquer après coup.
Connaissez-vous les principes de base pour savoir où investir en location saisonnière meublée de tourisme ?
Pour commencer, je me permets d’attirer votre attention sur les termes que j’utilise.
Lorsque je parle d’un bien pour faire de la location saisonnière, je devrais plutôt dire un bien pour faire un vrai business de la location saisonnière.
Si votre objectif est simplement de payer vos charges et autres taxes, vous pouvez choisir n’importe quel emplacement et arriver à louer une bonne dizaine de semaines par an.
Par contre si vous voulez en faire un vrai business et afficher des taux d’occupation proches de 100%, votre bien doit alors correspondre à un certain nombre de critères essentiels pour faire de la location saisonnière.
Premier élément à prendre en compte dans la location saisonnière :
Trouver un emplacement qui va attirer des clients toute l’année, même en basse saison. Où investir en location saisonnière ?
C’est la règle principale. C’est la règle qu’il faut toujours avoir à l’esprit à toutes les phases de votre recherche.
Votre chiffre d’affaires annuel dépend de votre taux d’occupation en haute saison mais surtout en basse saison.
En haute saison, vous n’aurez jamais de mal à louer. Généralement la demande locative est supérieure à l’offre. En basse saison, la tendance s’inverse.
Ça veut dire quoi où bien investir dans la location saisonnière ?
Où investir en location saisonnière ? Ça veut dire tout simplement que si vous n’avez pas un bien extrêmement bien placé et adapté pour la location saisonnière, vos futurs clients ne vont pas venir chez vous. Ils iront chez votre voisin mais pas chez vous.
Et en basse saison lorsque l’offre locative est beaucoup plus importante que la demande. Ça ne pardonnera pas. Vous serez vide et votre voisin affichera complet.
Pour attirer des clients toute l’année, il faut que votre hébergement réponde aux besoins d’un maximum de personnes qui cherchent à se loger.
Il faut qu’il soit adapté aux étudiants, à une clientèle professionnelle ou de vacanciers.
Plus vous toucherez une large clientèle et plus vous aurez de chance de remplir votre location.
Si vous êtes spécialisé dans un hébergement de pêcheurs parce qu’il y a un lac poissonneux juste à côté de votre location, vous n’atteindrez jamais des taux d’occupation élevés. Dès que la saison de la pêche fermera, vous aurez du mal à remplir.
Pour en faire un vrai business, votre bien doit s’adresser au maximum de clients.
ATTENTION à ne surtout pas investir ici ! Suivez-moi, je vous explique
Il y a des lieux où il ne fait pas bon investir pour faire de la location saisonnière :
- Investir dans une location saisonnière trop isolée en campagne ne sera pas attractive en basse saison. C’est-à-dire que vous allez louer l’été, mais hors saison, il va être très difficile d’attirer des clients.
- Investir dans une location saisonnière implantée dans un lotissement pavillonnaire tout neuf ne va pas non plus attirer une clientèle de vacanciers ou de professionnels. Elle manquera sévèrement de charme.
- Dans votre recherche de bien, il va falloir s’orienter vers des biens qui possèdent une âme, un cachet !
N’allez pas non plus investir dans des bâtiments historiques mais si vous hésitez entre un immeuble cubique et un bâtiment qui a une petite touche régionale, n’hésitez pas, choisissez la deuxième solution.
Glamour
Pas glamour
Vos locataires sont à la recherche de dépaysement, d’une autre ambiance par rapport à ce qu’ils voient tous les jours. Votre hébergement doit répondre à cette caractéristique. Il faut choisir un hébergement authentique dans un cadre agréable, avec du cachet.
Il va falloir aussi faire attention aux différentes sources de nuisance possibles à proximité de votre bien. S’il y a une route très passante, une voie de chemin de fer, une station d’épuration, un centre de stockage de déchets ménagers, ou encore un terrain de camping…
Je vous dis ça parce que j’ai eu le projet d’acheter une belle longère en Bretagne. Le prix était déjà très intéressant et bien en dessous du marché. J’étais un petit peu étonné.
Quelles sont les raisons à cela ?
C’était à la campagne mais assez accessible. Et quand j’ai regardé sur Google Earth, j’ai vu qu’à peine à 2 kilomètres à vol d’oiseau, il y avait le centre de stockage de déchets verts de toute la communauté d’agglomération.
C’était juste à côté. Avec les vents dominants, il y aurait eu des nuisances olfactives pour mes locataires.
Pour faire de la location saisonnière, ce n’était donc vraiment pas l’idéal. Et honnêtement, de la route, on ne voyait absolument rien.
Où investir en location saisonnière ? Toujours jeter un œil sur Google Earth. Si vous voyez des formes rondes ce n’est pas bon signe : fosse à lisier, stockage de carburant, station d’épuration…
Extrait Google Earth // cherchez l’erreur…
Alors… Ce que cherchent réellement vos clients en LCD (Location Courte Durée)
Après avoir accueilli des centaines de locataires, je vais vous dévoiler ce que recherchent exactement nos clients.
- Première chose, ils recherchent avant tout du calme. Vos locataires viennent pour se reposer, pour dormir. Et c’est valable pour tout le monde, qu’ils soient en vacances ou pour le travail. La première des choses, c’est donc de rechercher un hébergement loin de toute source de nuisance sonore.
- Deuxième point, ce qu’ils recherchent, c’est la sécurité. Il doit régner un sentiment de sécurité autour de votre investissement.
Comment l’évaluer où investir ?
Mettez-vous à la place de vos futurs clients : aimeriez-vous le soir, à la nuit tombée, vous y promener seul ? C’est la seule question que vous devez vous poser.
- Ensuite, troisième point, la proximité des services. Si votre hébergement est trop isolé, il ne correspondra pas aux attentes de la majorité de vos clients. La proximité d’une boulangerie, d’un restaurant, d’un centre-ville pour y faire des achats, sera un atout majeur pour votre location.
- Quatrième point : la facilité de stationnement. Vous ne pouvez pas imaginer l’importance du stationnement en location saisonnière.
S’il n’est pas possible de se garer à proximité immédiate de votre logement, inutile de le choisir.
Vous n’aurez que des problèmes. Vous n’aurez pas de clientèle professionnelle, car elle est toujours pressée et elle refuse de faire 100 mètres à pied. En ce qui concerne les vacanciers, ils ont horreur de devoir traîner leurs valises pendant des kilomètres !
Lorsque l’on part en vacances, on prend toujours son plus beau et son plus grand véhicule. Et généralement le coffre est plein. C’est rare lorsqu’il est vide. Si vos locataires ne peuvent pas se garer à proximité immédiate de l’appartement ou de la maison, ça devient problématique.
Problématique, oui ! Et cela à plusieurs niveaux
- Personne n’aime les allers-retours supplémentaires pour décharger le coffre et ils vous le diront ou vous l’écriront.
- Les allers-retours vont créer des nuisances sonores pour votre voisinage, et ils vous le diront, certains même vous écriront.
- En termes de sécurité. Les gens aiment bien avoir leur véhicule à proximité d’eux. Je ne sais pas pourquoi mais ça les rassure. C’est assez étonnant, mais plus ils se garent loin et plus ils stressent. Ils ne vous le diront pas, mais le penseront et ne reviendront pas.
Donc si vous avez l’occasion avec l’appartement d’acheter un parking en sous-sol ou d’avoir une place de parking à proximité, un stationnement sécurisé, c’est un atout indéniable pour faire de la location saisonnière.
Dans la majorité des cas, un stationnement facile et gratuit fera amplement l’affaire, mais un garage est vraiment un plus, surtout en hyper-centre.
Le stationnement sera une des premières questions que vos clients vous poseront avant de réserver une nuit dans votre appartement.
Est-ce qu’il est possible de se garer facilement dans la rue, est-ce que c’est payant, est-ce que le quartier est sûr ?
Et la question du stationnement apparaît immanquablement dans les commentaires après leur séjour en bien comme en mal.
Il vaut mieux le prévoir dès le départ.
VOICI les 6 tips pour trouver la location saisonnière de vos rêves
1. Ville, Mer, Montagne ou campagne ?
En immobilier et tout particulièrement en location saisonnière, il y a 3 règles à retenir :
- la première c’est l’emplacement,
- la deuxième c’est l’emplacement,
- La troisième c’est l’emplacement.
Regardons ensemble de plus près le premier « emplacement » : ville, mer, montagne ou campagne ?
- Les inconditionnels de la vue sur mer ou de la vue sur la montagne
Ce sont les biens qui ont énormément d’attrait pour les vacanciers, mais d’un autre côté, vous verrez que ces biens vont vous coûter extrêmement cher à l’achat. Donc, ce n’est pas sûr que vous ayez une meilleure rentabilité. Vous savez ce qu’on dit : la vue paie-t-elle les factures ? Ce sont des biens plutôt destinés à des résidences secondaires qu’à de la location saisonnière.
Bilan : à éviter.
- Zone côtière
Généralement, il y a une saisonnalité relativement forte en zone côtière. C’est-à-dire qu’il va y avoir beaucoup de demandes en haute saison l’été, et beaucoup moins en basse saison. Et c’est là le problème. L’idéal serait d’être en zone côtière et à proximité d’un moteur économique fort qui attire une autre clientèle le reste de l’année. Soit d’une grande ville, soit d’un centre touristique important.
- La campagne
La campagne séduira les familles avec des enfants, qui ont besoin d’espace, plutôt en haute saison. La clientèle professionnelle sera moins attirée. Et généralement on trouve des grandes surfaces à louer, ce qui veut dire une piètre rentabilité. Plus le logement est grand et moins il est rentable au m².
Le taux d’occupation sur l’année sera également peu élevé. La campagne ne me semble pas la plus adaptée pour faire de la location saisonnière un véritable business.
- La ville
La ville présente le plus d’attrait pour la location saisonnière. Elle va séduire, d’une part, une clientèle touristique et, d’autre part, une clientèle professionnelle ou d’étudiant. La proximité des commerces, des restaurants, des musées, des centres culturels la rend attractive toute l’année !
Dans une ville en bord de mer, vous n’aurez aucune difficulté à louer en haute et en basse saison. Vous allez capter une clientèle de professionnels ou d’étudiants qui sont de passage.
Donc là, vous aurez un taux d’occupation élevé en haute et basse saison !
La ville est la situation la plus adaptée pour un taux d’occupation élevé et pour louer toute l’année.
2. Où investir en ville en location saisonnière ?
Voici le deuxième emplacement à respecter.
Pour avoir le maximum de chance de remplir sa location saisonnière nous avons vu qu’il fallait investir en ville.
Mais en ville, il y a des quartiers moins sympas que d’autres. Qui voudrait passer une semaine dans une tour HLM ?
Non, il va falloir trouver un endroit avec du cachet, un endroit qui fait un peu rêver.
L’idéal, c’est d’être à côté des commodités, restaurant, bar, là où il y a de l’animation et pouvoir dire dans votre annonce : que c’est à 5 minutes à pied.
Les gens apprécient de faire des choses à pied. Ils se sont servis de leur voiture toute l’année, et là pour une fois, ils vont pouvoir aller en ville ou au marché à pied.
Et puis il y a tous ceux qui pensent que ce sera plus pratique après un petit restaurant un peu arrosé. Ils pourront rentrer à pied chez eux.
Je vous le dis, ils sont beaucoup plus nombreux que vous ne le pensez.
Ça peut être un quartier sympa ou le quartier de la gare par exemple ou à côté du quartier de la gare.
Généralement dans les quartiers de la gare, il peut y avoir des gens pas toujours bien intentionnés. Donc proche de la gare mais pas trop.
Pourquoi la gare ?
Pour attirer les gens qui viennent en WE et qui arrivent par le train. En basse saison c’est une clientèle à ne pas négliger.
En Bretagne, en 2017, le TGV à mis Paris à moins de 3 heures de toutes les grandes villes bretonnes. La SNCF a contribué à une hausse du trafic très importante… Il y a beaucoup de gens qui viennent passer des WE en Bretagne…
Si j’ai un bon plan à vous donner, regardez les appartements dans les quartiers de la gare des grandes villes bretonnes je pense que la location saisonnière à exploser.
Personnellement j’ai acheté un appartement en centre-ville parce que je savais que ça aurait cartonné.
3. Acheter une maison individuelle
L’avantage principal d’investir dans une maison individuelle, est que vous êtes le seul maître à bord. C’est vous seul qui allez prendre toutes les décisions. Et c’est vous seul également qui en assumerez la responsabilité, notamment en cas de grosse rénovation.
L’inconvénient est le coût d’achat qui est beaucoup plus élevé en comparaison à un petit appartement. Aussi, la rentabilité sera plutôt médiocre.
Après, soit vous conservez la maison en état et louez une grande surface, ce qui n’est pas forcément le plus rentable, soit vous choisissez de découper la maison en plusieurs petites surfaces pour en faire de la location saisonnière.
N’oubliez pas les places de parking pour que vos locataires puissent se garer facilement, et un petit jardin semi-privatif pour que chacun puisse profiter de l’extérieur. Les gens préfèrent toujours les parties privatives aux parties communes. Donc, essayez de bien séparer les choses.
4. Investir dans un village de vacances ?
À côté de chez moi, il existe des lotissements entiers consacrés à la location touristique. Ils regroupent plusieurs centaines de lots (200 / 300 lots). Généralement, ces villages disposent d’une piscine.
- L’avantage principal, c’est que le promoteur a initialement tout conçu pour la location saisonnière. C’est-à-dire que vos clients vont pouvoir se garer à proximité de leur location, qu’ils auront à disposition la piscine, un terrain de tennis, un boulodrome et tout un tas de prestations diverses.
- L’inconvénient, c’est que vos locataires vont se retrouver avec d’autres vacanciers. Généralement, il y a un peu de promiscuité. Tout le monde est un peu les uns sur les autres parce que le promoteur fait de petits lots en mitoyenneté.
En journée, il y a du passage et les nuits sont rarement calmes. En basse saison, il n’y a pas grand monde. C’est triste. Tout est fermé et l’ambiance est un peu glauque.
Ce ne sont pas les seuls inconvénients, que vous cachent ces constructions ?
Autres inconvénients qui se retrouvent dans la quasi-totalité des biens que j’ai pu visiter : la qualité des constructions. Les promoteurs ont fait des économies et les biens sont malheureusement de piètre construction : les murs sont extrêmement fins, sans isolation phonique, et l’absence d’isolation thermique rend le bien difficile à chauffer l’hiver… Lorsque l’on vient comme moi du monde de la rénovation, il est difficile de s’y retrouver.
Dernier point, vérifiez bien les charges de la copropriété. De belles étendues d’herbe ou de jolis arbustes sont souvent des gouffres à entretenir. Il ne faudrait pas que les charges explosent votre budget et pénalisent votre rentabilité.
5. Acheter une LCD (Location Courte Durée) à 5 minutes de chez vous ?
Si vous devez gérer les entrées et les sorties de votre location saisonnière vous-même (faire les états des lieux d’entrée et de sortie, le ménage…), je ne peux que vous conseiller de rechercher un bien qui soit à proximité de votre domicile.
Personnellement, j’ai testé pour vous 40 minutes de route entre mon domicile et ma location saisonnière. Ce n’est pas l’idéal.
D’une part, parce que vous passez votre temps sur la route, et d’autre part, parce qu’en cas de problème pour intervenir rapidement, vous ne serez pas réactif.
Honnêtement, je l’ai fait mais je ne le referai pas. C’est vraiment une contrainte. Si votre hébergement est trop éloigné de votre domicile, ça va vraiment être une galère rapidement.
N’oubliez pas que vous allez enchaîner des locations toutes les semaines, voire tous les 2, 3 ou 4 jours. Donc, si votre logement est trop éloigné, ça va rapidement être très difficile pour vous.
Ce que je vous conseille
Et bien recherchez un hébergement à maximum 15 minutes de votre habitation principale. Je pense que 15 minutes, c’est le bon compromis. C’est sûr que l’idéal serait à moins de 5 minutes.
Nous avons la chance d’avoir notre maison locative à 3 minutes de notre habitation principale. Ça, c’est vraiment l’idéal. On est vraiment très réactif.
On ne passe pas notre temps à attendre le samedi que les locataires s’en aillent ou arrivent. C’est vraiment l’idéal pour gérer en direct sa location saisonnière.
6. Faire une étude de marché ?
Il peut être intéressant de réaliser une véritable étude de marché pour être sûr que vous allez pouvoir remplir votre location et confirmer où investir en location saisonnière.
Honnêtement, je ne suis pas friand de ce genre de choses. D’une part parce que rien que l’expression me fatigue ! Et d’autre part, je ne suis pas sûr que ça serve à grand-chose.
Je suis un fervent défenseur du passage à l’action :
Si on a un doute, on y va quand même, on met toutes les chances de son côté pour que ça marche mais on y va.
Si vraiment votre banquier insiste pour avoir un document de la sorte, vous pouvez étudier la concurrence en :
- Regardant où sont les hôtels
Un hôtel a forcément fait l’objet d’une étude de marché avant de s’implanter. Sachez qu’un hôtel en périphérie d’une grande ville présente des taux d’occupation de 30 % en basse saison et 80 % en haute. Soit une moyenne de 50 %. S’il y a un hôtel, c’est qu’il y a un besoin.
- Je vous propose d’étudier l’implantation de vos homologues via la carte géographique d’Airbnb !
Airbnb propose une recherche de locations via une carte géographique. Regardez s’il y a des locations autour du lieu où vous voulez investir. Regardez bien le type d’appartement, sa surface ainsi que son calendrier de réservation. S’ils sont complets, c’est qu’il y a un marché. Regardez en basse et haute saison.
- Mettre une annonce fictive ?
Il existe bien la technique de l’annonce fictive pour voir s’il y a de la demande. Prenez des photos d’appartements sur LEBONCOIN ou google image et publiez une annonce fictive. Il n’y a plus qu’à attendre que les demandes de réservation tombent.
Je ne suis pas un grand défenseur de cette méthode parce qu’il me semble difficile d’évaluer la demande en fonction de la saison et du prix de la nuitée. Ça me paraît très compliqué ou alors il faudrait faire cela sur une année entière…
Alors, voilà, nous avons vu dans ce chapitre les meilleurs choix à faire quant à l’emplacement de votre location saisonnière.
Où investir en location saisonnière Airbnb ? Notre conclusion
Privilégiez plutôt un hébergement en ville plutôt qu’à la campagne. Vous verrez, vous n’aurez aucun mal à louer en pleine saison, bien évidemment, mais également en basse saison, lorsque la demande locative est faible.
Vous avez maintenant toutes les clés en main pour trouver le bien immobilier idéal pour votre projet de LCD. N’attendez plus pour vous lancer et concrétiser votre rêve d’un investissement rentable et passionnant. Commencez dès aujourd’hui vos recherches en utilisant les conseils d’expériences immobilières.
Je vous souhaite une excellente recherche !
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