Fiscalité et location saisonnière : faites le bon choix

fiscalité location saionnièreLa fiscalité de son meublé de tourisme est une vraie question.

Pour déclarer les recettes de sa location meublée, il faut bien choisir son régime fiscal.

Le piège serait de se laisser tenter par la déclaration la plus simple et la plus rapide à remplir.

Elle ne sera certainement pas la plus intéressante fiscalement

Fiscalité de mon meublé de tourisme, histoire…

Il y a six ans, nous avons investi dans une petite maison au bord de la mer pour la louer en saisonnier (comment déclarer son meublé de tourisme ?).

Par simplicité, nous avons toujours déclaré nos recettes en Bénéfices Industriels et Commerciaux non Professionnels (régime micro entreprise).

Notre revenu imposable était alors déterminé en appliquant un abattement de 50 % sur nos recettes. Nous étions imposés sur 50 % des loyers et prestations (linge, ménage…) que nous percevions.

Si nous avions fait les démarches pour être reconnu comme meublé de tourisme classé (avec des étoiles, comment classer son logement saisonnier ?), l’abattement aurait été de 71 % des recettes.

A l’époque, le gain espéré ne nous paraissait pas suffisant par rapport à la lourdeur des démarches administratives à engager.

Fiscalité location saisonnière : notre choix

Après quelques recherches sur internet, je me suis aperçu qu’il était, à priori, extrêmement intéressant de déclarer ses revenus locatifs saisonniers au Réel simplifié.

Nous pouvions même bénéficier d’une baisse importante de notre imposition sur notre location saisonnière.

Le principe est de déduire de nos recettes l’ensemble des charges de la maison (intérêt d’emprunts, ADI, amortissement des murs et des meubles, eau, électricité, assurances, petits matériels…), jusqu’à créer un déficit.

Le choix de cette option demande quand même d’avoir recours à un comptable : il faut faire un bilan annuel, comme pour une entreprise.

Selon certains internautes, cette démarche semblait particulièrement intéressante.

Comment choisir un comptable pour la fiscalité de sa location saisonnière ?

J’ai pris rendez-vous avec un premier comptable, trouvé totalement par hasard dans les pages jaunes.

Après une heure d’échanges et de calculs à la louche, il m’annonce le gain pharaonique de 200 € par an… soit un WE de location pour ma petite maison ! Je suis rentré chez moi résigné devant de si maigres possibilités de gains.

Mais, j’avais également lu qu’il était très difficile de trouver un comptable vraiment spécialisé dans le domaine.

Et je me disais que je n’étais peut-être pas tombé sur le bon, enfin je l’espérais…

J’ai donc continué mes recherches en achetant un e-book sur la location saisonnière dont l’auteur mentionnait un chapitre sur la fiscalité d’une remarquable pertinence (depuis j’ai fait mon propre programme sur la location saisonnière ;-)).

Bingo, je m’aperçois que les frais de comptabilité sont normalement 3 fois moins élevés que ceux de mon comptable. On passe de 1200 € pour mon comptable à une fourchette entre 400/700 €. Ça change tout !

Je reprends donc rendez-vous avec un deuxième comptable qui m’accueille un soir vers 18h00.

Trois heures plus tard, il me relâche après un cours magistral sur l’économie française : aussi clair qu’incisif ! 

Il m’annonce donc que je ne devrais plus beaucoup payer d’impôts…

Sympa, compétent et cerise sur le gâteau : il facture sa prestation à 400 €…
Je crois que je suis tombé sur la bonne personne.

Démarche pour réaliser sa déclaration fiscale

Première étape, c’est déjà de déclarer son activité.  Ensuite il faut notifier au centre des impôts que vous souhaitez faire votre déclaration au réel simplifié.

Il faut remplir la déclaration de début d’activité POi que vous pouvez télécharger ici  pour avoir un numéro de SIRET (comme une entreprise).

fiscalité location saisonnière

Puis la déposer au Greffe du Tribunal de Commerce.

fiscalité location saionnière

Le Greffe n’a qu’un rôle d’enregistrement de la POi. Il la transmet après directement au centre des impôts et à l’INSEE qui va attribuer le numéro SIRET.

Et vous, comment déclarez-vous vos revenus locatifs saisonniers ? Laissez votre commentaire ci-dessous.

 

Envie d’en savoir plus sur la location saisonnière :

 

61 Des réflexions sur “Fiscalité et location saisonnière : faites le bon choix

  1. Se déclarer au réel donne pas mal d’avantages, c’est sur que quand tu comptes l’amortissement des murs et des meubles, sans oublier les charges et autres tu supprimes à terme une bonne parti de l’impôt au final.
    Je suis tout à fait d’accord avec toi sur le fait d’utiliser un comptable, il connait très bien la loi et vous fera faire énormément d’économie, à condition bien sûr d’en trouver un qui soit compétent et avec des tarifs raisonnables…

    • Bonjour Vincent,
      Merci pour ton témoignage. Pour les particuliers que nous sommes, faire une déclaration fiscale au réel est un vrai métier, autant le laisser aux personnes compétentes.
      Amicalement

  2. Bonjour,
    Merci pour ces informations.
    Mon dilemme est le suivant: quel statut choisir lors de l’achat du bien (je suis pascé):
    – achat à 2 en indivision (je n’y tiens pas )
    – achat en nom propre
    – achat pas une SARL ou SCI ?
    Merci de vos conseils

    • Bonjour David,
      Le mieux est de se renseigner directement auprès de votre notaire. Le premier RDV est généralement gratuit. Il saura vous conseiller en fonction de votre projet et de votre situation familiale.
      Tout ce que je peux vous dire c’est que la SCI pour une location meublée saisonnière n’est pas adaptée. D’un côté nous avons une société civile et de l’autre une activité commerciale.

      • Pas tout à fait Emmanuel ! La location meublée est une activité civile traitée sur le plan fiscal comme une activité comerciale. Une SCI peut donc tout à fait avoir comme objet la location meublée elle sera forcément à l’IS.
        Pour David S a priori la SARL de famille (possible dans le cadre d’un PACS) serait un choix plus adapté (pour imposition à l’IR) à confirmer bien entendu par une étude plus poussée des objectifs et contraintes.

        • Bonjour Didier-Fabrice,
          Avec un article sur la fiscalité j’étais sûr que tu allais te manifester !
          Merci de ta contribution, toujours très pointue. Mais je crois que l’on est d’accord dans le fond : la SCI n’est pas faite pour ça, même si on peut le faire.
          Concernant ton autre commentaire, mes écrits ont dépassé mes pensées et j’ai rectifié. Merci pour la relecture attentive !
          Au plaisir

  3. Bonjour

    Je suis seule et j’ai plusieurs appartements en location thermale. Quel choix serait le plus judicieux et plus avantageux (surtout au niveau des impots). Je n’y connais pas grand chose.

    Merci pour votre aide

    Nadia

    • Bonjour Nadia,
      Il est difficile de vous répondre avec les informations que vous donnez.
      Vous louez des logements meublées (j’imagine) sur de courtes durées dans une ville thermale ? c’est bien ça ?
      Le choix d’une déclaration fiscale dépend de nombreux paramètres qu’il serait trop long de lister ici.
      Le mieux pour vous serait de prendre directement rendez-vous avec un comptable qui saura vous conseiller dans votre intérêt, qui n’est pas forcément le même que celui de l’administration fiscale.
      Si vous avez du mal à trouver un comptable qualifié dans le domaine, je peux vous communiquer le nom du mien par mail privé si vous voulez.
      A bientôt

  4. Oui, c’est bien cela, du meublé pour des durées de 3 semaines.

    Je dois voir un comptable la semaine prochaine, mais je pense qu’un 2nd avis serait bénéfique.

    Je veux bien le nom de celui qui vous a renseigné.

    Voici mon mail :

    Encore merci pour votre aide.

    • Bonjour Nadia,
      J’ai enlevé votre mail du message.
      Je vous ai envoyé les coordonnées de mon comptable sur votre mail personnel.
      Bon courage dans vos démarches
      Au plaisir

      • Bonjour Emmanuel,
        merci pour votre article très intéressant.
        Je cherche également de mon côté un comptable malin qui puisse trouver une solution à ma situation. En effet je loue en saisonnier une résidence secondaire et mon studio à Paris 4 mois par an. Apparemment je ne peux pas passer au réel, même si après calcul, ce serait beaucoup plus intéressant pour moi.
        Je voudrais en plus acheter un 3eme bien en investissement locatif meublé classique (1 an). Je dépasserai alors le seuil possible en micro bic.
        Le classement en meublé serait peut etre intéressant pour moi, abattement et seuil plus élevé, sauf qu’il n’y aurait qu’un seul logement sur 2 (ou 3), classé. L’abattement est-il tjrs possible. Comme vous voyez ce n’est pas simple et un bon comptable serait bienvenu. Ceux contactés jusqu’à présent ne m’ont trouvé que des solutions que le centre des impôts dit être impossible (En tous cas le “dragon” à qui j’ai eu affaire). Merci pour votre aide

  5. Bonjour a tous
    excellents articles, simples et concis
    j’ai besoin cependant d’une précision : déduit on les charges de l’IR ou des revenus fonciers ? je suis particulier et la location ne constituera pas ma source de revenus principale (donc LMNP) . c’est important pour moi car j’investis 20000 euros en travaux de rénovation dans une maison de famille meublée considérée actuellement comme résidence secondaire. je ne compte pas non plus tirer de grosses sommes de la location saisonniere. qui aurait un tuyau pour moi ?
    en tout cas merci a tous pour vos articles et commentaires qui permettent au simple pékin que je suis de comprendre un peu mieux
    cordialement
    Jean

    • Bonjour Jean,

      Merci pour le retour ça fait toujours plaisir.

      Les revenus fonciers c'est pour de la location nue.

      En saisonnier, nous sommes sur une activité dont les revenus sont déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC.

      Là plusieurs options possibles :

      1/ Soit vous faites une déclaration au forfait et vous n’êtes imposé que sur 50% de vos recettes (ou 29% si votre hébergement est classé, donc avec des étoiles). Dans ce régime, pas de déductions supplémentaires (comme vos travaux) vous êtes au forfait.

      2/ Soit vous optez pour une déclaration au réel simplifié et vous déclarez vos charges au réel, donc vous pouvez mettre le coût de vos travaux (et votre mobilier) et les amortir sur plusieurs années. Ça vient en déduction de vos recettes. Cette option nécessite quand même l'avis éclairé d'un expert comptable (ce n'est pas obligatoire mais bon…) pour les calculs d'amortissements, la déclaration… En LMNP vous ne pourrez pas créer de déficit qui viendra diminuer votre IR (contrairement au LMP). Au mieux vous ne payerez pas d’impôt supplémentaire sur votre IR.

      Quelque soit le montant de vos recettes, louer en saisonnier nécessite une déclaration en mairie et une déclaration d'activité auprès de l'administration.
      Pour plus d'information sur ces procédures vous pouvez-vous inscrire à ma newsletter pour recevoir un guide gratuit qui décrit les démarches administratives obligatoires à suivre avant de se lancer dans la location saisonnière. Tout y est expliqué.

      Au plaisir
      Emmanuel

      • bonjour
        je suis en pleine réflexion pour savoir si je rachète sa part d’appartement à mon conjoint afin de mener une activité de location saisonnière meublée avec cet appartement (nous nous séparons).
        Cela m’intérese de m’ inscrire à votre newsletter pour recevoir un guide gratuit qui décrit les démarches administratives obligatoires à suivre avant de se lancer dans la location saisonnière.
        Je suis intéressée aussi par la méthode que vous proposez pour réussir son investissement locatif dans le saisonnier, mais le lien est “blanc”
        en vous remerciant
        Loom

        • Bonjour Laurence,
          Si vous êtes intéressée par le guide il suffit de laisser votre mail sur cette page fenêtre de droite bleu : experiences-immobilieres.com.
          Pour le lien blanc j’ai été piraté il y aune semaine et voici le nouveau lien.
          Emmanuel

    • Bonjour,
      Pour recevoir les démarches à mettre en œuvre pour une location saisonnière vous pouvez :
      1/ vous inscrire à la newsletter en laissant votre mail et vous recevrez dans votre boite mail mes 2 guides en cadeau : mes meilleurs conseils pour commencer dans l’immobilier et les démarches indispensables avant de se lancer dans la location saisonnière.
      2/ aller voir directement la méthode que je propose pour réussir son investissement locatif dans le saisonnier en cliquant ici
      Au plaisir

  6. bonjour a tous je suis dans le meme cas, je cherche un bon comptable ou expert comptable. emnanuel je vous serait tres reconnaissant de me transmettre les coordonnées du votre par mail. je vous remercie par avance.en effet apres 6 ou 7 comptables rencontrées, pas un seul faisait l affaire ,nos 77 boxs et notre maison loué en meublé classique semble etre insurmontable pour eux…

    • Bonjour,
      Je vous transmets les coordonnées de mon comptable en Mail Privé. J’espère qu’il pourra répondre à votre demande. 77 boxs incroyable !
      A bientôt

  7. Bonjour ‘effectivement votre site est très intéressant c est clair et précis
    Je possède moi même 2 appartments qui sont loués en location saisonniere
    je déclare mes locations au forfait donc 50% imposé ce qui s avéré moi intéressant que l on pense
    Je pense je vais passer au frais réel
    Pourriez svp m indiquer les coordonnés de votre comptable ainsi la démarche pour s inscrire sur votre newsletter merci d avance
    Cordialement
    Marc

  8. Bonjour,

    Mon frère et moi, avons décidé d’acquérir un bien pour faire de la location saisonnière. L’agence nous a conseillé de faire une SCi pour acheter mais aussi gérer le bien . Pour info, actuellement le bien est en cours d’acquisition. Bien évidement mon frère et moi ne nous y connaissons pas du tout en terme de fiscalité. En faisant quelque recherche sur le net, je découvre que la SCi n’est pas du tout recommandé fiscalement pour la gestion d’un bien loué en location saisonnière.
    Please, Help….
    Que nous conseillez vous de faire ? SCI, SARL,…. ?
    Merci d’avance de votre retour.

    • Oui la SCI n’est pas la structure la plus adaptée en location saisonnière.
      Je vous contacte en MP
      Emmanuel

  9. Bonjour, bravo pour votre site qui apporte beaucoup d’informations pertinentes et merci pour ce concentré de connaissance.
    Je suis citoyen suisse et j’ai fait l’acquisition d’un appartement en France que je loue en location saisonnière. Etant fiscalement établi à l’étranger, dois-je déclarer les revenus de mes locations à l’administration française ? et si oui comment ? Merci pour votre aide.
    smalto

    • Bonjour jp,
      Merci pour les compliments.
      Pour votre question honnêtement je n’en sais rien !
      Est-ce que vous voulez que je mette en relation avec mon comptable ?
      Au plaisir
      Emmanuel

  10. Bonjour Emmanuel et merci pour votre site, que je lis avec intérêt…
    Cependant quand vous présentez l’imposition au réel simplifié comme la solution idéale, est-ce que vous n’oubliez pas de préciser que le fait de déduire l’amortissement du bien se payera au moment de la revente, puisque le bien amorti perd de sa valeur comptable et augmente donc la plus-value… Si j’ai bien tout compris!
    Bonne continuation et merci,
    Delphine

    • Bonsoir Delphine,
      En LMNP on gagne pendant le temps d’exploitation et à la revente. L’amortissement n’est pas déduit à la revente.
      Au plaisir
      Emmanuel

  11. Bonjour Emmanuel,

    Je tenais avnt tout à vous remercier pour vos articles.

    Je me permets de vous contacter puisque je suis dans un cas particulier..

    Avec mon frère, nous allons reprendre un mas dans les alpilles, que nous allons louer pour le sous louer de manière saisonnière. Nous n’habiterons pas sur place par conséquent nous n’aurons pas l’activité de chambre d’hôtes, nous le louerons en entier via les sites airbnb, booking, abritel et via notre propre site internet.
    Nous avons plusieurs doutes concernant le statut de la société à adopter, nous sommes 2 donc l’auto-entreprise est impossible, nous penchions plus pour une SAS ou SARL.
    Nous avions aussi des doutes concernant le régime fiscal à adopter puisque nous n’avons pas d’emprunt ou d’investissement à effectuer (le mas vient d’être refait à neuf et est complètement équipé)
    Je vous remercie d’avance pour votre avis éclairé.
    Michael

  12. Bonsoir Emmanuel
    merci pour votre article.
    voilà avec mon mari nous avons acheté une maison en SCI. nous vivons dans cette maison à titre gratuit (enfin nous payons le crédit et les charges).
    depuis debut 2016 nous louons 3 chambres en chambres d’hotes (chambre + petit déjeuner).

    je dois faire mes impots, mais je ne sais comment .. car d’un côté il y a la déclaration SCI sans locataire qui paye et de l’autre les revenus et charges des chambres d’hotes…
    je ne sais comment je dois remplir les cases.
    est ce que vous pourriez m’éclairer ??

    Merci d’avance.
    cordialement,
    A. L.

    • Bonjour Aurélie,
      Sci et chambres d’hôtes je ne vais pas pouvoir vous répondre.
      Par contre je peux vous transmettre les coordonnées de mon comptable qui se fera un plaisir de le faire !
      Tenez moi au courant en MP, merci
      Emmanuel

  13. Bonjour,
    Article très pertinent et je vous en remercie.
    Comme certains commentaires, je suis en cours d’acquisition de 2 appartements pour effectuer des locations saisonnières en non professionnel. Nous souhaitons être imposé sur le revenu donc le choix de la SCI n’est pas judicieux. Avez-vous une idée sur le type d’association qu’il faudrait ? (SARL de famille, Indivision simple, SNC,…)
    En vous remerciant par avance,

    • Bonjour Canton,
      Le plus simple reste d’acheter en nom propre et d’opter pour le LMNP au réel.
      Après tout dépend de beaucoup de paramètres qu’il vaut mieux analyser avec un comptable en fonction de sa situation personnelle et de la stratégie à long terme.
      Si vous voulez le nom du mien pas de souci.
      Au plaisir
      Emmanuel

  14. Bonjour,
    Ma soeur et moi même avons hérité d’un bien en indivision. Nous souhaiterions donc le conserver et en tirer une rente grâce à la location meublée. Si vous connaissez les particularités des régimes fiscaux des indivis nous serions intéressés car le service des impôts particulier/entreprise n’était pas capable de nous renseigner. A noter que la maison serait notre résidence secondaire et qu’actuellement nous ne sommes pas soumis à l’IR, nous pensons dégager des revenus de l’ordre de 20000€/an

  15. Nous sommes propriétaires depuis 16 ans de 3 gîtes, affiliés aux GdF et classé depuis 12/2016 en 2 étoiles. Avons un N° de Siret depuis 2015 et malheureusement depuis sommes taxés de la CFE(766€ en 2016, en plus de taxes d’habitation ( 1750€ les 3 gîtes). Les GdF nous ont fortement conseillé de nous faire classer et cela nous permettrait de faire l’économie de la taxe d’habitation. Est-ce vrai? et quelle démarche entreprendre? Nous sommes dans une zone rurale du Gard. Merci Nicole et Stephan

    • Bonjour Nicole et Stephan,
      Vous payez de la CFE parce que vous êtes une entreprise (N° siret).
      Si vous faites de la loc saisonnière toute l’année, il n’y a pas de taxe d’habitation à payer, juste la CFE.
      Bonne journée

  16. Merci beaucoup pour tous ces bons conseils. J aime beaucoup votre site.
    Nous voulons créer une SCI avec ma femme, j aurai besoin de conseils et d un bon comptable svp. Pourriez-vous me transmettre ses coordonnées svp.
    Cordialement

  17. Bonjour Emmanuel, merci pour votre article. Nous sommes un couple pacsé, nous avons 3 appartements en location dont un meublé. Nous venons d’acheter un ancien centre de vacances avec une partie en résidence principale et une autre partie avec 5 meublés de tourisme. Nous percevons 18 300 euros par an pour les 3 appartements et espérons gagner en plus avec les meublés de tourisme 25 000 Euros la première année et arrivé à 100 000 euros par an dans 5 ans au fur et à mesure des travaux de réhabilitation. Je suis fonctionnaire et ma conjointe travaille dans le privé et nous gagnons 50 000 euros par an. Nous devons faire un choix sur le regime à adopter et sommes un peu perdu et avons peur de tomber sur un mauvais comptable.
    Que nous conseillez-vous?
    Merci.

    • Wahou ! un ancien centre de vacances ! Eh bien ça c’est du projet immobilier.
      Je vous conseille de faire le point avec mon comptable ce sera plus simple pour tout le monde.
      Je vous envois ses coordonnées en MP.
      Au plaisir
      Emmanuel

  18. Je suis propriétaire d’une maison avec un commerce, un appartement. Appartement occupé par mes parents à titre gratuit. Commerce qui n’existe plus depuis le 15 novembre et que j’ai transformé à usage d’habitation pour location saisonnière. Quelle fiscalité dois je choisir? sachant que j’ai un prêt sur cet immeuble (encore 5 ans de prêt).
    Merci pour vos conseils

  19. Bonjour,
    J’ai lu sur le site officiel des impots, que l’intérêt de demander le classement de sa location immobilière est d’avoir un abattement de 71%% au lieu de 50% et aussi la suppression de la taxe foncière.
    Est-ce que vous confirmer ? car vous ne parlez pas de la suppression de la TF .

    Merci

  20. Bonjour Emmanuel.
    Merci pour vos articles!
    Je viens d’acheter un bien que je loue en location meublée. Je ne sais quel régime fiscal choisir entre celui qu’offre le classement du logement avec un abattement de 71% et la déclaration au réel. J’ai besoin d’un bon comptable. Pourriez vous s’il vous plaît me transmettre les coordonnées du votre?
    Merci
    Jessica

  21. Bonjour,
    Je suis loueur d un bien meuble situé en Allemagne. Pour remplir ma déclaration d impôt et en particulier le formulaire 2042 C pro , un numéro de Siret est requis. Je doute de pouvoir obtenir en France un numéro de Siret pour une activité en Allemagne ! Quelqu’un a t il une idée?

  22. Bonjour Emmanuel,
    Merci pour votre article !
    Propriétaire avec ma mère d’une maison en indivision que nous louons de façon saisonnière, je ne réussis pas à trouver d’informations sur les démarches à suivre dans ce cas particulier (greffe et fiscalité).
    D’avance merci pour votre aide !
    Florence

  23. Bonjour Emmanuel,
    Je viens de démarrer ma troisième location saisonnière et cela se complique au niveau fiscal.
    Pourriez-vous m’indiquer les coordonnées de votre comptable en mp car cela n’est pas évident de trouver quelqu’un de compétent.
    Bien cordialement
    Philippe

  24. Bonjour Emmanuel,

    Waouh, quel blog! J’ai 33 ans et avec mon compagnon nous nous projetons dans la location saisonnière (et aussi en Bretagne sud…!).
    Si j’ai bien compris, il y’a deux façons de déclarer sa location meublé de tourisme:
    -AU FORFAIT, si c’est un “meublé classé” on a un abattement de 71% sur l’impôt sur le revenu.
    Si ce n’est pas classé, 50% d’abattement sur l’IR.
    -AU REEL, il faut prendre un comptable pour qu’il calcul tout au mieux afin de payer le moins d’impôts possibles (et je crois que c’est la meilleure solution, non?)

    Mes questions:
    -Dans les deux cas, faut-il se déclarer en LMNP et BIC?
    -Dans les deux cas, faut-il créer un SIRET?

    Et enfin, pouvez-vous me donner les coordonnées de votre comptable?

    Merci beaucoup Emmanuel, pour tous ces renseignements, étant novice, vous avez éclairé ma lanterne 🙂

    Caroline

    • Bonjour Caroline,
      Merci pour le retour c’est très sympa.
      Ma réponse est :
      Oui… et Oui !
      Je vous envoie en MP les coordonnées de mon comptable.
      A votre réussite.
      Emmanuel

  25. Bonjour,
    comme beaucoup de personnes qui font de la location de meublé de tourisme, je suis à la recherche d’un bon comptable et il semblerai que vous ayez la perle rare 🙂 .
    Merci de me transmettre ces coordonnées.
    Amicalement.

    frédéric

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