ANALYSER L’INTÉRIEUR DU LOGEMENT
Révélez le potentiel de votre logement grâce à l’analyse de l’intérieur du logement
Maîtrisez l’analyse de l’intérieur du logement grâce à cet article. Évaluez hauteur, luminosité, isolation et assurez-vous d’un confort optimal et d’économies d’énergie.
Trouver le logement idéal, c’est bien plus qu’une question d’emplacement. C’est aussi s’assurer que l’intérieur du logement répond à vos besoins et à vos attentes. Dans cet article, nous vous dévoilons les secrets d’une inspection réussie, en vous aidant à décrypter les éléments qui feront de votre futur chez-vous un espace de vie agréable et sain.
1. Hauteur des pièces
Regardez la hauteur des pièces de l’intérieur du logement
Si elles font 2.4/2.5 m elles sont de hauteurs classiques, normales. Au-delà de 2.5, 2.7vous aurez une belle hauteur sous plafond synonyme généralement de cachet, moulures…
Plus de volume c’est sympa, mais c’est également plus difficile à chauffer l’hiver.
Par contre, en décoration, c’est un atout appréciable si vous voulez le meubler avec une mezzanine.
2. Luminosité
Regardez les fenêtres
La présence de grandes fenêtres (souvent dans l’ancien) est un atout pour garantir un apport de lumière important. Mais il vous en coûtera plus cher pour leur changement.
Si le haut des fenêtres est en arrondi, cintré, leur changement sera encore un peu plus onéreux.
Recherchez une orientation sud pour les pièces de vie garantissant un apport calorique l’hiver, une belle luminosité et une baisse de votre facture de chauffage.
Vérifiez l’étanchéité à l’air des fenêtres de l’intérieur du logement. L’hiver, passez votre main tout autour des fenêtres pour sentir s’il y a des entrées d’air froid. Ouvrez la fenêtre et regardez la présence et l’état des joints.
Ouvrez et fermez toutes les fenêtres pour voir si elles n’ont pas travaillé ou si elles ferment bien est un minimum.
Idem pour les volets extérieurs et volets roulants intégrés. Vérifiez bien leur fonctionnement en les faisant monter et descendre jusqu’au bout.
3. Isolation thermique
Vérifiez l’épaisseur de l’isolation.
Ce n’est jamais facile mais il existe plusieurs techniques pour avoir une bonne évaluation du niveau d’isolation
Technique 1 :
Si vous voyez des poutres apparentes sur les rampants.
Une poutre fait 22 cm sur 7 cm de large. Si on voit la poutre pratiquement entièrement, soit il n’y a pas d’isolant, soit ils ont utilisé un isolant mince type multicouche.
Ne croyez pas ce qu’on vous dit sur le multicouche. Le multicouche n’isole pas.
Deuxième indice : le bloc climatisation en haut à droite. Pas d’isolation à l’intérieur du logement veut dire également surchauffe l’été d’où la climatisation. Si on voit le placo à 10 cm du bord de la poutre : c’est qu’il y a 10 cm d’isolant. C’est encore insuffisant comme dans cet exemple.
Si la poutre est en affleurement du placo c’est qu’il y a 20 cm d’isolant. C’est bien le minimum. Les nouvelles normes prévoient maintenant 30 ou 40 cm.
Technique 2 :
En été, si vous entrez dans la pièce et que la température est très importante c’est que l’isolation n’est pas efficace. Il faudra la refaire.
En hiver et si le logement est chauffé, regardez de l’extérieur si le givre tient sur les ardoises.
Lorsqu’il n’y a pas de givre, c’est qu’il y a une fuite de chaleur de l’intérieur vers l’extérieur. Une bonne isolation se caractérise par une toiture recouverte de givre un matin d’hiver. Comme les chalets à la montagne recouverts de neige.
Technique 3 :
Le DPE peut également vous donner des informations sur les travaux à engager.
Si le DPE est inférieur à C il vous faudra faire des travaux. C’est vous qui allez payer les charges plus tard autant qu’il y en ait le moins possible.
Le DPE doit décrire le bien et vous donner des axes de solution pour remédier à votre problème. Ce n’est pas très précis mais c’est mieux que rien.
Description du bien
4. Chauffage
Si vous avez des radiateurs électriques de type grille-pain, il faudra prévoir de les changer par des radiateurs à inertie avec un fluide caloporteur.
Le confort de chauffe est plus intéressant et la facture d’électricité aussi.
NON : Radiateur Grille Pain OUI : Fluide caloporteur
Pour le dimensionnement des radiateurs, vous pouvez utiliser la règle des 100 W par m² de sol. Exemple : pour une pièce de 15 m² mettre un radiateur de 15 x 100 = 1500 W.
Si la pièce fait 40 m² il vaut mieux mettre 2 radiateurs de 2000 Watts plutôt qu’un seul de 4000 W. La diffusion de la chaleur n’en sera que meilleure.
5. Eau chaude sanitaire
Est-ce que le logement dispose d’un ballon d’eau chaude ?
S’il a plus de 10 ans, il vaut mieux le changer maintenant que d’avoir un dégât des eaux après.
Activez le groupe sécurité (molette bleue) pour voir s’il est grippé ou si de l’eau coule lorsqu’il est actionné. S’il est grippé, il faudra également le changer.
Si l’eau chaude est fournie par une chaudière gaz, vérifiez le contrat d’entretien et le coût annuel.
6. Vérifier la qualité de l’air
Est-ce qu’il y a une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) ?
Elle est généralement positionnée dans un caisson dans les combles. Elle permet d’extraire l’air vicié d’un logement pour le rejeter sur l’extérieur.
Si vous apercevez des traces d’humidité ou de condensation sur les fenêtres (surtout dans une salle de bain) c’est que la VMC actuelle n’est pas suffisante.
Condensation sur une fenêtre
Elle n’est peut-être pas assez puissante, ou le conduit est peut-être bouché, plié…
Les conduits doivent être bien tendus, sans pli, ni coude à 90°.
Gaine encrassée
Pour vérifier l’état de la bouche de ventilation : mettre une feuille de papier ou sa main pour voir si de l’air est aspiré par la bouche.
7. Salle de bain
La présence d’une fenêtre dans la salle de bain facilite la ventilation des lieux et évite les moisissures. C’est un point positif lors d’une visite.
La VMC est obligatoire dans une salle de bain. Vérifiez qu’il y a bien une bouche d’extraction et qu’elle marche bien.
Regardez au sol les jonctions entre le receveur, la faïence, ou la paroi de douche.
Si vous constatez la présence de traces noires au niveau des joints des douches, vérifiez l’étanchéité de la douche. Les joints noircissent rapidement quelle que soit la qualité des joints que l’on met (Rubson ou autres).
La question est surtout de savoir s’il y a de l’eau derrière ou non. Prenez votre tournevis et sondez les joints en vérifiant qu’ils adhèrent bien aux parois. Attention à ne pas les percer !
8. Isolation phonique
Entre deux étages ?
Vous constatez la présence de poutres apparentes au plafond de votre futur logement ?
Attention à l’isolation phonique entre les deux étages du bâtiment. Les poutres apparentes veulent souvent dire que le plancher d’une pièce est le plafond d’une autre.
Donc qu’il n’y a aucune isolation phonique.
Vous constatez un mur dont la pierre est apparente ?
Si d’apparence il peut être sympa d’avoir un mur en pierre apparente, il vaut mieux que ce mur ne donne pas sur l’extérieur.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser un mur en pierre aussi épais soit-il (même en 70 cm) n’est pas isolant.
Attention également s’il donne sur un autre appartement. Vous n’aurez pas d’isolation phonique.
L’idéal reste un mur en pierre apparente qui donne sur une pièce chauffée vous appartenant.
9. Electricité
L’électricité est un poste à regarder de près.
En premier lieu, si vous voulez approfondir vos connaissances dans le domaine, vous pouvez acheter ce petit livre rouge contre une vingtaine d’euros qui vous expliquera facilement la norme NFC 15 100 qui régit les règles électriques à respecter dans un logement d’habitation.
Vous pouvez également vous en remettre au diagnostic électrique. Petite précision quand même.
Le diagnostic électrique est généralement illisible. Il comprend bien quelques photos mais l’ensemble des dysfonctionnements ne sont pas recensés.
Attention, si le diagnostic signale des anomalies, le vendeur n’est pas obligé de remettre en conformité l’installation électrique.
Mais le problème c’est que lors de la première visite, vous aurez rarement accès à ce document. Il va donc falloir se débrouiller autrement. Donc voici quelques trucs pour vous aider à évaluer si l’installation électricité est aux normes ou pas, ou plutôt à ce stade de votre projet, s’il va falloir la refaire ou non.
Le premier truc à savoir est que les installations électriques qui ne présentent aucun défaut sont très rares même dans le neuf. Ça paraît fou mais les artisans ne sont pas toujours au courant des dernières évolutions réglementaires, sans parler de ceux qui ne mettent pas les câbles comme il le faudrait.
L’objectif est de savoir ce qu’il faut remettre aux normes ou pas. Dans le doute refaites faire l’installation en entier, il ne faut pas prendre de risque lorsqu’on loue un logement à des locataires. Voici la liste des défauts les plus courants.
1. La terre
L’absence de terre sur les prises de courant est une anomalie. Si les prises de courant n’ont pas le petit bitonio métallique qui ressort, c’est un défaut de l’installation.
Prise de courant sans Terre Prise de courant avec Terre
Les prises de courant sans terre se retrouvaient généralement dans les chambres. Avant, dans les années 70, ce n’était pas obligatoire. Toutes les prises maintenant doivent avoir une terre.
2. Les interrupteurs
Si l’interrupteur contient un fusible juste en dessous (petit rond), l’installation n’est pas conforme.
La gaine est en métal ? non conforme
3. Tableau électrique
3.1 Tableaux non conformes
Si votre tableau ressemble à ça, tout est refaire :
Les fusibles en porcelaine rectangulaire sont non-conformes comme les fusibles cylindriques que l’on met dans les petits tiroirs des tableaux.
Dans la cage d’escalier (ou la colonne montante), si le réseau électrique de distribution ressemble à ça, vous pouvez faire venir ENEDIS pour un devis de mise en conformité.
A l’intérieur de votre logement votre tableau électrique doit ressembler à ça :
Le nombre de lignes qu’il comprend est fonction de la surface de l’habitation.
Le nombre de disjoncteurs est fonction de la taille de votre installation.
Chaque départ de ligne doit comprendre un disjoncteur différentiel de 30mA.
3.2 Disjoncteur différentiel 30mA
Le disjoncteur différentiel est là pour vous protéger. S’il détecte une différence de potentiel trop importante et qui pourrait porter atteinte à votre santé, il va se mettre en sécurité en coupant l’électricité. En d’autres termes, il permet de ne pas se prendre une châtaigne lorsque vous mettez les deux doigts dans les prises.
Le tableau doit avoir plusieurs lignes qui commencent toutes par un disjoncteur différentiel 30mA.
La majorité des agents immobiliers vous diront qu’un seul disjoncteur différentiel pour l’appartement est suffisant. Il n’en est rien ! Chaque ligne doit avoir un disjoncteur.
3.3 Prises de courant sur le tableau
Ça ne sert pas à grand-chose (sauf pour brancher une box ou un amplificateur d’antenne) mais c’est la norme qui l’impose.
Si vous ne voyez pas ces 2 prises de courant à l’intérieur du tableau, l’installation n’est pas conforme.
Installation non conforme
3.4 Ligne directe
Les installations comme les machines à laver, les plaques électriques, ballon d’eau chaude doivent avoir un disjoncteur pour elles seules. Un seul disjoncteur doit desservir un seul appareil de la sorte.
Si vous voyez écrit sur un disjoncteur :
machine à laver + éclairage + prise de courant ce n’est pas bon.
Disjoncteur
Pour les prises de courant ou les points lumineux c’est différent. Vous pouvez en avoir plusieurs branchés sur le même disjoncteur.
Par contre, un disjoncteur ne doit desservir qu’une même catégorie de choses : des prises de courant, ou des éclairages.
Si vous lisez sur l’étiquette d’un disjoncteur : éclairage et prise de courant d’une chambre par exemple, ce n’est pas bon. L’éclairage et les prises de courant doivent être répartis sur 2 disjoncteurs différents.
3.5 Les plaques électriques
Elles doivent être alimentées en direct. Un seul disjoncteur dessert un seul et unique appareil en 32 A. Si vous voyez écrit 20 A sur le disjoncteur qui alimente les plaques électriques, c’est une non conformité qu’il faudra corriger. Il faudra le changer pour un autre qui accepte une intensité plus importante.
3.6 L’interrupteur général
Il ne doit pas être dans des escaliers ou trop haut comme par exemple au-dessus d’une porte.
Il faut pouvoir y accéder sans monter sur un tabouret.
Le mécanisme de coupure doit être maximum à 1.8 m de haut.
3.7 Prise de courant cuisine
Il doit y avoir 4 prises de courant au-dessus du plan de travail de la cuisine. C’est la norme qui l’impose.
Est-ce le cas ?
3.8 Point lumineux
Les points lumineux doivent être munis d’un boîtier DCL pour les luminaires.
Les points lumineux doivent avoir un fil de terre (fil jaune et noir).
3.9 Les goulottes
Il n’y a rien de plus laid qu’une électricité sous goulotte, en applique.
Dès que je vois que l’électricité a été rénovée avec des goulottes, je me dis qu’il va falloir tout changer.
L’électricité ne doit pas se voir.
Le problème ? Faire des saignées a un coût beaucoup plus important que de poser des goulottes en apparent. Donc beaucoup de propriétaires optent pour une pose en applique moins chère mais plus laide.
10. Plomberie
Lorsque l’on fait des rénovations importantes, l’évacuation des eaux usées doit être bien étudiée.
Lors de la visite d’un immeuble, je me suis aperçu d’un gros défaut dans le sous-sol, à la base de la descente des eaux usées.
Le coude était un coude de 90° alors que normalement il doit être de 2 coudes de 45 °. Aucun plombier ne ferait cette erreur. Avec un angle trop fermé, il y a un risque de bouchon c’est pour cela qu’il est recommandé de mettre 2 coudes de 45° plutôt qu’un seul de 90°. Toute la plomberie devra être changée.
D’ailleurs le risque d’engorgement n’était pas illusoire, puisque quelques mètres après, plusieurs regards de contrôle avaient été mis en place par le précédent propriétaire.
Vérifiez les factures d’eau.
Si la consommation est supérieure à 100 m3 pour un logement prévu pour 4 personnes, il y a un problème (fuite, surconsommation du ballon d’eau chaude…).
11. Divers
Revêtement de sol :
Attention aux dalles PVC (démocratisées par la marque Gerflor) et notamment celles posées dans les années 70/80 ou avant. Les colles employées contenaient de l’amiante. Il vous faudra faire appel à une entreprise de désamiantage avant toute intervention sur le bâti.
Placards :
Est ce qu’il y a des rangements, des placards ? C’est toujours un atout dans un logement.
Ça peut être pratique surtout en location saisonnière. Vous allez économiser une armoire dans votre budget meuble.
Murs porteurs ?
Où sont les murs porteurs ?
Pour le savoir il faut toquer sur les murs avec son index.
Si ça sonne creux c’est du placo ou de la brique (= mur non porteur que l’on pourra enlever facilement), si ça sonne « sourd » c’est un mur porteur.
Il est toujours possible d’ouvrir un mur porteur. Par contre, il faudra faire appel à une entreprise spécialisée pour ces travaux et vérifier qu’elle paie bien son assurance décennale (demandez-lui son assurance et téléphonez à son assureur, c’est une pratique courante, pas de souci).
Si vous êtes en copropriété, il vous faudra généralement demander l’avis de la copropriété en assemblée générale.
Regardez la répartition des pièces. Est-ce qu’il y a du potentiel ?
- Peut-on agrandir le séjour ou la cuisine en supprimant un couloir ?
- Peut-on ouvrir la cuisine sur le séjour ?
- Peut-on avoir un accès de la chambre à une petite pièce qui pourrait servir de dressing ?
- Peut-on transformer un grand T1 en un T2 ?
- Peut-on transformer un salon/séjour en un salon et une chambre séparée et créer une pièce supplémentaire ?
- Peut-on mettre une chambre dans une ancienne cuisine et passer la cuisine dans le salon ?
- Est-ce que le coin nuit est isolé du coin jour par une porte ?
Dans le cas d’un immeuble peut- on avoir un escalier à l’extérieur ?
Les hôtels ont bien compris le système.
L’escalier n’empiète pas sur la surface habitable.
Pour conclure
Devenez acteur de votre choix immobilier ! L’inspection d’un logement ne requiert pas de compétences pointues, mais une attention particulière aux détails. En évaluant l’isolation, la luminosité et le chauffage, vous vous assurez d’un confort durable et de factures allégées. Ces critères en tête, votre prochaine visite sera décisive pour trouver le logement parfait.
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