Comment investir dans l’immobilier ?

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 comment investir dans l'immobilier

Devant la réussite de notre location saisonnière, nous sommes à la recherche d’un autre appartement à acheter.

Notre stratégie est clairement de multiplier nos revenus avec l’immobilier locatif.

Acte 1 : Comment investir dans l’immobilier ?

En juillet, nous avons visité un bien avec la négociatrice d’un office notarial.

L’appartement n’était pas génial : beaucoup trop de travaux, quartier over booké en permanence, mauvais état de la copro…

Nous n’avons pas donné suite pour cet appartement.

Par contre, le courant est très bien passé avec la négociatrice.

Et elle devait rentrer 5 lots situés dans un autre immeuble 2 jours après.

Selon elle, l’immeuble était très propre et les appartements à un bon prix.

Euuuhhh…. Ça nous intéresse. Est-ce que vous pourriez nous rappeler pour une visite dès que vous aurez le mandat ?

Les appartements n’étaient pas encore mis en vente sur le net.
Et à ce prix-là, ils auraient été vendus rapidement.
Le bon plan en quelque sorte.

C’est important d’être à la source de l’information surtout dans l’immobilier.

3 semaines plus tard, alors que j’avais oublié cette histoire, elle me rappela un vendredi soir à 17H00.

Elle avait le mandat et était prête à nous faire visiter les appartements dès la semaine suivante.

Mince…

La semaine d’après nous devions partir en vacances avec ma femme et mes enfants.

Nous devions lever le camp à l’aube pour 7 heures de voiture.

Les grandes vacances.

Sans réfléchir, je lui propose de faire la visite avant notre départ lundi matin… à 9H00.

Qu’est-ce que vous auriez fait à ma place ?

Ce serait dommage de manquer une belle affaire parce qu’on part en vacances, non ?

Les beaux principes c’est sympa, mais il fallait maintenant que je l’annonce à ma femme.

Je l’appelle, prends des pincettes et essaie de lui tourner le truc de manière à ce que ça passe.

Je n’ai même pas fini mon argumentaire ma phrase qu’elle me dit du tac au tac : eh bien on y passe avant de partir non ?

Euh oui c’est ce que j’avais pensé…

Ça fait plaisir de voir qu’on est toujours sur la même longueur d’onde quand il faut faire des affaires.

(NDLR : et sur le reste d’ailleurs me fait-elle remarquer à la lecture  de cet article !)

Acte 2 : la visite du bien immobilier

Et cette visite allait nous conforter.

L’appartement était un T1 de 24 m² situé dans un ancien bâtiment médical :

  • Électricité nickel (j’ai rarement vu un tableau électrique aussi propre)
  • Un local poubelle où on pourrait manger par terre
  • Un local vélo… collectif
  • Des communs très bien entretenus
  • Une orientation sud-est
  • Un quartier sympa avec des commerces, situé entre la fac et le centre-ville
comment investir dans l'immobilier locatif

——– Face à face——- Evier ET Lavabo

Et cerise sur le gâteau, une rentabilité déjà intéressante avant même la négociation.

Prix net vendeur : 35000 €

Soit 41000 € si on ajoute les frais de négociation et de notaire.

Pour un loyer de 300 € + charges

Ça nous donne un rendement brut = (3600 x 100) / 41000 = 8,7 %

Cool, l’autofinancement est dépassé et on devrait même faire un peu de cash tous les mois.

Acte 3 : la proposition d’achat

Ni une ni deux, 45 minutes après avoir passé le palier de la porte d’entrée de l’appartement, nous passons celui de l’office notarial pour signer la proposition d’achat.

20 minutes après, nous prenions le chemin des vacances…

Par principe et parce qu’on ne sait jamais, nous avons fait une proposition à 30 000 €, histoire de jouer au fin gourmet et de passer d’une bonne affaire à une excellente affaire.

Qui ne tente rien n’a rien.

J’ai même essayé de faire descendre les frais de négociation, sans insister vu la situation.

Là je l’ai vraiment joué en mode « gros goujat », alors que la négociatrice m’apportait l’affaire sur un plateau…

Mille excuses. Promis, je ne recommencerai plus.

Quelques semaines plus tard, nous avons reçu la réponse du propriétaire : Nein, No, Nada, NON non et non : refus catégorique de notre proposition (certainement un peu trop scandaleuse).

Et aucune contre-proposition de sa part, rien.

Bon… Eh bien, on va le prendre comme ça, ce sera déjà pas mal.

On peut toujours demander plus, mais il faut aussi savoir se satisfaire de ce que l’on a.

A trop en vouloir on pourrait passer à côté d’un bon plan.

Acte 4 : des chiffres

Pour affiner le projet nous allons réaliser quelques travaux pour remettre le bien au goût du jour :

  • peinture
  • carrelage dans la cuisine et salle d’eau
  • cuisine : aménager et équiper
  • douche à l’italienne
  • isolation des murs
  • changement de la baie vitrée

Presque rien.

Montant des travaux estimés (à la louche) : 10 000 €

Par contre, nous n’allons pas faire que du saisonnier et de la location de courte durée.

Nous habitons à 20 minutes du logement et je crains que les rotations pour les check in/out nous saoulent un peu.

L’option serait de louer à un étudiant 9 mois par an et de faire du saisonnier à la semaine ou à la quinzaine sur les mois d’été restants.

La gestion locative en sera allégée.

En tenant compte du coût des travaux et de la revalorisation du loyer, on devrait atteindre un taux de rendement de plus de 11,5 %.

C’est pas beau la vie ?

J’ai fait un dossier spécial pour cette étude de cas où je vais vous détailler précisément :

  • Le montant des travaux avec devis à l’appui.
  • Notre stratégie complète vis-à-vis du prêt bancaire : le dossier que je leur ai présenté, la demande de financement à 110 % (+ du cash !)
  • Pourquoi je ne veux pas injecter un seul centime dans l’affaire, alors que c’est un super projet ?
  • La décoration de l’appartement qui va faire chavirer le cœur de nos futurs locataires.
  • Fiscalement, pourquoi nous avons opté pour du meublé ?
  • Quelles assurances nous allons prendre ?
  • Où j’ai trouvé une personne de confiance pour faire les travaux ?
  • Pourquoi nous ne voulons pas de l’appartement avant début 2016 ?
  • Les clauses du règlement de copropriété qui m’ont fait peur pendant 1 seconde et ce que j’en pense.
  • Lors du compromis, pourquoi je n’ai pas versé un seul euro pour confirmer la vente (généralement on parle de 10 % du prix de vente) ?
  • Toutes les photos de l’appartement.
  • Tous les chiffres sur le montant des travaux, le prix total, le rendement de l’opération, mon taux d’endettement, mon reste à vivre, mon taux de cholestérol… Vous serez tout !

Pour cela laissez-moi votre adresse e-mail pour que je vous envoie l’étude de cas complète :

 
 

Et vous, quelle est votre stratégie pour investir dans l’immobilier ? Répondez ci-dessous.

Si vous voulez aller plus loin :

23 Des réflexions sur “Comment investir dans l’immobilier ?”

    • Bonjour.
      J ai connu votre blog par l intermédiaire de Y. Delonglee et je l en remercie encore. Vos articles sont vraiment intéressants.
      Je viens de lire votre étude de cas sur le t1 que vous venez d’acheter.
      J’ai moi-même un T2 à Lorient que j’ai du mal à louer en vide. J’envisageais de le meubler de le décorer et de faire comme vous c’est-à-dire étudiants et location saisonnière.
      Par contre pour la location saisonnière je doute que cela puisse marcher sur Lorient Quel support utilisez vous pour louer Airbnb ou Abritel ou le bon coin ? Pouvez-vous m’éclairer ?
      Est-ce possible de voir les photos de votre nouvel appartement décoré esprit voile /bateau je suis très curieuse et j’ai très hâte de pouvoir le visiter !
      Enfin dans votre étude de cas vous parlez d’une entreprise qui fait les travaux de rénovation entièrement . Comme il est très difficile de trouver des artisans À qui on peut confier la rénovation d’un bien de AZ, est-ce possible d’avoir les coordonnées de cette entreprise s’il vous plaît ?
      A bientôt pour de nouvelles aventures.
      Nathalie

      Répondre ↓

      • Bonjour Nathalie,
        Attention tous les appartements ne sont pas pré-destiné pour faire de la location saisonnière. Le quartier est très important tout comme la qualité de l’immeuble ou la place de l’appartement dans l’immeuble. Ce n’est pas automatique.
        Je vais commercialiser le bien sur le bon coin, booking et airbnb pour le moment. Et si la demande est forte (ce que je ne doute pas une seconde) j’étends aux autres sites.
        Pour les photos le bien n’est pas encore à la location. Mais ça ne saurait tarder. Je vais faire ce WE 2/3 photos rapides avant de faire venir le pro de la photo Yannick. Vous aurez donc une visite virtuelle dans peu de temps si vous suivez bien les articles.
        Pour les artisans je vous transmets leurs coordonnées en MP.
        Au plaisir d’échanger avec vous Nathalie
        Emmanuel

        Répondre ↓

  3. Bonjour Emmanuel,
    Votre dernier appartement se situe ou? LOCATION,LOCATION,LOCATION.Toujours le plus important à mon avis,

    Henriette

    Répondre ↓

    • Bonjour Henriette,
      L’appartement se situe sur Lorient en Bretagne. Le gain en achat/revente serait trop faible pour envisager cette solution. Alors qu’en location, il répond vraiment à ce que l’on recherche.
      A bientôt

      Répondre ↓

  5. Bonjour Emmanuel,

    Je suis en plein projet de location saisonnière du coup ton dossier va beaucoup m’aider je pense ! J’en suis pour l’instant à la recherche de l’appartement à fort potentiel pour créer le coup de coeur (déjà 5 visites faites en à peine un mois) mais dès que je vais faire une proposition d’achat, il va falloir convaincre les banques et là je ne veux pas me râter car ça sera mon premier investissement locatif donc il devra s’auto-financé largement pour nous rendre plus crédibles aux yeux des banques. En effet on souhaite pouvoir réinvestir de nouveau, et vite !
    En tout cas, super blog que je suis depuis peu, félicitations ! Tes articles sont faciles à lire, et très enrichissants. Merci.

    Répondre ↓

    • Bonjour Denis,
      Merci pour votre commentaire.
      Ca fait plaisir de voir que mes lecteurs passent à l’action.
      Je crois que vous avez tout compris : acheter un bien avec du potentiel et le transformer en coup de cœur, dépasser largement l’autofinancement pour toucher tout de suite du cash.
      En plus d’un dossier béton n’oubliez pas de montrer à votre banquier que vous êtes très intéressés par ses produits : assurance vie, cartes, épargne… N’en faites pas trop quand même 😉 mais c’est aussi (et surtout ?!) là-dessus qu’il prendra sa décision. Voir mon article en cliquant ici.
      Tenez-nous au courant de l’avancée de vos recherches.
      Je ne vous souhaite pas bonne chance parce qu’à ce stade là ce n’est pas une question de chance mais de stratégie et vous êtes sur la bonne route !

      Répondre ↓

  6. Bonjour Emmanuel,
    Merci pour cette étude de cas très concrète et bravo pour ce bel investissement.
    J’utilise également un formulaire de dossier bancaire que j’ai réalisé sur Excel à partir d’éléments glanés sur la toile. Pour mon prochain investissemnt je rajouterai une partie sur le secteur, la ville où est situé le bien et expliquer à minima ma stratégie au banquier.
    Merci pour le blog et tes bons conseils

    Répondre ↓

    • Salut David,
      Content que ça te plaise.
      Oui le formulaire c’est une bonne idée pour automatiser les calculs et ne pas perdre du temps. Je ferai ça pour le prochain achat !
      Au plaisir

      Répondre ↓

  7. Bonjour,
    Merci d’avoir partagé ton expérience avec nous, la suite promet d’être très intéressante ! C’est un bel investissement et c’est surtout un très grand défi, la location saisonnière.

    Répondre ↓

  8. bonjour,
    merci pour votre partage, nous sommes sur un projet avec mon mari. nous avons trouvé un bien qui nous permettrait de pouvoir vivre sur place et d’avoir une autre partie totalement independante pour y faire de la location. possibilité de louer le logement entier ou en chambre d’hote secteur tres touristique : sud de la france en provence. avez-vous des tuyaux ou des contacts pour m’aider a monter ce projet ? merci

    Répondre ↓

    • Bonjour Myriam,
      Félicitations pour votre projet !
      Des tuyaux il y en a plein le blog, prenez le temps de lire quelques articles pour éviter de faire les mêmes erreurs que moi ! Sinon vous pouvez également cliquez ici pour aller encore plus vite. Pour vous accompagner vous avez frappé à la bonne porte. Vous pouvez me contacter en mail privé si vous le souhaiter. A très bientôt Myriam
      Excellente journée

      Répondre ↓

  9. Bonjour Emmanuel et merci pour votre réponse.
    Je passes des heures sur votre blog à parcourir les articles. Waouh quel travail.
    C’est très enrichissant. j’ai un avis à vous demander si vous le voulez bien ; je vous envoie un mail. Merci

    Répondre ↓

  10. Je ne suis pas sûre d’avoir laissé mon massage au bon endroit l’autre fois alors j’en rajoute une couche ici !
    Votre blog est vraiment super enrichissant (c’est le cas de le dire;) ) .
    J’y suis tombé un peu par hasard et depuis quelques semaines je mène du coup deux projets locatifs en même temps, un sur du neuf et un sur une rénovation (je tiens une agence immobilière et suis tombé sur deux projets très intéressant à quelques semaines d’intervalle !) même si un copain courtier va m’y aide je tiens à faire bonne impression face aux banques si je dois leur présente ces deux projets en même temps et ce dossier en particulier va m’y aidé !
    Dès que je me pose des questions je viens ici et ca me remotive, répond à mes questions et en même temps je ne me précipite pas et étudie vraiment mon dossier à fond .

    Merci merci merci !

    Pas : je ne suis pas très loin de chez vous, du côté de Dinan et j’espère bien pouvoir vous remercier en face un de ces jours !
    Nadège

    Répondre ↓

    • En effet Nadège vous avez laissé votre commentaire sur la page remerciement juste après votre inscription pour avoir le dossier de la banque. Et je l’ai laissé, je trouvais ça trop sympa. Pour ceux qui veulent voir le commentaire de Nadège inscrivez-vous ci-dessus !

      Si le blog vous donne envie de vous lancer c’est une excellente nouvelle et ça me fait très plaisir.
      Je vous remercie d’avoir pris le temps de le dire et de l’écrire.
      A très bientôt voisine 😉
      Emmanuel

      Répondre ↓

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