Comment investir dans l’immobilier ?

 comment investir dans l'immobilier

Découvrez notre guide pratique pour savoir comment investir dans l’immobilier:

Devant la réussite de notre location saisonnière, nous sommes à la recherche d’un autre appartement à acheter.

Notre stratégie est clairement de multiplier nos revenus avec l’immobilier locatif.

Guide pratique pour savoir comment investir dans l’immobilier

Acte 1 : Comment investir dans l’immobilier facilement?

En juillet, nous avons visité un bien avec la négociatrice d’un office notarial.

L’appartement n’était pas génial : beaucoup trop de travaux, quartier over booké en permanence, mauvais état de la copro…

Nous n’avons pas donné suite pour cet appartement.

Par contre, le courant est très bien passé avec la négociatrice.

Et elle devait rentrer 5 lots situés dans un autre immeuble 2 jours après.

Selon elle, l’immeuble était très propre et les appartements à un bon prix.

Euuuhhh…. Ça nous intéresse. Est-ce que vous pourriez nous rappeler pour une visite dès que vous aurez le mandat ?

Les appartements n’étaient pas encore mis en vente sur le net.
Et à ce prix-là, ils auraient été vendus rapidement.
Le bon plan en quelque sorte.

C’est important d’être à la source de l’information surtout dans l’immobilier.

3 semaines plus tard, alors que j’avais oublié cette histoire, elle me rappela un vendredi soir à 17H00.

Elle avait le mandat et était prête à nous faire visiter les appartements dès la semaine suivante.

Mince…

La semaine d’après nous devions partir en vacances avec ma femme et mes enfants.

Nous devions lever le camp à l’aube pour 7 heures de voiture.

Les grandes vacances.

Sans réfléchir, je lui propose de faire la visite avant notre départ lundi matin… à 9H00.

Qu’est-ce que vous auriez fait à ma place ?

Ce serait dommage de manquer une belle affaire parce qu’on part en vacances, non ?

Les beaux principes c’est sympa, mais il fallait maintenant que je l’annonce à ma femme.

Je l’appelle, prends des pincettes et essaie de lui tourner le truc de manière à ce que ça passe.

Je n’ai même pas fini mon argumentaire ma phrase qu’elle me dit du tac au tac : eh bien on y passe avant de partir non ?

Euh oui c’est ce que j’avais pensé…

Ça fait plaisir de voir qu’on est toujours sur la même longueur d’onde quand il faut faire des affaires.

(NDLR : et sur le reste d’ailleurs me fait-elle remarquer à la lecture  de cet article !)

Acte 2 : Comment investir dans l’immobilier avec la visite du bien

Et cette visite allait nous conforter.

L’appartement était un T1 de 24 m² situé dans un ancien bâtiment médical :

  • Électricité nickel (j’ai rarement vu un tableau électrique aussi propre)
  • Un local poubelle où on pourrait manger par terre
  • Un local vélo… collectif
  • Des communs très bien entretenus
  • Une orientation sud-est
  • Un quartier sympa avec des commerces, situé entre la fac et le centre-ville

Et cerise sur le gâteau, une rentabilité déjà intéressante avant même la négociation.

Prix net vendeur : 35000 €

Soit 41000 € si on ajoute les frais de négociation et de notaire.

Pour un loyer de 300 € + charges

Ça nous donne un rendement brut = (3600 x 100) / 41000 = 8,7 %

Cool, l’autofinancement est dépassé et on devrait même faire un peu de cash tous les mois.

Acte 3 : Comment investir dans l’immobilier avec la proposition d’achat

Ni une ni deux, 45 minutes après avoir passé le palier de la porte d’entrée de l’appartement, nous passons celui de l’office notarial pour signer la proposition d’achat.

20 minutes après, nous prenions le chemin des vacances…

Par principe et parce qu’on ne sait jamais, nous avons fait une proposition à 30 000 €, histoire de jouer au fin gourmet et de passer d’une bonne affaire à une excellente affaire.

Qui ne tente rien n’a rien.

J’ai même essayé de faire descendre les frais de négociation, sans insister vu la situation.

Là je l’ai vraiment joué en mode « gros goujat », alors que la négociatrice m’apportait l’affaire sur un plateau…

Mille excuses. Promis, je ne recommencerai plus.

Quelques semaines plus tard, nous avons reçu la réponse du propriétaire : Nein, No, Nada, NON non et non : refus catégorique de notre proposition (certainement un peu trop scandaleuse).

Et aucune contre-proposition de sa part, rien.

Bon… Eh bien, on va le prendre comme ça, ce sera déjà pas mal.

On peut toujours demander plus, mais il faut aussi savoir se satisfaire de ce que l’on a.

A trop en vouloir on pourrait passer à côté d’un bon plan.

Acte 4 : Comment investir dans l’immobilier avec des chiffres précis

Pour affiner le projet nous allons réaliser quelques travaux pour remettre le bien au goût du jour :

  • peinture
  • carrelage dans la cuisine et salle d’eau
  • cuisine : aménager et équiper
  • douche à l’italienne
  • isolation des murs
  • changement de la baie vitrée

Presque rien.

Montant des travaux estimés (à la louche) : 10 000 €

Par contre, nous n’allons pas faire que du saisonnier et de la location de courte durée.

Nous habitons à 20 minutes du logement et je crains que les rotations pour les check in/out nous saoulent un peu.

L’option serait de louer à un étudiant 9 mois par an et de faire du saisonnier à la semaine ou à la quinzaine sur les mois d’été restants.

La gestion locative en sera allégée.

En tenant compte du coût des travaux et de la revalorisation du loyer, on devrait atteindre un taux de rendement de plus de 11,5 %.

C’est pas beau la vie ?

J’ai fait un dossier spécial pour cette étude de cas où je vais vous détailler précisément :

  • Le montant des travaux avec devis à l’appui.
  • Notre stratégie complète vis-à-vis du prêt bancaire : le dossier que je leur ai présenté, la demande de financement à 110 % (+ du cash !)
  • Pourquoi je ne veux pas injecter un seul centime dans l’affaire, alors que c’est un super projet ?
  • La décoration de l’appartement qui va faire chavirer le cœur de nos futurs locataires.
  • Fiscalement, pourquoi nous avons opté pour du meublé ?
  • Quelles assurances nous allons prendre ?
  • Où j’ai trouvé une personne de confiance pour faire les travaux ?
  • Pourquoi nous ne voulons pas de l’appartement avant début 2016 ?
  • Les clauses du règlement de copropriété qui m’ont fait peur pendant 1 seconde et ce que j’en pense.
  • Lors du compromis, pourquoi je n’ai pas versé un seul euro pour confirmer la vente (généralement on parle de 10 % du prix de vente) ?
  • Toutes les photos de l’appartement.
  • Tous les chiffres sur le montant des travaux, le prix total, le rendement de l’opération, mon taux d’endettement, mon reste à vivre, mon taux de cholestérol… Vous serez tout !

Et vous, quelle est votre stratégie pour investir dans l’immobilier ? Répondez ci-dessous.

Si vous voulez aller plus loin :