LMNP contre SCI à l’IS : le Match !

sci is LMNP

Il est important de bien choisir son statut lors de l’achat de son bien.

Dans la catégorie location Meublée, deux statuts s’affrontent depuis la nuit des temps : le LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel et la Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés.

Passons en revue les avantages et inconvénients de chaque régime.

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Mais avant si vous voulez tout connaitre sur la SCI à l’IS il existe un petit guide au top dont je vous recommande la lecture. Si vous le prenez envoyez-moi un mail et je vous enverrai mon guide ultra complet validé par mon comptable sur le régime LMNP.

(Cliquez sur la couverture ci-dessous pour accéder au programme du guide de Paul)


Loueur en Meublé Non Professionnel : LMNP

C’est le plus simple des régimes car il ne nécessite que très peu de démarches administratives et il est accessible à vraiment n’importe qui.

Si vous achetez en nom propre et que vous faites du meublé, il n’y a qu’à envoyer un petit courrier aux impôts pour les informer de votre choix (surtout si vous déclarez au réel simplifié).

Avez ce régime fiscal vous allez bénéficier d’un paquet d’avantages :

1.       Possibilité d’amortir fiscalement vos murs, travaux, meubles (sur des durées différentes)

2.       Si vous revendez un jour, l’assiette de la plus-value ne sera pas calculée en déduction de l’amortissement. Ex : prix d’achat 80 000 €, prix de vente 100 000 €. La plus-value est de 20 000 € * 34.5 % = 6900 € à payer aux impôts

3.       Au réel dans la majorité des cas, l’imposition de vos revenus sera égale à zéro pendant des années.

4.       Avec un achat en nom propre vous pouvez disposer du cash de vos loyers comme bon vous semble.

Inconvénient : l’amortissement n’est pas illimité dans le temps. Il coure généralement sur une bonne dizaine d’années et après vous n’aurez plus rien à déduire au niveau amortissement.

Donc après, soit vous revendez à une SCI à l’IS et il faudrait repayer des frais de notaire, soit vous gardez le bien mais vous payerez des impôts, soit vous revendez le tout ! Pour un autre projet.

Lorsqu’on investit pour la première fois dans l’immobilier, il faut savoir que cet investissement sera rarement le plus rentable dans notre vie d’entrepreneur.

Mais ce n’est pas pour cela qu’il ne faut rien faire bien au contraire.

Vous allez vous améliorer avec le temps.

Quelques années après votre premier achat, il y a de fortes chances pour que vous vous en sépareriez. Pour un projet plus gros, plus rentable ou pour profiter du cash généré et se la couler douce au soleil.

SCI à L’IS

La Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les sociétés est un peu moins simple à mettre en place car il faut créer une SCI. Mais bon ce n’est pas très compliqué. Votre notaire ou un avocat spécialisé vous trouvera les meilleurs statuts pour un petit billet de 1000 à 2000 €.

Premier point négatif : le coût de constitution de la société.

Si vous acheter le bien immobilier avec la SCI. La banque va faire un prêt à une personne morale : la SCI.

Deuxième point négatif : les taux d’emprunts.

Les taux d’emprunts sont généralement plus élevés pour une entreprise que pour un particulier.

Troisième point : pour disposer de votre l’argent, vous allez être imposé sur les sommes que vous allez sortir de la société. Si vous laissez le cash s’amasser dans la SCI, pas d’impôt. Mais dès que vous en sortirez, vous serez imposé.

Quatrième point : en cas de revente.

L’amortissement que vous avez effectué pendant des années va venir gonfler votre plus-value :

Ex : prix d’achat 80 000 €, prix de vente 100 000 €.

Si vous avez déjà amorti pour 30 000 € de murs, meubles…

La plus-value est de (100 000 € – 20 000 € – 30 000 €) x 33.33% = 16 665 € à payer aux impôts.

Avantages : la possibilité de transmettre à vos enfants votre patrimoine est simplifié (cession de part).

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(Pour celle et ceux qui veulent aller plus loin cliquez sur la couverture ci-dessous pour accéder au guide de Paul)

 

Mon offre tient toujours, vous toucherez en plus mon guide spécial LMNP, validé par mon comptable. Voilà ce qu’en pense Christophe (Si vous voulez savoir qui est Julien c’est mon comptable) !

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Conclusion LMNP contre SCI à l’IS

Pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier le plus simple reste d’opter pour le régime LMNP (au réel simplifié).

Pour ceux avec un peu plus d’expérience et une vision à long terme et qui ne vont pas revendre dans les années futures : la SCI à l’IS apparaît comme le meilleur choix.

J’ai bien du oublier 2/3 choses alors n’hésitez pas à laisser un commentaire !

 

PS : voici ce que vous pensez du guide de Paul sur les SCI. Cliquez sur les commentaires pour accéder à son guide.

69 Des réflexions sur “LMNP contre SCI à l’IS : le Match !

  1. La conclusion est claire et je partage à 100%

    Certains prennent une 3e voie: ils créent une sas ou une sarl pour pouvoir egalement compter les amortissements même en cas de location nue.
    C’est top mais attention à la revente car dans ce cas vous serez imposé sur la plus value sur la totalité de la vente… et ça fait mal de chez mal…

  2. Bonjour Emmanuel, est-ce bien sûr que l’amortissement ne vient pas en déduction lors de la vente du bien en LMNP et augmente donc la plue-value ?
    Deux comptables que j’avais contacté m’avait justement mis en garde par rapport à çà en me disant qu’on ne pouvait pas profiter deux fois d’un avantage fiscal…!
    Y a t-il un texte de loi ou autre ?
    Merci

    • Bonjour,
      Il faut bien dissocier ici amortissement comptable et amortissement fiscal.

      L’amortissement dont il est question ici ne vas pas “augmenter la plus-value” comme le dit l’auteur de cet article.

      L’amortissement va venir en déduction de la valeur d’acquisition du bien (en compta) et donc diminuer la Valeur Nette Comptable (VNC) de l’actif, car rappelons qu’un amortissement a pour but de constater une dépréciation définitive de la valeur d’un actif en fonction du temps.

      Une fois cet actif cédé, en société à l’IS, on fait la différence entre le prix de cession et la VNC (en gros) afin d’obtenir la plus-value réalisée.

      Cette plus value va donc être comptabilisée en produit pour la société et comme tout produit, sera soumis à l’IS, s’il n’est pas dilué par les charges de la société.

      La plus-value enregistrée comptablement ne sera pas forcément celle qui sera réalisée de manière factuelle, monétairement parlant. Ce que vous pensez être “un avantage” car “la plus-value est augmentée” est en fait un désavantage car augmente l’impôt.
      Le but est de faire paraître la plus-value la moins importante possible au niveau comptable, afin de payer le moins d’impôts à la sortie

      Exemple : J’achète à 100.000 un bien amorti sur 20 ans, je revend 5 ans plus tard à 90.000.
      Comptablement : 100.000 – les amortissements (100.000/20)*5 = 75.000 (VNC)
      Plus value comptable : 90.000 (prix de cess) – 75.000 (VNC) = 15.000 euros.

      Dans l’hypothèse où ce bien ne vous a pas rapporté d’argent durant ces 5 années (malheureux mais pas impossible), vous réalisez une perte financière de 10.000 euros sur 5 ans avec cette opération, mais une plus value (comptablement du moins) de 15.000 , comptabilisée en produit, sur laquelle vous risquez de payer des impôts.

      Cdlt.

  3. Avec une SCI, peut-on déduire les frais de fonctionnement (je pense aux frais d’essence pour se rendre sur le logement pour les visites ou travaux, je pense aux frais de repas, etc) ?

  4. bonjour
    pouvez vous nous faire un comparatif LMNP vs SCI vs SAS/SARL.
    En couple non pacs avec 3 enfants notaire et comptable me conseillent le pacs+testament+sarl familliale
    cdlt

  5. Troisième voie…. SCI A L’IR au réel qui loue a une société à l’IS déjà existante pour la location meublée (le domicile des propriétaires étant dans l’immeuble et il y a une location nue…..

    • Oui il y a beaucoup de formules différentes et c’est sans compter le LMP, le para-hôtelier…
      Je vais publier des comparatifs, restez à l’écoute !

  6. Merci pour cette synthèse rapide de ces deux solutions.

    LMNP et SCI sont deux modes de détention différent pour faire des investissements de nature différente. Par exemple, il est fortement déconseillé de faire de la location saisonnière en SCI.
    Donc si vous souhaitez faire du LMNP en société c’est la SARL par exemple qui sera plus adaptée.

  7. bonjour,
    je suis en recherche de la meilleure formule pour transmettre a mes enfants un bien dont je viens de faire l’acquisition et que je souhaite loué en LMNP de temps en temps. la signature définitive est prévu dans 3 mois.

    La piste évoqué avec mon notaire est donc :
    1 création d’une sci familiale avec mes enfants en nue proprieté et moi en usufruit , l’idée est que les loyers percus reste dans la SCI , IR ou IS est une question d’ailleurs )
    2 acquisition du bien
    Toutefois après quelques lectures , j’ai pu voir des informations precisant que la SCI avec LMNP (ce que je souhaite mettre en place) n’est pas possible ?
    je dois préciser que je ne ferai pas d’emprunt .
    de même je viens de lire sur les commentaires ici que cela est mieux cette paire en SARL sans toutefois préciser pourquoi .
    une ame charitable peut t’elle m’éclairer ou me rediriger
    merci de l’attention porté

    • Bonsoir Serge,

      Soit vous achetez en société, soit en nom propre. Le statut de LMNP est uniquement en nom propre.

      Si votre projet est clairement de transmettre votre patrimoine, et de payer le moins d’impôt lors de cette transmission la SCI semblerait plus judicieuse. Après tout dépend de ce que vous entendez par louer en meublé de temps en temps… Est-ce que la SARL familiale serait alors plus avantageuse ? Honnêtement je ne suis pas spécialiste et je préfère vous orienter vers mon comptable si vous voulez.
      Tenez moi au courant !

      • Bonjour Emmanuel,

        Si votre comptable est spécialisé dans la LMNP, je serai très intéressée d’avoir ses coordonnées si vous voulez bien les partagés.
        Cordialement.
        Yoana

      • Bonjour Je trouve vos commentaires très intéressant. Nous possedons une SCI sous IR et d’après ce que j’ai lu l’exploitation en meublé du bien par la sci est impossible sans passer en mode IS.
        Je dois dire que je suis un peu perdu et j’aimerai avoir des conseils pour transformer ma location nu en location meublé qui est plus adaptée à ma région. D’après les différentes infos, il faudfrait que je crée une société commerciale ou faire un commodat ce qui m’arrangerait bien.
        Pourriez vous me m’envoyer les coordonnées de votre comptable.
        Merci bonne soirée
        Merci

  8. Bonjour Emmanuel,
    Je serais également preneur des coordonnées de votre comptable.
    Merci beaucoup !

  9. Bonjour,
    En cas de revente de l’immeuble en Sci, la plus value est imposée au taux de l’impôt société en vigueur, mais il existe des exonérations qui peuvent s’appliquer et notamment celle en fonctions des recettes (ne pas dépasser 90 000€) ?
    Bien cordialement
    Véronique

    • Bonjour,

      L’exonération dont vous parlez n’est possible que pour les plus-values professionnelles, la SCI ne peut donc pas y avoir droit, le loueur meublé non professionnel non plus.

  10. Bonjour Emmanuel,

    Je lis avec stupéfaction dans ces posts que l’on pourrait faire de l’immobilier en SARL. Il y a trois ans on m’avait spécifié au greffe du tribunal de commerce que la SARL que je souhaitais mettre en place avec mon père et mon frère ne pouvait avoir pour objet l’achat et l’exploitation de biens immobiliers. Est ce que j’ai été trompé?

    Cordialement,

    Philippe

    • Bonjour Philippe,
      La SARL est une possibilité pour faire du saisonnier. Je ne sais pas si vous vous êtes renseigné au bon endroit.
      Avez-vous un bon comptable pour vous éclairer ?
      au plaisir

  11. Bonjour Emmanuel,

    Merci pour ces excellents articles.
    Sans faire dans l’originalité, je serais bien preneur des coordonnées de votre comptable s’il vous plait.
    Au sujet du déficit foncier en LMNP > Réduction d’impôts préférable en nom propre ou SCI IR/IS ?? De vraies questions !
    Merci encore

  12. Boujour et merci pour cet article tres interessant. Comme beaucoup d’autres demandes, pouvez vous me communiquer les coordonnées de votre comptable svp ?

  13. Bonjour Emmanuel,
    Allant me lancer j’aimerai également avoir les coordonnées de votre comptable.
    Par ailleurs, qu’est ce que le guide de Paul?
    D’avance merci

  14. Bonjour Emmanuel,
    Merci pour vos explications très interessantes.
    Pouvez vous également me transmettre les coordonnés de votre comptable.
    Bien cordialement,

  15. Bonjour,
    J’ai des appartements en LMNP, une maison que je loue vide et j’envisage d’acheter un autre bien dans le cadre de la loi PINEL.
    Après contact auprès d’un avocat spécialiste de la SCI, ce dernier me conseille de créer une SCI pour la maison et le bien sous la loi PINEL, et de créer une SARL pour le LMNP. En effet, il semble que le LMNP ne peut entrer dans une SCI car d’un côté il s’agit de fiscalité d’une entreprise car revenus BIC commerciaux (LMNP) alors que dans une SCI, il s’agirait de fiscalité sur les revenus.
    D’autre part, je dispose d’une SAS de location-gestion saisonnière. Puis-je y intégrer les LMNP ?
    Au secours, je m’arrache les cheveux.

    • Bonjour Patricia,
      Le LMNP est le statut adopté par une personne physique. Si vous avez acheté en nom propre vous pouvez avoir ce statut. Et oui exactement en LMNP nous déclarons en revenus BIC.
      Vous pouvez faire du meublé dans votre SAS no problème, mais pas sous la forme LMNP parceque la SAS est une société.
      Au plaisir
      Emmanuel

  16. Bonjour,merci pour le lien, je prendre le pack sci pour plus tard.

    Dites moi si je me trompe dans lib raisonnement : Je pense d abord investir en nom propre pour un premier bien afin d effacer mes impôt pour quelque années. Et ensuite en sci pour les suivants.

    Merci pour votre retour.

    • Bonjour,
      C’est exactement la stratégie que j’envisage. Mais non pas pour effacer mes impôts, mais ne pas en payer d’impots sur mes revenus locatifs pendant le temps d’exploitation puis lorsque ça bascule (amortissement) vendre à une société et y intégrer mes enfants pour penser à la transmission.
      A bientôt !

  17. Bonjour,
    Intéressant tous ces commentaires!
    Pouvez vous également me transmettre les coordonnés de votre comptable.
    Merci
    Bien cordialement

  18. Bonjour,

    Serait-il possible de faire une comparaison fiscale entre l’IS vs IR en BIC ?
    J’ai l’impression que fiscalement c’est pareil au niveau des charges déductibles.

      • Bonjour merci pour votre article très explicatif. Serait il possible d avoir les coordonnées de votre comptable svp? Merci. Cordialement.

      • Bonjour Emmanuel

        J’aimerais me lancer dans l’investissement locatif et j’hesite entre sci à l’is et lmnp. L’objectif étant de faire plusieurs acquisitions les unes après les autres et payer le moins d’impots possible sur les revenus locatifs. Quel statut me conseillez-vous?
        Pouvez-vous svp m’envoyer les coordonnées de votre comptable ?

        • Bonjour Salomé,
          Le mieux est de prendre conseil auprès de mon comptable. Suivant votre projet, votre situation personnelle et professionnelle il saura vous renseigner.
          Je vous envoie ses coordonnées par mail privé
          Emmanuel

  19. Bonjour Emmanuel,

    Difficile de choisir entre LMNP et SCI… J’ai déjà 1 bien en location LMNP seule et je commence à acheter des studios avec mon conjoint, nous commençons par 2, les offres ont été accepté et la banque suit. Nous souhaitons acquérir en tout 4,5 logements avec certainement les prochains à retaper. Nous ne savons pas si nous aurons des enfants.

    J’hésite fortement du coup entre les 2 modes pour la location et notamment niveau imposition et amortissements. Pas facile d’évaluer si nous souhaitons les garder 10 ou 20 ans… Egalement, questionnement concernant les droits pour conjoint non marié, non pacsé… Merci des informations

    • Hello Mazé,
      Félicitations pour votre parcours et vos projets
      Le plus sage serait de faire le point avec votre comptable. Et la solution serait certainement de profiter des 2 régimes car avec 4-5 logements vous allez certainement passer en LMP et au bout de quelques années n’avoir pas assez de charges à déduire et des cotisations sociales importantes à payer.
      Au plaisir !

      • Merci!!
        C’est ce que j’avais calculé, le risque de passer en LMP. Avec ce statut, les amortissements se reportent à la vente comme pour la SCI à l’IS?
        Cordialement

  20. Bonjour,

    Je suis à la recherche d’un second investissement locatif après un Scellier réalisé il y a 10 ans. J’ai le sentiment que le LMNP est plus simple et rentable dans mon cas que la SCI à l’IS (amortissement dans les 2 sans prise en compte à la revente pour la LMNP, cash flow disponible, bail court…,). Un immeuble de rapport comprenant un bail commercial est-il éligible à la LMNP? Pourrais-je transformer mon Scellier en LMNP à l’issu de la période de location obligatoire (9, 12 ou 15 ans)? Y-a-t-il des avantages dans le montage SCI à l’IS que l’on ne retrouve pas dans le statut du LMNP?

    Merci de m’éclairer

    Cédric

  21. Bonjour Emmanuel, merci pour votre article très explicatif.

    Pour faire dans l’originalité, serait il possible d’avoir les coordonnées de votre comptable s’il vous plait?

    Merci. Cordialement.

  22. Bonsoir Emmanuel,

    Quelle chance de tomber sur cet article, intéressant et instructif car je suis en plein dans le sujet : LMNP ou SCI à l’IS.
    Cependant, mal orienté jusqu’à present, je ne sais plus vers qui me tourner. Je recherche quelqu’un de compétant afin de me guider dans le choix du meilleur montage fiscal en fonction de ma situation personnelle.
    Serait-il possible de m’envoyer les coordonnées de votre comptable spécialisé en LMNP SVP ?

    Avec mes remerciements anticipés
    Bien cordialement
    Carine

  23. Bonjour Emmanuel,

    A la recherche d’information sur les 2 différents statuts je suis tombée sur votre article intéressant et instructif .
    Cependant, je ne sais tout de même pas vers quel statut aller. Je recherche quelqu’un de compétant afin de me guider dans le choix du meilleur montage fiscal en fonction de ma situation personnelle.
    Serait-il possible de m’envoyer les coordonnées de votre comptable spécialisé en LMNP SVP ?

    Bien cordialement
    Nathalie

  24. Bonjour, Emmanuel, je suis également intéressé par le contact de votre comptable, s’il n’est pas débordé.
    Au plaisir de lire votre réponse.
    Bien cordialement,
    Martin.

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