Estimer un bien immobilier en 3 minutes chrono

Estimer un bien immobilier pour vérifier son auto-financement est la première chose à faire avant de s’engager chez le notaire.

Pour investir dans l’immobilier facilement j’ai une technique toute simple pour arriver rapidement à un chiffre réaliste.

Tout d’abord, je ne pars jamais du montant demandé par le vendeur. Jamais.

Il s’agit de son prix, pas du mien. Généralement le prix initial, public, est fixé en fonction de critères très personnels ou affectifs sur lequel le vendeur ajoute systématiquement une marge de négociation de 5 % à 10 %.

Tout vendeur espère inconsciemment tomber sur la personne providentielle (riche de surcroît) qui lui achètera son bien au prix où il le propose.

Mais il se dit également que s’il n’arrive pas à le rencontrer, il gardera tout de même une marge de négociation.

Estimer un bien immobilier, les deux types d’acheteurs :

• Les particuliers qui raisonnent toujours en meilleur rapport qualité-prix sur le marché. Les particuliers vont partir du prix vendeur et obtenir un petit rabais.
• Les investisseurs qui raisonnent uniquement en terme d’auto-financement (au minimum…) ou de rendement locatif.
  

Nous allons nous positionner dans ce deuxième cas.

L’objectif étant l’auto-financement, je pars toujours de la valeur locative du logement. Je vais sur les petites annonces de biens immobiliers et je regarde, à biens équivalents, le loyer moyen.

Pour cela, j’élimine les locations dont les loyers sont vraiment trop bas et vraiment trop hauts et je fais une moyenne. J’en tire donc le loyer que je pourrais percevoir pour ce type de bien.

Pour tenir compte des impôts et autres charges, j’applique un coefficient de 0,8 au loyer.

Si le loyer est de 500 € je fais donc 500 x 0,8= 400 €

Après je vais sur le site: meilleur taux.com. Je choisis la calculette qui me permettra de convertir un loyer mensuel en un montant total d’achat sur 20 ans, par exemple. Cliquez ici pour accéder à la page de meilleur taux.com

Pour 400 € de loyer je peux me permettre d’acheter un bien à 70.000€ sur 20 ans avec un prêt à 2,76 %.

Voilà c’est tout simple et rapide. Il s’agit, vous l’aurez compris, d’une estimation grossière mais réaliste. Estimer un bien immobilier devient alors un jeu d’enfant.

Si vous voulez vous engager vers une proposition d’achat, allez un peu plus loin dans votre raisonnement.

Estimer un bien immobilier et affiner vos calculs :

1. en réévaluant les loyers : si vous envisagez d’acheter un bien neuf ou totalement rénové, vous vous placerez dans la fourchette haute des loyers.
2. si vous optez pour une location saisonnière vous pouvez : majorer votre loyer mensuel de 20 à 30 % et faire tendre le coefficient de correction vers 0 si vous optez pour une imposition au réel.

Exemple pour estimer un bien immobilier :

Pour évaluer le prix de notre notre future location saisonnière pour étions partis sur une simulation de ce type.

A l’époque nous ne savions pas qu’en optant pour une déclaration au réel, notre imposition allait sensiblement diminuer. 

Donc nous avions gardé le coeff de 0,8.

Loyer T3 moyen dans notre ville : 600*0,8€ =480 x 30 % = 624 €

Soit un montant total finançable de 109531 € à 2,70 % sur 20 ans.

Ce logement nous a coûté (achat + travaux) : 100 000 €.

Et vous, quelle est votre technique pour estimer un bien immobilier ?