Autofinancement immobilier ? Comment y parvenir facilement !

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autofinancement

L’autofinancement, c’est possible !

L’autofinancement d’un bien immobilier est une notion très simple en théorie.

En pratique, l’atteindre reste un exercice délicat, un peu comme un funambule en recherche permanente d’équilibre.

Investir dans l’immobilier et avoir un bien rentable tout de suite ne s’invente pas. Il faut suivre quelques techniques précises que vous aller découvrir ici.

Définition de l’autofinancement d’un bien locatif

Pour faire simple, rien de mieux qu’une petite équation : Recettes – Dépenses = Zéro

Recettes :

Dans les recettes nous pouvons mettre :

Les loyers perçus, qui dépendent eux-mêmes du type de choix locatif.

Du plus au moins lucratif : location nue ou meublée à l’année, colocation, location à la semaine ou saisonnière, location à la nuitée.

Ce choix est primordial et doit être réalisé au tout départ de votre projet. Il va dépendre essentiellement de votre volonté et du temps que vous voulez ou pouvez y consacrer.

Plus l’option est lucrative et plus elle va vous demander de la disponibilité. Une location annuelle demande 1 à 2 jours de travail par an, une location saisonnière demande une réactivité de 1 à 2 minutes pour être le premier à répondre aux demandes d’informations des vacanciers et futurs locataires.

A vous de choisir.

Avec toute la volonté du monde, évaluer le poste recette n’est pas une chose évidente pour celui qui n’a jamais loué.

Autant en location annuelle il suffit de se référer aux moyennes des loyers trouvés dans les petites annonces, autant pour la location saisonnière ou la location à la nuitée, les chiffres sont moins accessibles, le nombre de semaines ou de nuits louées sont plus difficiles à évaluer.

Chaque propriétaire se gardant bien de le crier sur les toits.

Les projections réalisées deviennent beaucoup plus empiriques, tout comme un business plan sur trois ans alors que vous n’avez pas encore vendu un seul produit.

Il convient donc de rester prudent dans les chiffres estimés, ce qui ne manquera pas de rassurer votre banquier sur votre sérieux et réalisme.

Par exemple : si vous faites du saisonnier, vous pouvez tout à fait réaliser votre prévisionnel en vous basant sur les chiffres d’une location à l’année en estimant que c’est votre hypothèse basse.

Précision, pour un bien en saisonnier ma banque part sur une durée locative de 15 semaines par an, 8 en haute saison et le reste…

Personnellement avec notre location saisonnière de 45m², nous louons environ 25 semaines pour un revenu de 9000€/an, ce qui me parait déjà un excellent résultat.

Dépenses :

  1. le remboursement d’emprunt qui dépend du prix d’achat, des travaux, des frais d’agence immobilière…
  2. l’ADI (Assurance Décès Invalidité)
  3. l’eau
  4. l’électricité/gaz
  5. les charges de copropriétés
  6. l’entretien / les petites réparations
  7. la fiscalité, qui dépend directement du type de déclaration notamment pour le saisonnier où la différence est grande entre le choix de l’abattement de 50 % et la déclaration au réel qui permet de réduire drastiquement son imposition.

Si nous reprenons l’équation initiale pour arriver à l’autofinancement il faut donc R – D=0.

En optant pour une location à la nuitée (la plus rentable), on peut se permettre d’avoir un prix d’achat plus élevé. Ce qui est généralement le cas, car qui dit nuitée dit clientèle de passage et emplacement idéal, en hyper centre par exemple.

A vous de jouer sur les postes des recettes ou des dépenses pour arriver à l’équilibre.

Si vous en avez la possibilité, essayez toujours de dégager un peu d’excédent et ne vous limitez pas l’atteinte de l’autofinancement : soit Recette – Dépense > 0.

Il est particulièrement ingrat de travailler pour rien (atteindre juste l’équilibre financier de l’opération) pendant toute la durée de votre prêt.

Certes nous capitalisons (donc on s’enrichit) mais toucher un peu de cash en direct peut aussi mettre du baume au cœur.

Pour une évaluation très rapide d’un bien immobilier vous pouvez aussi calculer son taux rendement brut. S’il est est proche de 10% vous avez dépassé l’autofinancement .

Et vous, atteignez-vous l’autofinancement dans vos projets ? 

Laissez moi vos commentaires ci-dessous !

 

Crédit photo : loanlenders

 

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12 Des réflexions sur “Autofinancement immobilier ? Comment y parvenir facilement !”

  1. Bonjour,
    Merci pour ce site. Je recherche vos avis (constructifs) sur mes projets d’investissement.
    Voila ma situation: j’ai acheté 3 biens immobiliers il y a 10 ans (amortissement sur 15 ans), cash flow négatif de 70€/mois hors impots et taxes. Dans 5 ans les biens sont payés et potentiellement 1150€ de loyers/mois à vie…
    Aujourd’hui j’hésite à refinancer ces biens pour 5 ans supplémentaires et générer immédiatement un cashflow positif de 400€/mois. Cette somme me permettra d’alimenter différents supports d’investissement (épargne de précaution, PEA, Assurance vie et apport pour de nouveaux investissements immmobiliers).
    Merci pour vos commentaires.

    Répondre ↓

    • Bonjour David,

      Pas facile de vous conseiller sans avoir tous les éléments. Mais je vous rejoins dans votre analyse.

      Il y a deux choses qui ressortent :
      1/ Si vous n’avez pas assez d’épargne de précaution c’est quand même très gênant. Ce serait dommage de vendre un lot juste parce qu’il vous manque un peu de cash pour faire face à un imprévu de la vie courante. Donc pour moi il s’agit de la première priorité.
      2/ D’autre part, aujourd’hui vos appartements vous coûtent de l’argent. A moins que vous puissiez y faire face sans aucune difficulté, il faudrait mieux qu’ils vous rapportent de l’argent, et tout de suite, pas dans 5 ans. Dégager un cash flow positif me parait être la seconde priorité. Vous pourrez alimenter votre épargne de précaution, et dans un second temps cela vous permettra d’investir plus facilement dans d’autres biens immobiliers (qui s’autofinanceront bien sûr).
      A bientôt

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  2. Pour autofinancer mon bien,je prends toujours en compte le nombre de loyer par bien.
    La moitié des loyers payent le crédit et toutes les charges et l’autre moitié est pour moi.
    C’est mon fonctionnement.

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    • Bonjour Cheron,
      Eh bien… ca c’est de la rentabilité !
      Comment faites-vous ?
      Achats à prix cassés, apports personnels au départ ou durées d’emprunts supérieures à 25 ans …?
      Merci pour votre réponse

      Répondre ↓

  3. Bonjour,
    Je suis proprietaire d’un bien que je n’occupe plus. Ce logement est en vente mais ne part pas je souhaiterais donc le mettre en location. Le loyer annoncer part l’agence immobiliere reviendrais a votre formule de départ R-D=0. J’aimerais savoir si je peux parler d’auto financemeng et comment cela se passe t il au niveau des impots car je ne travaille plus en France mais mon bien immobilier lui est en France.
    Merci de vos retours.
    Cordialement
    Melanie

    Répondre ↓

    • Bonjour Mélanie,
      Si votre bien ne part pas c’est certainement qu’il n’est pas au bon prix.
      Pour l’autofinancement, il se pratique généralement avec les impôts inclus dans les dépenses. C’est vraiment ce qu’il reste à la fin une fois que vous avez tout payé.
      Concernant votre imposition, je ne suis pas spécialiste mais chaque euro gagné en France est imposable en France.
      Au plaisir !

      Répondre ↓

  4. Bonjour,
    je souhaite obtenir un pret immobilier qui peut entièrement s’autofinancer tout en dégageant un cash flow positif chaque mois.
    Gros problème je suis sans emploi et sans revenu, j’ai un apport qui serait équivalent à 5% du montant. Est ce que ça peut passer aupres d’une banque ?

    Répondre ↓

    • Bonjour Patrick,
      Sans revenu et sans emploi, ça va être très compliqué d’investir dans l’immobilier.
      Il vaut mieux commencer par trouver un travail puis investir dans l’immobilier. et pas le contraire.
      Bon courage dans vos projets
      Emmanuel

      Répondre ↓

  5. Bonjour ,

    Je suis actuellement en recherche d’un projet en autofinancement , voila ce que j’ai pu trouver , prix du bien 242 000 € , frais de notaire 18 464 € , le bien ce compose de cette façon , 2 appartement T3 duplex de 87 et 70 M² baux de location en cours , caves et un terrain de 1200 M² (terrain aisance locataire ) , de 2 cellules commerciales (baux en cours ) , d’une possibilité de créer un appartement en comble de 80M² , immeuble entièrement rénové en 2015 (façade , toiture , isolation , élec , menuiseries , chauffage ) les revenus locatif sont de 2038€ / mois , la taxe foncière est de 1880€ / an , moi je suis actuellement propriétaire d’un appartement ou il reste 71 mois à payer ( 970€/ mois ) et d’un terrain constructible ou il reste 130 mois ( 505€/ mois ) , mes revenus sont de 35 000€ par an tous compris et ma conjointe son de 21 000 € par an tous compris (sans enfant , nous avons 38 ans environs) . Je connais le secteur , et je pense qu’il y a possibilité de négocier le prix , car les 242 000 annoncer sont par agence , mes questions son les suivantes , est ce une bonne opportunité , et est ce qu’une banque pourrais suivre un tel projet (crédit sur 25 ans en utilisant la moitié des revenus ) je suis entrain de vendre mon terrain qui pourrait lui me permettre de rembourser mon appartement .Merci d’avance . Cordialement

    Répondre ↓

    • Bonjour,

      Oui ça à l’air pas mal. Essayez d’avoir au moins 10% de rendement brut quand même avec la négociation.

      Pour votre situation personnelle, je pense également que c’est une bonne solution que de liquider le terrain (qui ne vous rapporte rien j’imagine) mais qui plombe votre endettement tous les mois. Après, rembourser votre RP en anticipation c’est à voir. Il y a des frais et il ne vous reste que 6 ans donc vous n’allez pas gagner beaucoup d’intérêts.

      Bon courage pour la négociation !

      Emmanuel

      Répondre ↓

  6. Bonjour ,

    Je suis actuellement en pleine réflexion et j’ai l’ambition de vivre un jour d’immobilier sans forcement être super riche mais plutôt d’être dans le confort .

    Actuellement j’ai un apport de 50 000 euros , j’aurais aimer savoir pour mes premiers achats si il est préférable d’investir par exemple 5 studio en dessous de 50 000 avec un apport en moyenne pour chacun de 10 000 euros et bien évidemment avoir un crédit pour chaque bien .

    Ou alors tout simplement acheter 1 bien avec un apport raisonnable et voir par la suite .

    Je n’es pas vraiment de question , je pense que j’ai besoin d’un peut plus d’expérience et d’être mieux informé alors si jamais vous pouvez me donner des conseils je suis preneur .

    Cordialement .

    Répondre ↓

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