Autofinancement d’un bien immobilier

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L’autofinancement d’un bien immobilier est une notion très simple en théorie.

En pratique, l’atteindre reste un exercice délicat, un peu comme un funambule en recherche permanente d’équilibre.

Investir dans l’immobilier et avoir un bien rentable tout de suite ne s’invente pas. Il faut suivre quelques techniques précises que vous aller découvrir ici.

Définition de l’autofinancement d’un bien locatif

Pour faire simple, rien de mieux qu’une petite équation : Recettes – Dépenses = Zéro

Recettes  de l’autofinancement :

Dans les recettes nous pouvons mettre :

Les loyers perçus, qui dépendent eux-mêmes du type de choix locatif.

Du plus au moins lucratif : location nue ou meublée à l’année, colocation, location à la semaine ou saisonnière, location à la nuitée.

Ce choix est primordial et doit être réalisé au tout départ de votre projet. Il va dépendre essentiellement de votre volonté et du temps que vous voulez ou pouvez y consacrer.

Plus l’option est lucrative et plus elle va vous demander de la disponibilité. Une location annuelle demande 1 à 2 jours de travail par an, une location saisonnière demande une réactivité de 1 à 2 minutes pour être le premier à répondre aux demandes d’informations des vacanciers et futurs locataires.

A vous de choisir.

Avec toute la volonté du monde, évaluer le poste recette n’est pas une chose évidente pour celui qui n’a jamais loué.

Autant en location annuelle il suffit de se référer aux moyennes des loyers trouvés dans les petites annonces, autant pour la location saisonnière ou la location à la nuitée, les chiffres sont moins accessibles, le nombre de semaines ou de nuits louées sont plus difficiles à évaluer.

Chaque propriétaire se gardant bien de le crier sur les toits.

Les projections réalisées deviennent beaucoup plus empiriques, tout comme un business plan sur trois ans alors que vous n’avez pas encore vendu un seul produit.

Il convient donc de rester prudent dans les chiffres estimés, ce qui ne manquera pas de rassurer votre banquier sur votre sérieux et réalisme.

Par exemple :

si vous faites du saisonnier, vous pouvez tout à fait réaliser votre prévisionnel en vous basant sur les chiffres d’une location à l’année en estimant que c’est votre hypothèse basse.

Précision, pour un bien en saisonnier ma banque part sur une durée locative de 15 semaines par an, 8 en haute saison et le reste…

Personnellement avec notre location saisonnière de 45m², nous louons environ 25 semaines pour un revenu de 9000€/an, ce qui me parait déjà un excellent résultat.

Dépenses  de l’autofinancement:

  1. le remboursement d’emprunt qui dépend du prix d’achat, des travaux, des frais d’agence immobilière…
  2. l’ADI (Assurance Décès Invalidité)
  3. l’eau
  4. l’électricité/gaz
  5. les charges de copropriétés
  6. l’entretien / les petites réparations
  7. la fiscalité, qui dépend directement du type de déclaration notamment pour le saisonnier où la différence est grande entre le choix de l’abattement de 50 % et la déclaration au réel qui permet de réduire drastiquement son imposition.

Si nous reprenons l’équation initiale pour arriver à l’autofinancement il faut donc R – D=0.

En optant pour une location à la nuitée (la plus rentable), on peut se permettre d’avoir un prix d’achat plus élevé. Ce qui est généralement le cas, car qui dit nuitée dit clientèle de passage et emplacement idéal, en hyper centre par exemple.

A vous de jouer sur les postes des recettes ou des dépenses pour arriver à l’équilibre.

Si vous en avez la possibilité, essayez toujours de dégager un peu d’excédent et ne vous limitez pas l’atteinte de l’autofinancement : soit Recette – Dépense > 0.

Il est particulièrement ingrat de travailler pour rien (atteindre juste l’équilibre financier de l’opération) pendant toute la durée de votre prêt.

Certes nous capitalisons (donc on s’enrichit) mais toucher un peu de cash en direct peut aussi mettre du baume au cœur.

Pour une évaluation très rapide d’un bien immobilier vous pouvez aussi calculer son taux rendement brut. S’il est est proche de 10% vous avez dépassé l’autofinancement .

Et vous, atteignez-vous l’autofinancement dans vos projets ? 

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