Choisir le Statut Juridique optimal pour votre location saisonnière

Informations ultimes du statut juridique et légal pour loueurs en meublé touristique 

Naviguez avec expertise dans le labyrinthe du statut juridique pour la location saisonnière. Notre article décrypte les avantages et inconvénients de chaque option (entreprise individuelle, auto-entreprise, SCI, SARL…) pour optimiser votre fiscalité et sécuriser votre patrimoine.

Se lancer dans l’aventure de la location saisonnière recèle un potentiel financier attractif. Cependant, la pierre angulaire de cette entreprise réside dans le choix judicieux du statut juridique. Chaque structure légale impose un cadre fiscal et juridique distinct, susceptible d’impacter considérablement votre rentabilité et la sauvegarde de vos actifs personnels. De l’agilité de l’entreprise individuelle à la simplicité du régime de l’auto-entrepreneur, en passant par les structures sociétales telles que la SCI ou la SARL, une compréhension approfondie de leurs spécificités s’avère indispensable. Cet article se propose de vous éclairer sur les divers statuts accessibles aux acteurs de la location saisonnière, vous permettant ainsi de forger une décision éclairée, alignée sur vos ambitions et votre situation particulière.

Le statut juridique du loueur

J’ai toujours acheté des biens en nom propre avec mon épouse. Notre activité de loueur est exercée à titre individuel, c’est-à-dire que nous n’avons pas monté d’entreprise pour gérer nos biens. Nous avons estimé que notre patrimoine n’était pas assez important pour créer une société dédiée à sa gestion. Cela est, a priori, le cas de la majorité des personnes qui souhaitent se lancer dans la location saisonnière.

Nous avons choisi notre statut de loueur en fonction des incidences fiscales qu’il pouvait engendrer. Le choix du statut initial détermine le montant de votre impôt à payer, il est donc important de bien le choisir dès le départ pour limiter son imposition par la suite. Le montant de votre impôt peut aller jusqu’à près de 15 % de votre chiffre d’affaires annuel, selon le statut adopté.

Plusieurs statuts s’offrent à nous :

  • Activité de loueur exercée à titre individuel :
    • L’entreprise individuelle (la formule la plus répandue)
    • Le statut d’auto-entrepreneur
    • Le statut d’Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL)
  • Activité de loueur exercée à titre de société :
    • Société Civile Immobilière (SCI)
    • Société à Responsabilité Limitée (SARL)
    • SARL Familiale
    • Société en Nom Collectif (SNC)

1. L’entreprise individuelle

Dans ce cas, vous représentez l’entreprise en tant qu’individu. Entreprise = Vous à titre individuel. C’est le choix le plus simple et que la majorité des loueurs adoptent. Les démarches sont simples et gratuites, et la fiscalité est généralement la plus favorable avec ce statut. Je vous invite à prendre connaissance du guide sur la fiscalité et à consulter un comptable pour une analyse plus précise des conséquences fiscales. Il est probable que ce statut soit le plus favorable pour votre situation.

2. L’auto-entrepreneur

Pour votre premier investissement, il n’est pas recommandé d’opter pour ce statut, car vous paierez plus d’impôts qu’en entreprise individuelle. Ce dispositif est destiné aux personnes qui souhaitent se lancer dans une activité professionnelle proprement dite (coiffeur, maçon, etc.). En tant qu’auto-entrepreneur, vous serez assujetti au Régime Social des Indépendants, ce qui n’est pas nécessaire pour un loueur de meublé.

Si vous êtes auto-entrepreneur, vous devrez payer des cotisations sociales de 13,4 % sur votre chiffre d’affaires, alors que, sans ce statut, vous serez simplement imposé à 15,5 % au maximum sur 50 % de vos revenus locatifs (ce qui est moins favorable).

Exemple (voir le guide sur la fiscalité pour plus de détails) : Si le chiffre d’affaires est de 10 000 € :

  • Auto-entrepreneur : Impôts à payer = 10 000 x 13,4 % = 1 340 €
  • Loueur classique (sans auto-entrepreneuriat) : Impôts à payer = 10 000 x 50 % x 15,5 % = 775 €

Dans cet exemple, le statut d’auto-entrepreneur double presque votre impôt.

3. Statut d’EIRL

L’EIRL, ou Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée, permet de protéger votre patrimoine personnel des risques liés à votre activité professionnelle en cas de difficultés financières. Cependant, son intérêt pour un premier investissement peut être discutable.

4. La SCI

La SCI présente de nombreux avantages en matière de transmission de patrimoine, de liquidité des parts, ou pour éviter l’indivision. Concernant la fiscalité, vous serez obligé de payer l’Impôt sur les Sociétés (IS). Vous ne pouvez plus choisir le régime fiscal de l’entreprise individuelle (LMNP, déclaration forfaitaire ou réelle) qui est réservé aux personnes physiques. La SCI est davantage appropriée pour la location nue que pour la location saisonnière. Il est impératif de consulter un comptable pour déterminer le meilleur régime. Notons que la SCI à l’IR est refusée pour la location meublée, seule la SCI à l’IS est autorisée. Lors de la revente, vous dépendez des plus-values professionnelles et réintégrez le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value.

5. La SARL

La création d’une société commerciale peut être intéressante, surtout si vous vous associez avec d’autres personnes. Voici quelques points à considérer :

  • Les frais de constitution de l’entreprise et de fonctionnement ne sont pas gratuits, contrairement à une activité exercée à titre individuel.

Des frais notariés peuvent s’imposer si la société devient propriétaire de l’immeuble. L’entreprise peut également louer le bien immobilier, mais cette option s’avère souvent moins intéressante fiscalement.

  • La création d’une société implique de payer l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou l’Impôt sur le Revenu (IR), en particulier avec une SARL de famille. Il est important de noter que vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôt sur vos frais de comptabilité ; cet avantage fiscal est réservé aux personnes physiques ayant une activité individuelle.
  • Si vous êtes gérant majoritaire de la SARL, vous risquez de devoir payer des cotisations minimales au titre de votre affiliation sociale, même si vous n’êtes pas rémunéré. Un gérant non minoritaire et non rémunéré de la SARL n’aura pas à payer d’affiliation sociale.

6. La SARL familiale

La SARL familiale est une SARL classique avec un régime fiscal spécifique. Contrairement à une SARL normale, qui est généralement soumise à l’IS (voire à l’IR mais pour une période limitée à 5 ans), la SARL familiale peut être imposée à l’IR sans limitation de durée, à condition que le capital de la société soit intégralement détenu par des membres d’une même famille (parents en ligne directe, ascendants, descendants, frères, sœurs, ainsi que les conjoints).

Vous pouvez choisir d’être imposé à l’IR au lieu de l’IS, ce qui est souvent plus avantageux. Il convient d’informer le service des impôts avant l’ouverture de l’exercice. Ce choix reste applicable tant que le caractère familial de la SARL est maintenu, et il est perdu si des associés non membres de la famille entrent dans la société.

Avantages :

  • Imposition des bénéfices à l’IR au niveau de chaque associé pour sa part de revenus. Chaque associé peut également imputer proportionnellement à son nombre de parts sociales le déficit de la société sur son imposition personnelle à l’IR.
  • L’option LMNP est compatible avec la SARL familiale.
  • Séparation du patrimoine personnel et de l’entreprise, limitant la responsabilité des associés à leurs apports.
  • La constitution et le fonctionnement sont relativement simples.
  • Transmission de l’entreprise facilitée et cession de parts faiblement imposée.
  • Les pertes d’exploitation peuvent être déduites du revenu global des associés.

Inconvénients :

  • Perte du caractère familial en cas d’entrée de nouveaux associés ne faisant pas partie de la famille.
  • Les banques exigent souvent des associés une responsabilité solidaire en garantie des dettes de la société.

Les décisions courantes au sein de la SARL familiale se prennent en assemblée ordinaire, tandis que les décisions nécessitant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire.

Dans le cas où votre déficit imposable (sans prendre en compte l’amortissement et les intérêts d’emprunt, généralement en cas de gros travaux) est négatif, la SARL familiale pourrait vous permettre de déduire ce déficit de votre IR.

7. La SNC

La Société en Nom Collectif (SNC) est une société à responsabilité illimitée pour ses associés, qui répondent indéfiniment et solidairement des dettes de la société. La SNC est une personne morale qui possède le statut de commerçant, et il n’y a pas de capital minimum requis pour la constituer.

La société peut opter pour l’IR. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales (autres sociétés), et le gérant est considéré comme un travailleur indépendant (RSI). Les cotisations sociales des associés sont calculées en fonction de leur quote-part dans les bénéfices et de leur rémunération.

Il est essentiel de bien analyser votre situation avant de choisir un statut pour votre activité de location saisonnière. Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients en termes de fiscalité et de protection du patrimoine, et une consultation avec un expert-comptable peut vous aider à faire le meilleur choix en fonction de vos objectifs et de votre situation financière.

Pour conclure

En définitive, la sélection du statut juridique idéal pour votre activité de location saisonnière constitue une étape fondatrice, dont les répercussions se feront sentir sur le long terme, influençant vos revenus et la gestion de votre patrimoine. Qu’il s’agisse d’une exploitation en nom propre ou par une entité sociétale, chaque voie offre un bouquet d’avantages et d’inconvénients, notamment en matière fiscale et de responsabilité. Une analyse méticuleuse de votre contexte personnel, enrichie par les conseils avisés d’experts-comptables ou de juristes, vous guidera vers le statut le plus en phase avec vos aspirations et vos impératifs. Investissez le temps nécessaire à cette réflexion stratégique, car un choix éclairé aujourd’hui est un gage de succès et de pérennité pour votre projet de location saisonnière de demain.

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