Est-ce qu’il vaut mieux louer un T4 en colocation ou le diviser en 3 studios ?
La colocation consiste à louer un grand appartement à plusieurs personnes et la division à découper la même surface habitable en de plus petits appartements totalement indépendants.
Voici la question que je me suis posé au cours d’un achat.
Et la réponse n’est pas si simple que ça…
Alors je vous plante de décor.
Le T4 fait 65 m² et il n’y a pas grand-chose à garder dedans.
Points négatifs :
L’électricité est morte.
La partie sanitaire est entièrement à refaire.
Il n’y a aucune isolation thermique sur les murs extérieurs.
Les cloisons intérieures sont en carreaux de plâtre sans aucun doublage acoustique, comme pour les murs mitoyens.
Points positifs :
Seule la chaudière gaz et les gros radiateurs en fonte sont en état (enfin j’espère).
Ainsi que les menuiseries extérieures avec volets roulants électriques.
Oui le parquet aussi est à conserver.
Que l’on parte sur un projet de colocation ou de division, l’enveloppe intérieure est entièrement à refaire pour avoir un ensemble confortable thermiquement et acoustiquement.
Si on opte pour de la colocation :
Avantages de la colocation:
On garde le système de chauffage au gaz. Normalement il n’y a pas de dépense supplémentaire. Même si en cas de lourde rénovation et d’isolation thermique il faut régler le problème de la ventilation et peut-être passer sur une chaudière à condensation.
1 seule salle de bain (moins coûteux que 3)
1 seul WC (moins coûteux que 3)
1 cuisine (moins coûteux que 3)
1 seule porte d’entrée (…)
Egalité entre la coloc et la division:
Isolations thermique et acoustique mur extérieur et cloison intérieure.
Création d’un faux plafond dans le couloir pour passer l’électricité.
Meubles (lit, table, décoration) : sensiblement identique.
Si on opte pour la division :
Avantages de la division immobilière
On peut louer plus cher au mois.
On peut coupler location étudiante avec bail de 9 mois et location saisonnière en haute saison.
Inconvénients de la division
Je ne peux pas conserver le chauffage actuel au gaz : dépose des gros radiateurs en fonte 400 €.
Pose de 3 sous-compteurs d’eau pour diviser la facture + 200€.
Création de deux compteurs électriques supplémentaires +2000€.
Création d’un sas et perte de quelques mètres carrés habitables.
Création de 3 portes d’entrée (en plus de celle de l’entrée) + 1000€.
Création de 3 cuisines et 3 sde avec WC au lieu d’une seule + 4000€.
Achat de 3 radiateurs électriques de 2000 W + 1000 €.
Bilan du match : Division contre colocation
Avec la colocation le coût des travaux est réduit mais on perd en flexibilité pour essayer de gagner plus.
Avec la division, les travaux sont un peu plus chers mais on gagne en flexibilité pour gagner plus.
Quel choix feriez-vous ?
La division…. Les travaux peuvent passer en déficit foncier et le patrimoine prend plus de valeur pour la revente….. Objectif moyen a long terme.
Si objectif court terme…. Colocation…
Tu as raison je n’ai pas parlé de l’amortissement des travaux ! et bonne remarque sur le cash ou la constitution du patrimoine à long terme
Merci !
Autres avantages de la division
1- si problème pour trouver un locataire, vous pouvez louer plus facilement par AirbB&B.
2- il y a toujours possibilité d’y vivre ou louer moins cher, ou louer moins cher à un ami. Cela peut être pratique si on a besoin d’un pied à terre dans une ville.
3- possibilité de louer 1 ou 2 appart avec des bails longs et de garder l’autre pour location étudiante ou location saisonnière (si on est en zone touristique).
4- s’il est possible de faire une division en mettant 3 portes qui donnent sur l’extérieur (et si possible dans le règlement de copro), c’est intéressant pour revendre.
5- Tout le monde ne veut pas vivre en coloc. Passé un certain âge, ça intéresse moins de monde.
6- La coloc, c’est plutôt dans les grandes villes, lorsque le m2 est cher. En campagne c’est moins intéressant pour le locataire.
Avantages coloc:
1-Dans une ville étudiante, il sera facile de trouver des locataires car c’est moins cher que de louer un appart.
Merci Fred !
Pour les 3 portes on peut ne pas toucher à la porte d’entrée et faire un petit sas qui distribue les 3 logements.
Bcp d’avantages pour la division, reste quand même le surcoût du chantier.
Mais bon on n’a rien sans rien !
Bonjour. Peut on avoir les mêmes possibilité si les appartements sont
4 bungalows individuels
Bonjour Maryse,
Vous entendez quoi par bungalow ? des mobil home ?
Au plaisir
Emmanuel
Bonjour.
Avantages colocation :
– Coût réduit puisque moins de travaux, moins de recherche de locataires, la coloc intéresse aussi bien les étudiants que les jeunes actifs.
Inconvénients coloc :
– Possible nuisance de bruit par rapport aux voisins (le mieux est de faire de la coloc en achetant un immeuble)
Avantages division :
– le rendement sera nettement meilleur en louant 9 mois à des étudiants et 3 mois en saisonnier ; si la location se fait en saisonnier toute l’année, rendement encore meilleur que la coloc.
–
Inconvénients :
– Coût des travaux plus importants au départ mais très vite amortis en louant en saisonnier.
– Plus de travail car rotation des locataires plus souvent.
– Comme les 3 studios ne feront partis que d’un lot, obligation de revendre les 3 en même temps.
Pour moi sans hésiter, ce serait la division dans les 65m², à condition que les studios ne soit pas trop petits car il y a automatiquement des pertes de m² avec le sas et la configuration des studios par rapport aux évacuations d’eau. (A voir avec un bon architecte).
Pour info : Cette semaine j’ai visité un appart, le règlement de copropriété autorisait la location meublé saisonnière mais pas des chambres meublés avec des locataires différents dans un même appart. D’où bien se renseigner avant de signer une promesse d’achat.
Bonjour Michèle,
Merci pour le retour
Je crois qu’on va bien s’entendre !
Je partage les avantages de la division en faisant du saisonnier et de l’étudiant. Une formule intéressante qui devrait exploser…
D’autant plus que si je fais ça, je diviserai vraiment les lots (eau/élec/tel) pour garder de la souplesse à la revente.
Rdv au Séminaire !
Emmanuel
Ce billet tombe très bien.
J’hésite aussi énormément. Ke vais investir a Toulouse (centre ville) pour de la courte durée. Et dur de choisir entre division et chambre privée. Mon choix s’oriente a 70-75% vers les chambres privées.
Qu’en pensez vous ?
Salut Tristan,
Là tu ne développes pas beaucoup
J’espère que l’article et les commentaires t’aideront à faire ton choix !
Emmanuel
Bonjour Emmanuel,
Cela fait un moment que je me pose la question, notamment en regardant le travail de Jean Baudin. La question de la rentabilité est celle du rapport entre le prix du m² à la location et le prix du m² à l’achat, et là toutes les villes ne se valent pas.
Pour ma part j’investis à Dijon. J’ai deux colocations louées 15€ le m² hors charges, payées environ 1600€ le m². Si j’avais divisé, j’aurais ajouté probablement 300€ le m² pour les travaux que tu as cités (+ pertes de m² pour le sas), pour arriver à peine en dessous du prix au m² d’un studio. J’aurais gagné… probablement guère plus, sauf peut être à faire de la location saisonnière toute l’année comme Jean Baudin… et encore…
Là où lui fait la différence, c’est que le prix au m² à l’achat d’un studio à Lyon est bien supérieur à celui d’un T4, et le montant des travaux de division, contrairement à Dijon, ne ramène pas le second au prix du premier.
Je serais donc tenté de répondre à la question en te disant que ça dépend où se situe le bien. S’il est à Lorient, sauf en location saisonnière toute l’année, pas évident que la division soit plus rentable. Elle rapportera peut être plus mais coûtera encore plus cher.
Petite astuce peut être pour minimiser tes frais : ne pas mettre de compteurs divisionnaires et appliquer un forfait de charges au locataire. Je le fais pour mes colocs, les locataires apprécient de n’avoir aucune démarche à accomplir ! 🙂
Salut Anthony,
Merci pour ton message bien détaillé.
Je partage tes propos. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solution. Mais une solution adaptée en fonction de notre situation, du coût du mètre carré et de notre stratégie à long terme. Revente ou non.
On va demander à rendementlocatif.com de nous faire une calculette comparative : division/coloc !
Selon mes premières estimations le surcoût de la division devrait être facilement amorti par l’optimisation en saisonnier.
Pour la division des compteurs, autant pour l’eau, ça ne pose pas de problème autant pour l’électricité s’en est un.
Comme la colonne montante est HS, je n’ai pas d’autres choix que de la refaire et c’est ENEDIS qui va contrôler le tout. Si je divise et crée entièrement les studios, le Consuel devra aussi passer. Et 3 apparts sur le même compteur ils ne vont pas aimer.
De toute manière j’ai envie de bien séparer les choses pour que ce soit propre derrière et me laisser toutes les marges de manœuvre possibles à la revente.
Au plaisir
Emmanuel
Bonjour,
C’est exactement la question que je me pose en ce moment. J’ai fait un premier achat en région parisienne ou il s’agit d’une collocation meublée. Je regarde d’autres villes en France en ce moment et je pense davantage à la location saisonnière d’un grand appartement que j’aurai divisé. Je n’ai pas exclus faire un bail de 9 mois pour étudiant puis les trois mois de l’été de la location saisonnière. A voir !
Bonjour Julien,
Etudiant et saisonnier on n’a pas fini d’en parler.
Je trouve que c’est un bon compromis pour des villes qui ont une vraie saisonnalité.
Il faut adapter son mode locatif à son marché et pas en fonction de ses envies
et cool pour tes projets !
Emmanuel
Bonjour,
Je ferais un mixe des 2 : de la colocation courte durée. Avoir 3 chambres n’empêche pas de louer en saisonnier…
😉
Salut Lionel,
Alors ça ça m’intéresse aussi !
Est-ce que tu fais ça ?
Est-ce qu’il y a du monde qui pratique la coloc courte durée ?
Pour la caution comment vous faites ?
Merci à tous
Emmanuel
Bonjour Emmanuel
En complément attention concernant la division bien avoir avec le service urbanisme de ta ville mais il est possible que tu dois t’acquiter d’une place de parking complémentaire ou payer à ta commune une taxe. Ainsi que de déclarer un nouveau cadastre avec géomètre etc. pour les taxes d habitation.
Eau si tu fais location de courte durée sur toute l année.
Bien à toi
Merci Tang !
J’avais déjà contacté l’urbanisme et pas de taxe sur les places de parking manquants (chez moi c’est uniquement quand tu crées de la surface habitable ce qui n’est pas le cas). Par contre tu as raison de la souligner il faut faire une Déclaration Préalable pour j’imagine notamment la taxe d’habitation. Par contre dans la mesure ou l’immeuble en entier m’appartient ça m’étonne pour le cadastre. (Je ne l’ai peut être pas précisé dans l’article) tu as plus d’informations la dessus ?
au plaisir Tang
Emmanuel
Personnellement, je ne suis pas vraiment pour la division immobilière. Je pense qu’il vaut mieux vivre en colocation, ainsi on n’est pas obligé de se contenter d’un petit espace seulement.