Comment effectuer sa recherche immobilière ?

Les étapes clés pour une recherche immobilière réussie.

Découvrez les clés d’une recherche immobilière efficace pour la location saisonnière : bonnes affaires, étapes d’achat et maximisation des revenus.

Après avoir étudié les caractéristiques du bien à acheter et le prix qu’il faut en proposer, vous allez maintenant appréhender comment effectuer ses recherches étape par étape pour effectuer votre recherche immobilière.

Le principal problème est généralement que l’on ne sait pas par où commencer. Ou plutôt, on a déjà recherché un peu sur internet, et puis tout est trop cher.

Donc, ce que je vais vous proposer, c’est une méthode où l’on ne va pas parler du prix. On ne va pas regarder le prix pour l’instant. On va déjà essayer de trouver un bien dont les caractéristiques correspondent à la location saisonnière, et après, on verra la question du prix dans un second temps.

Acheter un bien immobilier pour le louer est une source de stress importante. D’une part, on n’a rarement l’habitude de faire ça, et d’autre part, les sommes en jeu sont très importantes.

J’ai acheté plusieurs biens immobiliers et c’est vrai qu’à chaque fois, j’ai toujours eu un petit pincement au cœur. Je me demande toujours si j’ai vraiment acheté la bonne affaire.

Mais en définitive, je crois que c’est tout à fait normal. Il y aura toujours une petite part de doute et d’incertitude. Et c’est ce qui fait aussi l’intérêt de l’investissement immobilier.

1. Démarche de recherche immobilière et d’achat

Si vous souhaitez faire de la location saisonnière, je vous suggère de :

Prendre une carte de votre région.

Établir un périmètre d’environ 15 minutes maximum autour de votre domicile.
Définir le bien que vous voulez acheter (studio, T2…). Si c’est votre premier investissement, partez plutôt vers une petite surface.
Évaluez vos recettes annuelles et le prix d’achat.
Regardez les éventuelles nuisances sur Google Map ou Cadastre.fr sur la zone recherchée.
Sélectionnez les annonces qui entrent dans le périmètre. Ne pas (encore) regarder les prix.
Visiter les biens

Faites des propositions et des contre-propositions. On oublie souvent la contre-proposition, mais ça va vous permettre de gagner peut-être 1000, 2000, 5000 voire 10000 € en une fraction de seconde.
Et enfin, prenez-rendez-vous avec un courtier puis votre banque.

2. Attention aux petites annonces dans votre recherche immobilière

Toutes les annonces coups de cœur, sont généralement des biens qui ont été rénovés avec une déco sympa, qui ont l’air très agréables, avec de belles peintures, du beau mobilier, etc.

N’importe qui pourrait avoir le coup de cœur, mais certainement pas un investisseur comme vous. Pourquoi ? Parce que les propriétaires le savent aussi et qu’ils vont évidemment essayer de le vendre au prix fort. Donc, ce type d’annonce est évidemment à écarter.

Les annonces « spéciales investisseurs ». Vous ne ferez pas de bonnes affaires avec ce genre de biens. Ce qui m’amuse le plus c’est de lire, « bon rendement » et lorsque vous faites les calculs vous arrivez à un très mauvais rendement.

Les agences immobilières gonflent les rendements, en surestimant le prix des loyers ou en s’appuyant uniquement sur le net vendeur (hors frais de notaire, d’agence et de travaux).

Attention, le prix affiché dans les petites annonces n’est pas le prix de vente, mais celui proposé par le vendeur avant la vente, avant la négociation. Ne vous fiez absolument pas à ce prix-là, ça ne veut rien dire.

En fait, si vous regardez toutes les annonces sur Le Bon Coin, il n’y a aucun appartement, aucune maison qui se vend réellement à ce prix-là.

Donc sur le marché, on a l’impression que les prix sont hauts, mais en fait, on n’en sait rien du tout. C’est pour ça qu’il ne faut pas hésiter à aller visiter les biens, même s’ils sont affichés à des prix supérieurs.

Vous ne pouvez pas savoir dans quelle position est le vendeur.

Si ça se trouve, le propriétaire veut se séparer rapidement de son appartement. Il est prêt à faire de grosses concessions. Tant que vous n’avez pas fait de proposition, vous ne pouvez pas le savoir.

Ne perdez pas de vue non plus que personne ne peut vous obliger à acheter.

Vous pouvez visiter des biens autant que vous voulez.

Vous pouvez faire des propositions autant que vous voulez.

Donc, une fois que vous avez vos calculs de rentabilité, vous pouvez tout à fait proposer un prix à – 20, – 30 ou – 50 % du prix affiché. Qu’est-ce qui nous en empêche ? Généralement c’est notre morale, la peur de choquer, de passer pour un gros radin, de mettre en colère le vendeur.

Vous êtes un investisseur, il faut penser comme un investisseur.

Vous n’achetez pas une maison pour un coup de cœur, vous achetez une maison pour qu’elle soit rentable, pour faire de l’argent, pas pour faire plaisir à quelqu’un que vous ne reverrez jamais.

3. Est-ce le bon moment ?

Le meilleur moment, c’était il y a 15 ans, quand les prix étaient plus bas.

Le deuxième meilleur moment, c’est maintenant.

Il n’y a pas de bon moment, en fait pour effectuer la meilleure recherche immobilière.

Si vous attendez que les taux baissent, vous pouvez attendre longtemps. Ce n’est pas une solution.

Aussi, ce que je vous propose, ce n’est pas d’attendre que le marché baisse, ce n’est pas d’attendre que les taux baissent, mais de choisir un logement qui correspond à vos critères d’emplacement, de rentabilité et ce sera toujours le bon moment !

La démarche est intemporelle.

4. Particulier / investisseur

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, je pense qu’il faut passer d’une logique de particulier à celle d’un investisseur.

Ça veut dire quoi ?

Le particulier pense que tout coûte cher. Il va dépenser pour se faire plaisir, pour s’acheter un écran plasma, une nouvelle voiture, etc. L’argent sort de sa poche et il ne la reverra jamais.
L’investisseur, lui, va dépenser de l’argent pour que ça lui rapporte. Il va acheter un actif, il ne va pas acheter un coup de cœur. Il va acheter un bien immobilier pour le louer, pour que ça lui rapporte tout de suite.

5. Où se trouvent les meilleures offres ?

Je vais vous donner plusieurs pistes :

On ne peut pas savoir si on fait une bonne affaire si on ne connaît pas bien son marché. Et pour bien connaître son marché il faut faire des visites, rencontrer des agents immobiliers, des notaires. Il n’y a pas d’autre solution. Il faut arriver à savoir le vrai prix de l’immobilier, quartier par quartier, rue par rue. Comprendre pourquoi un tel quartier est mieux côté qu’un autre. Savoir pourquoi un appartement s’est vendu 10 000 € moins cher de l’autre côté de la rue.
Les meilleures offres ne sont pas forcément et systématiquement mises en ligne. Les meilleures offres sont vendues avant d’être affichées sur les sites de petites annonces. D’où l’importance d’être en relation avec des agences immobilières ou notaires qui sont au courant de vos intentions d’achat et de ce que vous recherchez.

Donc l’idée est vraiment de tisser des relations étroites avec des agences immobilières et des services de négociation des études notariales. Entrez en contact avec eux, visitez des biens et expliquez-leur ce que vous recherchez. Et ils penseront à vous quand ils rentreront dans ce type de bien.

Les Notaires peuvent également vous conseiller des agences immobilières qui tiennent la route. Ils savent très bien celles qui sont sérieuses et les autres.

N’hésitez pas à leur demander.

Regardez aussi les biens qui sont mis en vente depuis longtemps. Ce sont des biens qui n’arrivent pas à se vendre. Le vendeur acceptera certainement un rabais beaucoup plus important que s’il a mis son offre il y a deux semaines. Pour cela il faut être en veille active et consulter très régulièrement les sites de petites annonces.
Les divorces ou séparations peuvent être des opportunités d’achats intéressantes. Sans vouloir surfer sur le malheur des autres, l’urgence de la situation, le double loyer, le double de taxe foncière sont des éléments qui vont précipiter la vente.

Les sorties de défiscalisation peuvent être intéressantes. Certains investisseurs ont acheté un bien dans l’unique but de défiscaliser. Avec un achat immobilier, ils ont eu une réduction d’impôt pendant 9 ans. Et maintenant, ils revendent car ils n’y voient plus d’intérêts fiscaux. Généralement ce ne sont pas des gens qui aiment l’immobilier, les locataires. Ils ont investi juste pour payer moins d’impôts. Certains sont même prêts à perdre un peu d’argent à la revente comparé à tout ce qu’ils ont économisé en impôts. Il peut y avoir de bonnes opportunités dans les sorties de défiscalisation.

Les bailleurs sociaux (OPAC…). Ces structures peuvent se séparer de biens à des prix défiants toute concurrence.
Les cabinets de géomètres. Ils peuvent aussi être au courant de bonnes affaires lors de divisions de lots d’immeubles, de restructuration de copropriétés. A ne pas négliger dans votre recherche.
Les syndics de copropriétés. Comme ils gèrent des dizaines, voire des centaines d’immeubles, ils sont forcément au courant de futures ventes. Se rapprocher d’eux paraît une excellente initiative pour trouver de belles opportunités.
Une annonce qui est sur plusieurs sites de petites annonces est également un bon indicateur. Les vendeurs recherchent un maximum de visibilité, ils veulent vendre et seront certainement plus enclins à accepter une baisse de prix importante.
Les biens avec beaucoup de travaux effraient aussi les acheteurs. La première maison que j’ai achetée était une ruine. La toiture était percée. Et il n’y avait pas d’autres acheteurs sur le coup.

On a tout refait à l’intérieur.

Ça, ça effraie parce que les gens veulent du tout fini. Ils veulent pouvoir rentrer directement avec leurs valises. Ils veulent des biens qui soient rapidement « consommables » sans travaux. Qui dit travaux, dit double loyer, intérêts intercalaires de la banque, frais supplémentaires, ennuis avec les artisans…

Donc généralement, les gens ne sont pas attirés par ce type de bien. Et si les gens ne sont pas attirés, c’est parfait pour nous, il y aura moins d’acheteurs potentiels.

Ce sont des biens qu’il faut étudier avec attention

Et puis, la dernière piste, c’est de trouver le vendeur qui acceptera le prix que vous lui proposerez. S’il est pressé de vendre, il acceptera une réduction plus importante. S’il n’est pas pressé, passez votre chemin tout de suite. Et ça vous ne pouvez pas le savoir. Sauf si vous faites une proposition.

6. Faut-il vraiment passer par une agence ?

Je vais vous faire une réponse de Normand : oui et non.

Je dirais non pour ne pas payer de frais d’agence, et je dirais oui pour payer moins cher son bien.

Oui, mais c’est cher !

Une agence immobilière est une entreprise que vous allez payer contre un service. Certains pensent que c’est toujours trop cher pour ce qu’ils font.

Mais d’un autre côté, c’est eux qui vont vous mettre en relation avec (peut-être) la bonne personne, le bon vendeur.

Une bonne affaire n’a pas de prix.

Donc je vous dirais non ce n’est pas cher, c’est un investissement et pas un coût.

C’est une manière de démultiplier ses recherches. Un agent immobilier à un réseau et il vous fera gagner du temps dans vos recherches.

Quand j’y réfléchis bien, pour tous les appartements et les maisons que j’ai achetés, je suis systématiquement passer par une agence.

Je n’avais jamais fait attention à cela, mais en fait, je suis toujours passé par une agence.

7. La visite du bien

Il faut bien se préparer pour la visite.

Emmenez un mètre pour faire des mesures, une lampe torche (il y a toujours un endroit sombre à regarder) une boussole pour vérifier l’orientation du bien, et puis un appareil photo. Avec un bon téléphone portable vous devriez rassembler l’ensemble de ces fonctions.
Vous pouvez également prendre un tournevis pour tester la base des poutres et tester si elles sont en bon état.
Essayez d’être vigilant sur les moindres défauts d’aspect. Sachez que s’il y a une petite auréole, c’est qu’il y a une grosse fuite. Et si on vous dit que oui, il y a eu une fuite mais que c’est réparé, demandez la facture.

C’est la partie cachée de l’iceberg. Les gros dégâts tout le monde les voit, mais les petits peuvent aussi cacher des travaux importants.

Restez vigilant si le bien vient d’être entièrement rénové. Demandez les noms des artisans et la date des travaux. Si on ne vous les donne pas, c’est qu’il y a un problème.
Vérifiez l’électricité, l’état du ballon d’eau chaude, VMC (s’ils sont présents et s’ils fonctionnent). Sachez que pour du logement locatif, si l’électricité n’est pas en bon état, il faudra de toute manière la refaire. On ne peut pas prendre de risque à ce niveau-là. Et qui dit refaire l’électricité dit refaire la peinture…

La visite : les questions à poser.

Vous pouvez également poser un certain nombre de questions, soit au vendeur s’il est là, soit à l’agence.

Une question qu’il faut absolument poser est : depuis combien de temps le vendeur possède-t-il l’hébergement. C’est la question centrale.

Si le propriétaire possède l’hébergement depuis longtemps, le bien est certainement déjà payé. Vous aurez plus de marge de négociation que si le propriétaire a acheté le logement il y a juste quelques années.

Lors de la visite, vous pouvez aussi demander au propriétaire pourquoi il vend le bien maintenant. Ne vous leurrez pas, un propriétaire ne vous dira jamais qu’il est pressé de vendre.

o En cas de divorce, il aura bien évidemment un certain empressement à vendre. Ce qui vous permettra peut-être d’avoir le prix que vous souhaitez.

o En cas de succession, c’est un peu la même chose parce que les personnes ne connaissent pas forcément le prix du marché local. Et puis surtout, les héritiers seront certainement plus favorables à baisser leur prix de quelques milliers d’euros pour que la vente se fasse plus rapidement.

Si le bien est dans un immeuble, il faut tout savoir sur l’immeuble.

S’il y a des travaux qui ont été votés par la copropriété, s’ils sont reportés, s’ils ont été budgétisés. Il faut demander les 5 derniers procès-verbaux de l’assemblée générale pour voir ce qui a été planifié.
Demandez la superficie en loi Carrez, parce que la superficie habitable n’est pas égale à la superficie de plancher.

Généralement, dans les annonces, on met toujours la superficie la plus favorable et puis, vous vous apercevrez qu’une partie de l’appartement est sous pente. Avec la loi Carrez la surface habitable est au-dessus d’une hauteur d’1m80.

Vous pouvez également poser des questions autour de la nature du syndic, s’il est bénévole ou professionnel. Ça peut vous donner des informations sur le coût du syndic notamment.

Demandez également qui assure l’entretien des parties communes et la sortie des ordures ménagères. C’est toujours intéressant d’avoir ces éléments-là.

Revenez visiter le bien

Allez rencontrer les copropriétaires, les autres locataires pour leur demander leur avis sur l’immeuble (en matière de calme, de sécurité…). C’est important de faire connaissance pour établir déjà une relation de confiance avec votre voisinage.

Revenez de nuit également pour voir ou plutôt entendre s’il n’y a pas une boîte de nuit ou un bar de nuit à proximité qui pourrait créer des nuisances.

Conclusion

Pour une recherche immobilière efficace en location saisonnière, suivez ces conseils : privilégiez les caractéristiques du bien, soyez proactif dans vos visites et contactez les agents et notaires.

Maintenant vous savez ce qu’il faut chercher, où le chercher et à quel prix l’acheter, la balle est dans votre camp !

Je vous souhaite de découvrir de belles pépites et de bonnes affaires.

A votre réussite.

Emmanuel

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