Comment REUSSIR la première visite d’un bien immobilier ?

L’ultime check-liste pour regarder là où personne ne regarde même si on n’est pas un expert en bâtiment

Visitez un bien immobilier comme un pro, même sans expérience ! Notre check-list complète vous guide pas à pas pour une inspection réussie, pour réussir la première visite d’un bien immobilier.

Cet article offre une approche méthodique pour optimiser vos visites immobilières, particulièrement lorsque le temps est limité. Il détaille les aspects techniques essentiels à vérifier, vous permettant d’acquérir une compréhension approfondie de l’état du bien, même sans expertise en bâtiment.

L’enjeu est alors de connaître la nature, le volume et le montant des travaux.

Par exemple :

• si l’installation électrique tient la route ou s’il faut la changer,

• ou les murs devaient être encore plus isolés,

• et la tuyauterie va-t-elle tenir 10 ans.

La première visite est toujours un moment très important dans un achat immobilier.

Qui n’est jamais rentré chez soi en se disant mince j’ai oublié de :

• regarder la nature de l’arrivée du tuyau d’eau potable (avec son fameux tuyau en plomb maintenant interdit) ?

• regarder par la trappe du grenier pour inspecter la charpente ?

Pour optimiser sa visite, un minimum d’organisation s’impose, mais également un minimum de technique.

Parce que oui, visiter un bien n’est jamais une chose facile.

A cela plusieurs raisons :

1. Le temps

La contrainte de temps est généralement forte. L’agent immobilier ou le propriétaire n’ont pas beaucoup de temps à nous accorder. Et nous allons être soumis à une quantité d’informations impressionnantes qu’il va falloir analyser, décortiquer, synthétiser en un temps record.

Une visite immobilière s’apparente souvent à essayer de trouver une aiguille dans une meule de foin. A chercher un éventuel problème là où il n’y en a peut-être pas. Il faut rester prudent et prendre le temps de bien faire les choses.

Pour autant, la majorité des visites peuvent être qualifiées de touristiques. Elles permettent au mieux de retenir la répartition des pièces, au pire la couleur des murs.

Je viens de faire une série de visites de nuit (à 18h00 l’hiver il fait nuit) au pas de charge, avec un agent immobilier visiblement très pressé.

J’ai visité 6 biens avec pour seul éclairage la torche de mon Iphone.

Il n’y a pas forcément d’éclairage dans les biens mis en vente. Les propriétaires ont souvent coupé l’électricité pour ne plus payer d’abonnement à leur fournisseur d’énergie. Pour une première analyse, cela sera suffisant mais il faudra que j’y revienne pour faire un diagnostic plus approfondi.

2. Où regarder pour réussir la première visite d’un bien immobilier ?

Alors souvent sur internet on entend qu’il faut regarder si l’électricité est aux normes ou si la toiture est bonne, mais personne ne vous explique ce qu’est une électricité aux normes ou une toiture qui tient la route.

Pour faire une bonne analyse, il faut un minimum de connaissances en bâtiment.

Dans cet article, je vais vous apporter des éléments de réponses pour bien comprendre le fonctionnement du bâti et vous aider à regarder là où les autres ne regardent pas.

L’idée est de vous faire partager mon expérience pour aiguiser votre œil d’investisseur.

Au cours de la première visite, il est tout à fait possible d’avoir une bonne photographie de la qualité d’un bien si on sait où regarder.

Cet article vous permettra de ne pas passer à côté de l’essentiel en y passant le moins de temps possible.

J’ai essayé de simplifier au maximum et de ne pas vous assommer avec des termes techniques.

Il ne faut pas devenir paranoïaque et voir le mal partout mais simplement être vigilant sur des signes extérieurs de désordre qui vont avoir une incidence sur votre facture de travaux.

Préparation mentale

1. Vous êtes chez vous ! Enfin presque…

Faire la visite d’un appartement lorsqu’il est encore occupé (et encore plus si le propriétaire est là) est souvent vécu comme oppressant, dérangeant, pour nous, comme pour notre hôte.

Nous entrons dans un environnement qui n’est pas le nôtre et c’est souvent assez gênant. Nous nous laissons guider au rythme de notre hôte.

Notre regard tombe généralement là où on nous dit de regarder sans explorer d’autres pistes. Nous sommes en mode passif. Comme un petit chien que l’on promène dans un square.

Et c’est normal.

Nous ne sommes pas chez nous, et nous n’osons pas forcément toucher, tester, alors, nous faisons confiance au vendeur.

Ce robinet est là, il doit forcément marcher.

Cette baie vitrée est là, elle doit forcément s’ouvrir facilement.

Ce ballon d’eau chaude est là, il doit forcément marcher.

Eh bien non.

Ce n’est pas parce qu’un matériel est là qu’il marche. Surtout si le logement est inhabité depuis plusieurs mois.

On se limite souvent à regarder sans toucher. Est-ce que vous achèteriez une voiture sans avoir ouvert le capot et démarré le moteur ?

Non ?

Eh bien dans l’immobilier c’est la même chose.

Sans aller jusqu’à tout toucher, si vous ne posez pas de question au vendeur, vous ne connaîtrez peut-être jamais l’état du matériel. Enfin jamais… Vous le découvrirez certainement trop tard après la signature de la vente.

Et même en posant la question. L’agent immobilier ne pourra peut- être pas vous répondre. Il est peut-être comme vous. Il effectue pour la première fois la visite des lieux. C’est souvent le cas surtout dans les agences où les biens tournent rapidement.

Donc, non seulement il faut demander si ça fonctionne mais en plus il faut s’assurer que ça fonctionne.

L’idée est d’être le plus actif possible lors de sa visite.

Alors, n’allez pas vous mettre à fouiller partout sans prendre un minimum de précautions vis-à-vis de votre hôte.

Tout d’abord demandez-lui si vous pouvez le faire. Demandez une fois, vérifiez par vous-même, redemandez pour autre chose et puis seulement après vous pourrez toucher à tout sans demander.

Si votre hôte refuse ? Ce n’est pas bon signe ni pour lui, ni pour vous.

Un refus signifierait qu’il veut vous cacher un problème, un défaut, une anomalie.

Si vous sentez une petite esquive, une non réponse, ou une excuse à la noix, c’est bon signe. Vous êtes sur la bonne voie. Vous allez mettre le doigt sur quelque chose d’intéressant.

Cette stratégie d’évitement est très répandue chez les agents immobiliers. Soit ils ne connaissent pas le bien immobilier et minimisent le problème, soit le connaissent et minimisent ses conséquences.

Essayez d’ouvrir les robinets, regardez s’il y a de l’eau chaude, fermez les volets roulants (tous), ouvrez tous les placards de la cuisine, les tiroirs.

Ne laissez pas votre hôte le faire. Rendez-vous compte vous-même de l’état du logement.

Exemple :

Lors d’une visite, un agent immobilier s’est précipité sur une grande baie vitrée pour l’ouvrir et faire entrer de la lumière. Il a fait ça avec le sourire, visiblement sans forcer.

15 minutes plus tard, au moment du départ j’essayais de refermer la baie. Argh, la force qu’il fallait pour fermer cette baie. Les galets inférieurs devaient être morts ou la baie faussée.

Si je n’avais pas essayé moi-même, je n’aurais jamais vu ce problème. Changer une baie de 2.5 m a un coût.

Ne faites jamais confiance à un agent immobilier ou un propriétaire.

Testez vous-même les différents éléments constitutifs de l’appartement.

2. La confiance n’exclut pas le contrôle

1/ Demandez des preuves

Si vous trouvez des traces d’insectes xylophages comme par exemple de la fine sciure de bois tombée au sol juste sous des poutres ?

On vous dit que la charpente a été traitée il y a deux ans. Qu’il n’y a plus de bêtes et qu’il ne faut pas s’inquiéter.

Le truc classique.

Vous vous demandez sûrement si c’est grave ?

Si c’est de la vrillette : tout petit trou comme sur les meubles anciens (rien de grave).

Ou du capricorne ?

Gros trous qui nécessitent par contre un traitement du bois.

Si effectivement il y a eu un traitement par un professionnel, vous devriez encore voir les marques de leur passage.

L’injection de produits se fait après le perçage d’une petite cavité à la perceuse et la mise en place d’une cheville plastique dans laquelle on injecte le produit chimique.

Si vous êtes en présence de ces chevilles tous les 30 cm en quinconce c’est que la poutre a été effectivement traitée. Maintenant toute la question est de savoir quand.

Un doute ? Demandez simplement la facture de l’intervention du professionnel, et observez bien la réaction de votre hôte.

2/ Voir pour le croire

Une partie du logement n’est pas accessible ?

Insistez pour y avoir accès, vous aurez certainement des surprises.

Partez du principe qu’à partir du moment où un endroit n’est pas accessible c’est que l’on vous cache quelque chose.

Un propriétaire qui n’a rien à se reprocher vous fera visiter son bien de la cave au grenier sans sourciller.

Exemple :

Une amie a acheté une maison de plain-pied sur vide sanitaire avec plancher en bois. Le vide sanitaire avait été bouché par les gravats et n’était pas accessible à la visite.

Lorsqu’on marchait sur le plancher, il y avait une sorte de flex qui aurait dû alerter mon amie. Comme elle n’y connaissait rien, ça l’a fait rire lorsque je l’ai prévenue du risque potentiel avec son plancher vraiment « flottant ».

Après l’achat et une demi-journée de dur labeur pour déblayer l’accès, elle s’est aperçue que toutes les poutres étaient totalement pourries.

L’affaire a été portée devant les tribunaux pour vice caché. Comme par hasard personne n’avait rien vu. Ni l’agence immobilière, ni le diagnostiqueur, bizarre non ?

Pour tester la qualité des planchers (avec poutre en bois, vous n’aurez pas de problème sur une dalle béton) vous pouvez également regarder les plinthes.

Si le plancher s’est affaissé, les plinthes restent à la même hauteur (elles sont fixées au mur) et il apparaît alors un jour entre le bas de la plinthe et le sol.

Un signe comme cela devrait vous alerter sur un éventuel désordre derrière ou en dessous.

3/ Une main de fer dans un gant de velours !

La toiture montre des désordres ?

Mais on vous dit qu’elle a été remaniée ?

Demandez la facture.

     

Lors d’une visite je suis monté sur le toit de l’immeuble. Il était mitoyen des deux côtés et les autres propriétaires avaient refait la toiture.

Il y a avait une forte probabilité que la mienne soit également à changer assez rapidement.

L’agent immobilier a fait venir un couvreur (je n’étais pas là).

Le couvreur lui a dit que la toiture (en bac acier zingué) pouvait encore durer 100 ans.

J’ai fait venir mon propre couvreur (en qui j’avais une entière confiance) pour avoir un avis objectif sur la question.

Son bilan : la couverture était en bac alu (déjà rien que pour la nature des matériaux ils n’étaient pas d’accord) et elle était en mauvais état.

Il fallait la changer pour partir sur mini 50 ans de tranquillité.

Une agence immobilière travaille avec beaucoup d’artisans pour entretenir le parc de logements dont ils ont la gestion. Elle leur donne du travail dans des volumes qui peuvent être très importants.

Pour l’artisan, l’agence immobilière est un gros apporteur d’affaires.

C’est un gros client. Ne tenez jamais compte de l’avis d’un artisan recommandé par une agence.

Il ne sera jamais impartial et ne défendra jamais vos intérêts. Vous ne faites pas le poids entre un artisan qui travaille depuis des années pour une agence et vous, qui allait faire un one shot.

Pour satisfaire l’agence immobilière, cet artisan indélicat était à priori prêt à fournir un document attestant de la qualité de la toiture.

L’agence immobilière m’avait même donné le numéro de téléphone de l’artisan. Elle espérait certainement que je ne l’appellerais pas.

Pas de chance j’ai essayé de le joindre à plusieurs reprises. Il ne m’a jamais recontacté.

Ne soyez pas étonné qu’un propriétaire ou un agent immobilier n’y connaissent rien en rénovation ou mises aux normes. Ce n’est pas leur métier. Même s’ils vont essayer d’influencer vos choix en vous disant que ce n’est pas grave, qu’il n’y en a pas pour grand-chose.

La meilleure attitude ? Leur retourner la question. OK, si ce n’est pas grand-chose, je veux bien que le propriétaire fasse les travaux alors.

Ça ne coûte pas cher de mettre en conformité l’électricité ? OK si ce n’est pas cher que le propriétaire s’engage à faire les travaux.

Si vous avez le moindre doute, faites appel à un artisan que vous aurez choisi. Si vous ne connaissez personne ce n’est pas grave.

Faites venir plusieurs artisans pour avoir plusieurs avis partagés sur le sujet.

3. Faire confiance aux diagnostiqueurs ?

Chez les diagnostiqueurs il y a de tout. Des bons et des moins bons.

Comme partout.

Compte tenu de la diversité de leur intervention, ils ne peuvent pas être au top en tout. Je pense notamment aux personnes qui font des diagnostics en gaz et électricité. Ce sont deux métiers totalement différents où il est rare d’avoir la double casquette.

Soit on est électricien de formation, soit on est gazier. Mais pas les deux. Or les diagnostics sont souvent réalisés par une seule personne.

D’une manière générale restez sur vos gardes là aussi. Plusieurs raisons à cela :

  1*. Pas d’accès = Pas de diagnostic

Si un diagnostiqueur n’a pas accès à un endroit du logement il va l’exclure de son champ d’analyse. Et sur cette zone vous n’aurez pas son avis.

Voici un exemple frappant qui pourrait pu passer inaperçu :

Repérez dans chaque diagnostic les zones où le diagnostiqueur n’a pu accéder et demandez à visiter cette partie de l’habitation. Dans cet exemple, le vendeur reste responsable des vices cachés, mais ce n’est pas toujours le cas pour les autres diagnostics.

Autre exemple :

Sur un immeuble entier que je voulais acheter, le diagnostic électrique a porté sur les 2 appartements de l’immeuble mais pas sur les parties communes et notamment la colonne montante (celle qui passe dans l’escalier).

Bilan : elle n’était pas aux normes électriques. Je m’en suis rendu compte trop tard pour faire baisser le prix d’achat.

  2*. Impartialité ?

Et puis on peut douter de l’impartialité de certains diagnostiqueurs.

Notamment ceux qui travaillent essentiellement pour une seule agence immobilière.

Même s’ils engagent leur responsabilité en termes de diagnostic et d’impartialité, la tentation peut être grande de faire plaisir à leur principal client pour faciliter une vente.

4. Visite technique ou relationnelle ?

Il faut bien distinguer la visite technique qui permet de chercher des défauts, des problèmes du bâti et la visite permettant d’établir une relation privilégiée avec votre hôte.

Même si avec un peu d’expérience il est facile de mélanger les deux, au départ ce n’est pas toujours le cas.

Si vous rentrez dans le logement, commencez toujours par une visite rapide, de tourisme, pour établir une relation de confiance en discutant avec votre hôte, en lui posant toutes les questions sur le bien et en faisant une visite rapide.

Puis dans la deuxième partie de la visite, réalisez une analyse plus rigoureuse avec l’ensemble des points que nous allons voir.

Cela vous prendra un peu plus de temps mais vous allez envoyer de la sorte un message clair à votre hôte.

Vous n’êtes pas comme tout le monde, vous prenez le temps d’analyser le bien avec précision.

Pour conclure

La première visite d’un bien immobilier est une étape cruciale dans le processus d’achat. Une préparation minutieuse et une approche proactive vous permettront d’identifier les aspects importants qui pourraient influencer la qualité et le coût de travaux futurs.

Il est essentiel de ne pas se fier aveuglément à la confiance que vous accordez à votre interlocuteur et de toujours vérifier les informations par vous-même. En suivant les conseils de ce guide et en restant vigilant, vous serez en mesure de faire un choix éclairé et d’éviter des dépenses imprévues à long terme.

La clé du succès réside dans une combinaison de préparation technique et de curiosité, vous permettant d’aborder votre visite non seulement en tant qu’acheteur potentiel, mais aussi en tant qu’investisseur averti.

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