Constituer un dossier de financement pour votre projet immobilier

Comment constituer un dossier de financement solide pour votre projet immobilier

Obtenez le financement pour votre projet immobilier, celui dont vous avez besoin pour votre investissement immobilier ! Découvrez les secrets d’un dossier de financement percutant et mettez toutes les chances de votre côté pour convaincre les banques. Notre étude de cas exclusive révèle les éléments clés à intégrer.

La constitution d’un dossier de financement bancaire est une étape essentielle dans tout projet d’acquisition immobilière. Cet article présente une étude de cas : le dossier que j’ai élaboré pour l’achat de mon cinquième bien. L’analyse détaillée de chaque section permettra aux lecteurs de comprendre les enjeux et les meilleures pratiques en la matière.

Étude de cas

Votre banquier ne vous demandera jamais votre CV.

Par contre ce qui va le rassurer c’est votre dossier bancaire, votre business plan. Je n’utilise pas trop ce dernier terme car il me fait peur.

J’ai l’impression que c’est une montagne à gravir.

Je préfère utiliser tout simplement le terme de dossier bancaire.

Il y a la même chose à l’intérieur.

Dans les pages suivantes vous allez découvrir le dossier de financement que j’ai présenté à 2 banques pour l’achat de mon cinquième bien immobilier.

Je n’ai pas pu m’empêcher d’y ajouter quelques annotations pour votre parfaite compréhension.

J’ai volontairement supprimé certaines informations personnelles, tout en ne dénaturant pas l’étude de cas. J’espère que vous comprenez ma démarche. J’ai remplacé les informations par du texte explicatif.

Document destiné à ma banque

Coordonnées

M. et Mme XXX Date

Adresse

Numéro de téléphone

Mail personnel

Demande de financement d’un appartement T1

Adresse du bien

Immobilier locatif

Mettre une photo de la façade entrée de l’immeuble

Situation familiale

Monsieur

Nom :

Prénom :

Date de naissance :

Madame

Nom : Nom marital + (NOM de jeune fille)

Prénom : XX

Date de naissance : XX

Mariés

Pas de contrat de mariage

Nombre d’enfants La banque en a besoin pour calculer le « reste à vivre », entre autres

Prénom XX XX

Date de naissance XX XX

Situation professionnelle

	M.	Mme
Profession	XX	XX
Entreprise	XX	XX
Ancienneté	XX	XX
Statut	Cadre/technicien /employé	Cadre/technicien /employé

Situation financière

Revenus nets mensuels

Monsieur : XX €

Madame : XX €

Epargne : L’épargne de précaution est importante avant de se lancer dans un projet immobilier. Elle n’est pas indispensable mais si vous devez vendre votre appartement parce que votre voiture est tombée en panne ce n’est pas très réjouissant.

Type d’épargne : Assurance vie, PEL, CSL, Livret A, LDD, PEA…

Montant : M. : XX € Mme : XX €

Propriétaire de notre résidence principale

Prix d’achat en 2011 : 245 000 €

Valeur estimée en 2015 par office notarial : 260/270 000 €

Propriétaire d’une maison située à XX louée en saisonnier toute l’année.

Valeur estimée : 140 000 €

En 2014 :

CA : 10728€ / Taux d’occupation : 65 % / Rendement brut : 10,72 %

Sur les 9 premiers mois de 2015 :

CA : 10363 € / Taux d’occupation : 93 %

Emprunt en cours : J’ai plusieurs emprunts en cours et pour simplifier les choses, j’ai fait un tableau avec le montant total emprunté, le capital restant dû, la mensualité avec ADI et la durée du prêt. En 3 secondes je sais où j’en suis.

Mon taux d’endettement est supérieur à 33 % mais ce n’est pas grave, les banques regardent un second indicateur dans ce cas : le reste à vivre.

Taux d’endettement actuel :

Taux d’endettement = 40.34 %

Reste à vivre : Toutes les banques n’ont pas la même définition du reste à vivre ni de son interprétation. Inutile de mettre votre plafond théorique.

Reste à vivre = 2572 €

Projet Immobilier

Description du bien :

Nature du bien : appartement T1

Adresse du bien : XX

Surface loi carrez : 23.9 m²

Le logement était loué en meublé à des étudiants : 300 €/mois + 50 € de charges.

Actuellement vide de tout locataire.

Rendement brut actuel : 300*12*100/41000 = 8.8 %. C’est le taux de rentabilité brut.

Photos des différentes pièces

Copropriété :

Syndic professionnel : Nom du syndic

Nombre de lots : XX

Travaux en cours ou envisagés : RAS

Atouts :

Emplacement, électricité, quartier, état des communs

Faiblesses Travaux envisagés :

Isolation / décoration / équipement

Travaux

Travaux envisagés
- Cuisine aménagée et équipée + carrelage + un radiateur = 4409 €
- Salle de bain : douche à l’italienne, carrelage sol + faïence + meuble de salle de bain + sèche serviette = 2121 €
- Pièce principale : isolation + baie PVC avec VR électrique + radiateur = 3368 €

Montant du projet
- Prix net vendeur : 35 000 €
- Frais de notaire + de négociation : 3810 € + 2100 €
- Travaux : 9898 €
- Apport personnel : 0 €

Coût total du projet immobilier à financer : 50 808 €

+ Meubles : 3516 € (crédit à la consommation ?)

Perspectives

Projet d’achat en janvier 2016 avec réalisation des travaux en janvier/février pour une mise en location en mars 2016. Tout d’abord en location saisonnière jusqu’en septembre 2016 puis avec un étudiant pendant 9 mois et en saisonnier pour la période estivale 2017.

Aménagement intérieur :
- Déco style voile/bateau

Recette estimée (brute) :
- En location meublée à la semaine (avec 3 semaines de vacance locative/hypothèse basse) : 300 € X 9 = 2700 €
- Recettes totales : 5850 €
- Rendement brut : 5850*100/50808 = 11.51 %. Si j’ajoute les meubles on passe à un rendement de 10.76 %. J’aurais pu également affiner ces chiffres avec le coût de l’hypothèque et des frais de dossier de ma banque, pour avoir le véritable rendement prévisionnel. Mais à ce stade de l’achat je n’avais pas ces informations précisément.

Charges estimées :
- Wifi : 30 €
- Eau + électricité : 50 €/mois actuellement
- Taxe foncière : 386 €

Imposition :
- Déclaration en tant que Loueur Meublé Non Professionnel au réel simplifié => pas d’impôt supplémentaire ni CSG RDS
- Comptable actuel : Nom de votre comptable

Après projet
- Taux d’endettement = 43 %. Mon taux d’endettement augmente un peu mais mon reste à vivre augmente aussi. En clair je m’enrichis avec ce projet…
- Reste à vivre = 2601 €

J’ai présenté le dossier en version papier, relié avec une couverture plastique transparente.

Ce n’est pas grand-chose à faire mais ça fait propre et sérieux lorsque vous arrivez chez votre banquier.

Les pièces à joindre à votre dossier

3 derniers bulletins de salaire
Le bulletin de décembre de l’année précédente (pour vérification du revenu net imposable…)
Les devis des travaux
L’évaluation des meubles (on s’est basé sur l’inventaire de notre location saisonnière que l’on a chiffré)
Les documents du syndic
Le compromis de vente
Les diagnostics DPE, Electricité…
Estimation de la valeur de votre Résidence Principale
Avis d’imposition des 3 années précédentes (Impôts sur le revenu, taxe d’habitation, taxe foncière)
Justificatif d’adresse
Livret de famille pour les enfants
Actes de propriétés des biens détenus ainsi que les accords de prêt et tableaux d’amortissement
Attestation d’assurance de vos biens immobiliers
Les contrats de location de l’année en cours si comme moi vous avez déjà une location saisonnière
Les 3 derniers relevés de compte
Des exemples de biens similaires (copie d’écran sur le bon coin) à un prix nettement supérieur. Une sorte d’étude de marché en quelque sorte.
Le prix au mètre carré que vous achetez sera bien évidemment très inférieur aux autres biens similaires.
Des justificatifs de loyers réalisés par une agence immobilière qui confirment vos hypothèses basses. L’agence va vous produire un document qui informera la banque du niveau de loyer envisageable pour tel type de bien dans tel quartier.
Le mandat de vente ou de recherche de l’agence immobilière
Les devis des travaux

Faites des photocopies, ce sera plus simple pour votre conseiller. A chaque fois que j’ai proposé ces documents sur une clé USB, on me les a refusés.

Rassembler tous ces documents n’est pas le moment le plus glamour de votre investissement mais c’est incontournable. Autant le faire avec le sourire.

Vous l’aurez compris, un dossier de financement, c’est bien plus qu’une simple formalité administrative. C’est la vitrine de votre projet immobilier. En suivant nos recommandations et en étant attentif à chaque détail, vous maximisez vos chances d’obtenir le financement nécessaire. Alors, prenez le temps de préparer votre dossier avec soin, et n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels si besoin.

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