Imposition des revenus locatifs BIC

Micro-BIC ou Régime Réel : Quel Choix pour Maximiser Vos Bénéfices Locatifs ?

Maîtrisez l’imposition de vos revenus locatifs BIC en choisissant le régime fiscal le plus adapté. Découvrez les avantages et inconvénients du Micro-BIC et du régime réel pour optimiser votre fiscalité et maximiser vos revenus.

L’investissement locatif représente une source de revenus potentiellement lucrative, mais il implique une gestion fiscale rigoureuse. Parmi les options disponibles, les régimes d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à savoir le Micro-BIC et le régime réel, méritent une attention particulière. Le Micro-BIC, apprécié pour sa simplicité, peut s’avérer moins avantageux que le régime réel, qui permet la déduction de nombreuses charges. Cet article a pour objectif de vous éclairer sur les spécificités de ces deux régimes, leurs implications fiscales, et les stratégies d’optimisation pour booster vos revenus locatifs.

1.  Le régime du forfait (ou Micro BIC) : Dernière MAJ en vigueur en 2024

En meublé, l’administration fiscale considère que vos charges représentent 50 % de vos recettes.

Et cela même si vos charges réelles ne sont pas à cette hauteur. Vous n’avez pas de document à fournir pour le prouver, c’est un forfait.

Vous ne serez donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Cet abattement de 50 % est supposé couvrir l’ensemble des charges supportées dans l’année. C’est le mode le plus simple à déclarer. Il n’y a qu’une case à remplir dans votre déclaration. Ce régime forfaitaire s’appelle le micro BIC.

 

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Il est applicable de plein droit et sans formalité :

  • Si vos recettes ne dépassent pas 77 700 €/an pour un logement non classé en 2024 et 15 000€/an en 2025.
  • Si vos recettes sont inférieures à 188 700 € pour un meublé de tourisme classé ou un gîte rural ou une chambre d’hôtes en 2024 et 77 700€ en 2025. Petite précision sur le terme gîte rural qui s’entend, sur le plan fiscal, comme un hébergement classé par les Gîtes de France.

Vous devriez très certainement rentrer dans ces conditions si vous commencez à investir. Donc il n’y a pas de démarche particulière à faire.

Vous louez votre logement l’année N et vous reportez votre Chiffre d’affaires dans la case 5ND du formulaire 2042 C (cliquez ici pour le télécharger). Vous mettez le montant total de vos recettes annuelles (sans abattement) et l’administration fiscale calcule le reste. Il n’y a pas besoin de comptable. La majorité des loueurs en saisonnier déclarent leur imposition de cette manière.

Il y a eu des modifications importantes concernant les plafonds de recettes en LMNP entre 2024 et 2025, qui impactent l’éligibilité au régime Micro-BIC.

  • Plafonds 2024 (revenus déclarés en 2025) :
    • Meublés non classés : 77 700 €
    • Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : 188 700 €
  • Plafonds 2025 (revenus déclarés en 2026) :
    • Meublés non classés : 15 000 €
    • Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : 77 700 €
    • Meublés de tourisme non classés: 77 700€

Principaux changements :

La différence majeure réside dans l’abaissement significatif du plafond pour les locations meublées non classées.

Extraits du formulaire 2042 C PRO (déclaration des revenus locatifs).

Attention : 

Si votre meublé de tourisme est classé (avec des étoiles), Gîte rural ou chambre d’hôtes, vous bénéficiez d’un abattement sur 71 % sur vos recettes. Vous êtes imposé que sur 29 % de vos recettes. Il faut alors remplir la case 5NG pour les locations saisonnières classées (au sens préfectoral du terme).

Votre bénéfice imposable sera alors reporté dans votre Impôt sur le revenu et sera imposé selon votre tranche d’imposition.

Exemple :

Si vous avez 10 000 € de recettes avec un Taux Marginal d’Imposition de 14 %, vous serez imposé sur 50 % des recettes, c’est-à-dire sur 5 000 € X 14 %= 700 € d’impôts à payer.

Auquel il faudra ajouter la CSG-CRDS-prélèvements sociaux à un taux de 17.2 %, ce qui fait 5000 € X 17.2 % = 860 €.

Pour les puristes, je simplifie puisqu’une partie de la CSG est récupérable sur l’année d’après. Mais voilà le principe.

Avec 10 000 € de revenus locatifs, un couple sans enfant avec 35 000 € de revenus nets imposables devrait payer comme impôt :

  • 1092 € issus des revenus de leur travail « salaire »
  • Et 700 + 860 = 1560 € issus des revenus de leur location meublée

L’inconvénient du régime forfaitaire est que votre bénéfice imposable est toujours positif. 

Vous aurez toujours un montant à déclarer sur lequel l’administration fiscale appliquera un coefficient d’imposition + la CSG-CRDS- prélèvements sociaux. 

Donc vous paierez toujours des impôts sur vos revenus locatifs.

Pour limiter notre imposition, voire ne plus payer d’impôts sur les revenus de notre location, il faut rechercher une solution pour que votre bénéfice imposable soit proche de zéro voir négatif. 

Le régime de déclaration au réel va nous apporter cette solution fiscale.

2.  Le régime du réel simplifié

Avec le régime réel, vous allez déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges réelles. L’idée est d’avoir plus de charges que de recettes pour avoir un bénéfice imposable négatif (un déficit). Et qui ne dit pas de bénéfice, dit pas d’impôt sur vos revenus locatifs.

Avoir plus de charges que de recettes est possible en LMNP parce que vous pouvez gonfler « artificiellement » vos charges avec notamment une notion que l’on appelle : la dotation aux amortissements.

C’est une charge « virtuelle » (pratique comptable) qui prend en compte la dépréciation de votre bien chaque année. On y reviendra plus en détail dans les paragraphes suivants.

Avoir un bénéfice imposable négatif ne veut pas dire que votre investissement ne vous rapporte pas d’argent à la fin de l’année, c’est simplement qu’on intègre d’un point de vue fiscal des charges supplémentaires (comme l’amortissement, les intérêts d’emprunt) pour créer un déficit.Vous pouvez tout à fait dégager un cash-flow positif (gagner de l’argent chaque année) alors que votre bilan comptable est négatif.

Pour bien comprendre ce régime, regardons de plus près ce que nous entendons par les charges que l’on peut déduire de nos recettes : les charges déductibles.

 1/ Les charges déductibles :

Voici les charges que l’on peut déduire de nos recettes :

  • Les intérêts d’emprunt. Si vous faites un crédit immobilier pour acheter le bien, les intérêts sont déductibles de vos charges. Vous trouverez la somme des intérêts dans le tableau d’amortissement de votre crédit.
  • L’assurance du prêt immobilier.
  • Les frais de notaire (ils peuvent également être amortis, un calcul est à faire au cas par cas).
  • La taxe foncière.
  • La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
  • L’assurance habitation.
  • Les travaux de réparation (ils peuvent également être amortis, un calcul est à faire cas par cas).
  • L’amortissement du bien.
  • L’amortissement des meubles.
  • Les frais de syndics.
  • Les frais de copropriété.
  • Les frais de comptabilité (frais de comptable et d’adhésion à un Organisme de Gestion Agrée – OGA).
  • Les frais d’essence (facture d’un ou de plusieurs pleins de carburant, il faut justifier cette dépense avec une date de travaux, état des lieux…).
  • Les frais de restauration si dans le cadre de votre gestion courante, vous êtes amené à manger sur place (idem, à justifier).
  • Les frais d’inscription aux plateformes de réservations payantes de type : abritel.fr, armor-vacances.fr.
  • Les frais de service de conciergerie si vous déléguez l’accueil, le check in/out ou le ménage.
  • Les frais d’eau et d’électricité.
  • Petit équipement.

Vous pouvez également intégrer les frais pour la création ou le référencement de votre site internet.

Attention, toutes formations professionnelles même sur la location saisonnière ne peuvent pas être intégrées dans les charges d’une activité non professionnelle.

Vos charges vont évoluer en fonction des années. Si vos intérêts d’emprunt vont diminuer (vous remboursez tous les mois une partie de votre capital), vos dépenses d’entretien, de réparation et de copropriété peuvent d’un autre côté augmenter.

2/ La dotation aux amortissements

L’imposition en BIC réel permet d’amortir une partie de son bien.

L’amortissement permet de constater (et de budgétiser) la perte de valeur d’un bien, du fait de son usure physique, ou bien du temps.

L’intérêt de l’amortissement est qu’il constitue une charge supplémentaire au niveau comptable mais il ne se traduit pas par une sortie de trésorerie. Vous augmentez votre niveau de charge sans sortir d’argent de votre poche. L’idéal pour faire baisser votre bénéfice imposable sans rien payer.

Alors je sais que ça peut paraître un peu bizarre. On est dans une déclaration de nos charges au réel et on vient les augmenter avec des données virtuelles… mais c’est comme ça. Considérez que c’est une vision purement comptable des choses et pas une sortie d’argent de votre poche.

Ce principe de l’amortissement n’existe pas en location nue. C’est donc un avantage significatif en location meublée.

Attention, la valeur du terrain n’est pas amortissable. La terre ne se déprécie pas. Elle ne perd pas de valeur dans le temps.

Vous savez ce qu’on dit : « il faut acheter de la terre, on a arrêté d’en faire ! ».

Même s’il n’y a pas de texte précis en la matière, l’amortissement se pratique généralement par composante de l’immeuble :

  • Mur
  • Charpente
  • Electricité…

Comme ces composantes n’ont pas la même durée de vie, on ne les amortit pas sur la même durée.

Par exemple, le gros œuvre peut être amorti sur une durée de 30 à 100 ans, tandis que la toiture ou la menuiserie ont une durée de vie estimée allant de 10 à 25 ans.

Cette partie est très technique car il est souvent difficile de connaître la valeur et la durée de vie exactes des différents éléments composant un bien immobilier dans l’ancien. En effet, selon les régions, la typologie du bien (maison/appartement), l’année de construction (…) l’amortissement n’est pas le même.

Mais généralement, pour un bien d’une valeur de 100 000 €, entre 2500 € et 4000 € d’amortissement déductible sont générés chaque année.

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Et en cas de revente, comment ça se passe ?

Et en cas de revente, comment ça se passe ?

Pour une entreprise, l’amortissement comptabilisé entre dans la détermination du prix initial pour le calcul de la plus-value.

Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix initial – Les amortissements)

Pour un LMNP, les amortissements sont également pris en compte lors du calcul de la plus-value. La plus-value est calculée entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ce dernier étant réduit du montant des amortissements déduits. La plus-value qui sera imposable sera donc potentiellement plus importante.

Contrairement à ce qui était dit précédemment, vous ne gagnerez pas sur les deux tableaux. La loi de finance 2025 à grandement impacté ce point.

L’amortissement peut aussi avoir lieu pour les meubles. Ils sont amortis généralement sur des durées plus courtes de 5 à 10 ans.

Avant la loi de finances 2025 :

  • Les amortissements déduits en LMNP avaient un impact sur le calcul de la plus-value, mais les règles étaient moins contraignantes.

Avec la loi de finances 2025 :

  • La loi de finances 2025 introduit une réintégration plus stricte des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière.
  • Concrètement, cela signifie que le montant des amortissements déduits viendra augmenter la plus-value imposable lors de la vente du bien.
  • Cela a pour effet d’augmenter potentiellement l’impôt à payer sur la plus-value.

3/ Pourquoi opter pour un OGA ?

Les Organismes de Gestion Agréés (OGA) sont des associations de gestion qui regroupent des professionnels de la gestion et des experts comptables. Leur objectif est de vérifier les déclarations fiscales de leurs adhérents.

Si vous adhérez à un OGA, vous allez bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires :

En cas de résultat positif, il permet d’éviter la majoration de 25 % du bénéfice imposable. Oui si vous n’adhèrez pas à un CGA, votre bénéfice imposable est systématiquement majoré.

Une réduction d’impôt qui couvre les 2/3 de vos frais de comptabilité dans la limite de 915 €/an. Comprenez comme frais de comptabilité, vos frais de comptable et le coût du CGA.

Il est important de noter que l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un CGA évolue régulièrement. Il est donc recommandé de vérifier les conditions au jour de votre lecture, auprès de l’administration fiscale.

4/ Combien déclarer et dans quel cas ?

Dans le cadre de la déclaration au réel d’une location meublée (non classée) et si je simplifie à l’extrême :

Si vos recettes locatives sont de 10 000 €, et vos charges sont les suivantes :

  • Amortissement 6990 €
  • Intérêts d’emprunt : 2400 €
  • Autres charges : 1500 € Soit 10890 € de charges

Vous serez en déficit de 10000 – 10890 = – 890 €

Dans cet exemple, le déficit de 890 € est créé par l’amortissement. Or, l’amortissement ne peut générer un déficit. Il convient donc de mettre ZERO dans la case 5NA. Les 890 € d’amortissement excédentaire seront reportables sur des futurs bénéfices sur une période indéfinie.

Si le déficit avait été uniquement créé par des charges hors amortissement, ce que l’on appelle également un déficit « pur », il serait alors reportable sur les 10 prochaines années.

EN RESUME :

Si vous investissez pour la première fois dans un bien immobilier à crédit que vous voulez louer en saisonnier, vous aurez le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Le régime fiscal le plus avantageux sera souvent le régime réel. Vous pourrez déduire les amortissements, les intérêts d’emprunt et d’autres charges, ce qui peut vous permettre d’avoir un bénéfice imposable faible, voire un déficit, et ainsi potentiellement réduire votre impôt sur vos revenus locatifs.

Choix du régime fiscal : Micro-BIC ou Réel ?

Pour choisir entre le régime Micro-BIC (forfaitaire) ou le régime Réel, il est fortement conseillé de consulter un expert-comptable. Il analysera votre situation en détail et vous aidera à déterminer le régime le plus adapté.

Tableau récapitulatif (exemple avec 10 000 € de recettes locatives) :

 Régime ForfaitRégime Réel
 Location classique Abattement 50%Location classée ou gîte ou chambre d’hôtes Abattement de 71%
Recettes1000010000
Amortissement//
Intérêts d’emprunts//
Autres charges //
Abattement– 5000-7100
Total des charges-5000-7100
Résultat (recette- charge)50002900
Impôt + (CSG CRDS Prél. Soc.)5000*14%+5000*17.2% = 1560 €2900*14%+2900*17.2% = 904.80 €

 Informations importantes concernant le régime micro-BIC en 2024:

  • Plafonds de chiffre d’affaires :
    • Pour les locations meublées de tourisme classées et les chambres d’hôtes : 188 700 €.
    • Pour les locations meublées non classées : 77 700 €.
  • Taux d’abattement :
    • 50 % pour les locations meublées non classées.
    • 71 % pour les locations meublées de tourisme classées et les chambres d’hôtes.

Important :

Dans cet exemple, opter pour le régime réel permettrait de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs. Même en tenant compte des frais d’expert-comptable (environ 230 €), l’économie d’impôt potentielle est significative.

Points clés à retenir :

  • Le choix entre le régime Micro-BIC et le régime Réel dépend de votre situation personnelle.
  • Le régime Réel permet de déduire de nombreuses charges, ce qui peut réduire votre bénéfice imposable.
  • Faire appel à un expert-comptable est fortement recommandé pour optimiser votre fiscalité.

Pour conclure 

Le choix du régime d’imposition est une étape essentielle pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs. Si le régime micro-BIC séduit par sa simplicité, il peut entraîner une imposition supérieure en raison de son abattement forfaitaire. Il est indispensable de noter que les seuils de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime micro-BIC ont été actualisés.

Le régime réel, quant à lui, offre la possibilité de déduire une multitude de charges, pouvant même générer un déficit imposable. Les règles concernant la déduction de certaines charges, comme les travaux, ont également évolué.

Une analyse approfondie de votre situation financière et fiscale, ainsi que l’accompagnement d’un expert-comptable, sont indispensables pour faire un choix éclairé. Cette démarche vous permettra non seulement de maximiser vos revenus locatifs, mais aussi de réduire significativement votre charge fiscale.

Il est également important de se tenir informé des dernières évolutions législatives en matière de fiscalité locative, car de nouvelles mesures peuvent être mises en place régulièrement.

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