INSPECTEZ L’ENVIRONNEMENT IMMÉDIAT DU BIEN IMMOBILIER

Les outils et techniques pour analyser et comprendre votre l’environnement du bien immobilier

Déjouer les pièges en apprenant à utiliser Google Earth et Cadastre.fr pour inspecter votre environnement du bien immobilier, identifier les problèmes potentiels (nuisances sonores, visuelles, etc.) et améliorer votre qualité de vie.

Imaginez-vous : vous avez trouvé le logement idéal, mais… Connaissez-vous vraiment son environnement ? Cet article révèle les secrets d’une inspection minutieuse de votre futur quartier, des outils high-tech aux astuces de terrain. Ne laissez rien au hasard pour votre projet immobilier !

1.   Google EARTH

Allez sur Google Earth pour regarder aux alentours de votre bien.

Cherchez l’erreur ! Ici stockage pétrolier

Vérifiez qu’il n’y a pas d’entreprises dangereuses aux alentours.

Si vous voyez des ronds, des cercles au sol ce n’est pas bon signe : fosse à lisier à proximité d’un élevage de porcs, cuve de stockage de pétrole dans un port, présence d’un centre d’enfouissement de déchets…

2.   Cadastre.fr

Allez sur le site cadastre.fr. Vérifiez les limites, la surface du terrain, les mitoyennetés et la présence de toutes les limites du bâtiment sur les plans du cadastre.

premiere visite bien immobilier conseil cadastre experiences

Si l’ancien propriétaire a réalisé une extension mais qu’elle n’apparaît pas dans le cadastre, il a peut-être « oublié » de le signaler à l’administration fiscale, pour éviter de payer l’impôt foncier correspondant. C’est gênant.

Demandez à ce qu’il se mette en règle. Ou demandez une baisse de prix pour compenser les démarches administratives supplémentaires.

Consultez l’urbanisme de la mairie pour voir les projets en cours (nouvelles routes, viabilisation…) et la réglementation par rapport aux places de parking. Créer de la surface habitable ou diviser des lots peut être soumis à la création de places de parking.

Si vous n’avez pas de possibilité d’en créer, pas de panique. Ce n’est pas pour cela que votre projet sera refusé. Mais vous devrez vous acquitter d’une taxe sur les places de parking manquantes. Dans ma ville la note s’élève à 3000 € par place de parking manquante.

EVALUEZ LE QUARTIER

En allant visiter le logement pour la première fois, faites un tour du quartier, en voiture et à pied.

Regardez les places de stationnement.

Est-il facile de se garer ? En journée, en soirée ?

En location saisonnière le stationnement est très important. S’il est difficile de se garer dans votre quartier, vous aurez des mauvais commentaires sur les plateformes de réservation et vous allez faire fuir toute votre clientèle professionnelle qui n’a pas de temps à perdre.

Dans quel type de quartier êtes-vous ? Résidentiel, HLM, mixte ?

Est-ce tranquille ?

Pourriez-vous vous y promener le soir à la nuit tombée ?

Avez-vous remarqué des signes extérieurs d’incivilité : tags sur les murs ?

Dégradations d’arrêt de bus ? De poubelles, de descentes de gouttières, comme ici ?

Est-ce qu’il y a des petits commerces à proximité ?

• Un bureau de tabac va apporter beaucoup de passage (et donc du bruit).

• Idem pour les boulangeries qui se font livrer tôt le matin et dont les salariés arrivent sur leur lieu de travail entre minuit et 2h du matin. C’est pratique lorsque l’on est consommateur mais pas lorsqu’on habite juste au-dessus.

• La présence de bureaux va limiter le nombre de stationnements en journée mais il y aura plus de place le soir.

• Une école à proximité est très prisée par les familles. Mais il peut y avoir un peu de bruit le matin et le soir (et pendant les vacances scolaires avec le centre aéré), et les allers retours des parents en voiture. En revanche en soirée c’est calme.

Un indicateur que j’aime bien regarder dans un quartier, c’est la présence de jardinières.

S’il y en a d’accrochées aux fenêtres des logements du RDC c’est bon signe.

C’est que les habitants peuvent les laisser dehors et qu’il n’y a pas (ou très peu) d’incivilité.

Dans le dernier quartier où j’ai investi, vous pouvez même voir des roses trémières, sur le trottoir.

Lorsqu’on sait la fragilité de ces plantes, le fait qu’elles soient toujours debout est synonyme d’un quartier tranquille où il fait bon vivre.

OBSERVEZ L’EXTÉRIEUR DE L’IMMEUBLE

1.   POURQUOI ?

L’état extérieur donne de bonnes informations sur l’état général du bâti, mais aussi sur l’entente entre les copropriétaires.

Voici un exemple de bâtiment où vous sentez que la copropriété est conflictuelle.

Les parties communes sont dégradées et non entretenues.

Raccord antenne TV oxydé Balcon avec fer à béton apparent.

Les travaux de conservation du bâti ne sont pas réalisés. Plus on attend pour les faire et plus ils vont coûter cher.

Autre exemple :

Mur couvert de salpêtre et fraîchement repeint

Salpêtre en bas de mur.

Si vous remarquez la présence de salpêtre.

Surtout ne pas remettre un enduit étanche comme du ciment. L’eau à l’intérieur du mur à besoin de sortir. Si vous bloquez sa sortie avec un enduit étanche elle va remonter plus haut. Préférez des enduits à base de chaux qui respirent et qui vont évacuer l’humidité.

2.   ANALYSER LA TOITURE

Ce n’est pas toujours facile surtout en ville mais essayez d’avoir un œil sur la couverture. Prenez du recul, de la distance et tournez dans le quartier pour avoir le meilleur angle de vue.

N’oubliez pas, lors de la visite intérieure du bâtiment, d’ouvrir les velux ou les fenêtres les plus hautes pour contrôler l’état de la toiture.

On n’y pense rarement une fois qu’on est à l’intérieur.

Vérifiez s’il y a des ardoises ou des tuiles cassées.

Vérifiez l’état des velux (s’ils sont récents ou anciens…), s’ils ont été changés il n’y a pas longtemps les crochets brillent au soleil.

1 seul velux a été changé (celui de gauche).

Si l’antenne TV est sanglée autour de la cheminée en pierre ou si elle est sculptée. Avec les tempêtes et les forts coups de vent il n’est pas rare qu’une antenne sanglée desselle les pierres de la souche et
cause des infiltrations.

Quel est l’état et la nature des caches moineaux (en bois ? en pvc ?). Ont-ils besoin d’une couche de peinture ou non ? Les cache-moineaux en PVC sont plus faciles d’entretien. Un simple coup d’éponge suffit à leur redonner leur vigueur d’antan. Ceux en bois vont demander plus d’entretien et une bonne couche de peinture qu’il faudra aller appliquer.

Il manque quelque chose, non ?

3.   CONTRÔLE DE L’ÉTAT DES MURS

Regardez s’il y a des désordres dans les pierres ou des fissures dans les parpaings.

Après avoir repéré une fissure, la question est de savoir si le désordre est récent ou ancien.
Et s’il est récent, ce qui a bien pu le causer.
Des travaux de fouille de sol juste à côté ? Le tassement du terrain
après une période de sécheresse ?

Est-ce que des portes ou des fenêtres ont été rebouchées ? Cet élément peut donner des indications sur l’organisation spatiale
du bien,

et faciliter les choses si vous deviez ré-ouvrir une porte. Le « trou »
vous coûtera beaucoup moins cher.

On pourrait facilement avoir deux portes d’entrée pour cette maison
de ville.

Repérez des anomalies visuelles :

Vous ne voyez rien ?

Zoom entre les deux fenêtres du 1er étage :

C’est une sortie de chaudière à condensation (ventouse) à travers
une fenêtre condamnée par une planche en bois fixée tout autour
avec la mousse polyuréthanne (cordon jaune foncé).
Soit la personne qui a posé la chaudière ne maîtrisait pas les normes
en vigueur, soit le propriétaire n’a pas eu l’accord de la copro pour
percer le mur. Là, il y a un problème.

4.   CONTRÔLE DE LA FAÇADE

Etat des volets en bois.

Les volets à lamelles dis persiennes sont plus sensibles au pourrissement. L’eau s’infiltre, stagne et peut pourrir le volet.

Ne pas hésiter à les tester et les fermer pour vérifier s’ils n’ont pas travaillé et s’ils ferment réellement.

Au pire, utilisez-les en tête de lit !

Est-ce qu’un ravalement de façade a été fait ?

Est-ce qu’il en aurait besoin ?

Si vous le pensez, la copropriété le pensera peut-être aussi. Et des
travaux seront peut-être programmés plus tard.

Ne vous dites pas : on verra plus tard.

Pensez-y dès le départ du projet et budgétiser-le. Ça pourrait également être un argument pour faire baisser le prix de vente.

Regardez l’état des fenêtres.

Rien que de l’extérieur on peut estimer s’il faut changer les fenêtres.

Si vous voyez des fenêtres dont la peinture s’écaille, ne prenez pas
de risque et faites tout changer.

Si votre côté écolo vous fait opter pour des fenêtres bois, n’oubliez pas que ce fameux bois est ultra traité : fongicide, insecticide et hydrofuge… Rien de naturel donc et de l’entretien supplémentaire.

Privilégiez le PVC pour l’entretien ou l’alu pour la qualité.

L’alu est un matériau plus cher mais recyclable à volonté et qui ne demande aucun entretien.

A changer

5.   VÉRIFIEZ L’ARRIVÉE D’EAU

Pour toute maison ou immeuble, ouvrez le regard du compteur d’eau et vérifiez qu’il n’y a pas de fuite ainsi que la nature des tuyaux.

Après le compteur, si le tuyau est en plomb, il faudra le changer, et ce sera à votre charge.

Si le tuyau est en PE (tuyau noir avec un liseré bleu comme ici) pas de souci il a été changé.

A gauche intérieur du bâtiment, à droite extérieur

Vérifiez si le compteur est individuel ou s’il y a des compteurs collectifs.

Le mieux est quand même d’avoir son propre compteur d’eau.

Dans le cas d’un compteur général, il y a généralement un sous-compteur à chaque appartement.

Le contrat de distribution de l’eau est alors au nom de la copropriété et chacun paie sa part après relevé.

6.   ATTENTION AUX MITOYENNETÉS

Si deux maisons sont collées l’une à l’autre, le bruit peut se transmettre entre les 2 bâtiments surtout pour les bruits d’impacts.

Il faudra isoler phoniquement les murs mitoyens du logement. Pour cela il faut respecter la règle Masse/Ressort/Masse comme par exemple placo/laine de verre/placo.

Illustrations :

premiere visite bien immobilier conseil isolation phonique experiences

Une cloison phonique entre deux appartements peut se composer de 2 plaques de BA 13 (placo de 1,3 cm d’épaisseur), 10 cm de laine de verre, 5 cm d’air, 10 cm de laine de verre et 2 plaques de BA 13.

7.   L’INTERPHONE

Analysez l’interphone.

Un interphone nous donne des informations importantes sur les habitants de l’immeuble.

Généralement il n’y a que les noms des résidents qui sont indiqués sur l’interphone. Il est bien difficile de se faire une idée de la composition familiale de l’immeuble. Mais c’est généralement un premier indicateur très puissant.

Regardez si tout le monde a la même étiquette. Si oui, il y a de forte chance qu’une seule personne centralise les étiquettes. C’est un signe de bonne gestion de l’immeuble. A moins que l’interphone ait été installé très récemment.

Analysons de près l’interphone ci-dessous.

La présence de scotch sur les deux premiers noms en haut à gauche peut montrer que : soit les locataires sont partis (le logement est vide) ou qu’ils sont là mais qu’ils ne veulent pas être embêtés.

Ici 5 étiquettes sont identiques. Il se pourrait bien que ce soit les locataires les plus anciens.

Et pour les autres, avec des étiquettes différentes, il est fort probable qu’ils soient arrivés dans l’immeuble plus récemment.

Pour conclure

Investir dans l’immobilier est une décision importante. Pour vous assurer de faire le bon choix, prenez le temps d’analyser votre environnement. Une inspection approfondie, qu’elle soit réalisée grâce à des outils numériques ou sur le terrain, vous apportera une tranquillité d’esprit inestimable. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et vous profiterez pleinement de votre futur espace de vie. Consultez cet article autant de fois que nécessaire, il ne vous guidera pas à pas dans votre inspection !

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