Voici un article invité de Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre habitués aux plateaux de BFM TV dès que l’on parle d’investissement immobilier. N’hésitez à aller voir leur site construire-sa-retraite.com !

L’investissement dans un bien immobilier reste en France un bon vecteur pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite. Il est rassurant par son côté palpable et offre des perspectives de rendement et de valorisation patrimoniale tout à fait intéressants. D’autant plus si vous optez pour des supports à haut rendement.

Parmi ceux-ci on peut trouver les locaux commerciaux. Même s’ils sont très attractifs, il faut rester raisonnable et bien penser son investissement avant de se lancer.

Lors d’un 1er investissement locatif, on fait des erreurs, et c’est normal, mais il y en a certaines que l’on doit éviter. Nous vous proposons dans cet article de faire la lumière sur 3 erreurs à éviter lors d’un investissement dans un local commercial.

1. Négliger l’emplacement du local commercial

Dans l’immobilier, on parle souvent de l’emplacement. Vous trouverez les fervents défenseurs de la théorie de l’emplacement et ceux qui disent que cela n’a pas ou peu d’importance.

En réalité, la vérité se situe un peu entre les deux. Tout dépend du support d’investissement immobilier que vous allez utiliser. En effet, si vous faites de la location d’habitation, soit en nu, soit en meublé, ce qui compte c’est la demande vis-à-vis de l’offre. Ainsi, il n’est pas nécessaire de privilégier l’emplacement si vous proposez une offre attractive.

En revanche, dans le cas de l’immobilier commercial, vous devez privilégier l’emplacement, c’est une condition impérative. Dans n’importe quelle ville, vous allez avoir, un ou quelques quartiers commerçants, et même parfois une seule rue commerçante. C’est ce que l’on appelle l’emplacement n°1 et c’est là que vous devez être. Plus vous vous éloignez de cette zone et plus vous aurez de difficultés à trouver un locataire.

Les locataires vont privilégier à tout prix cette zone et cet emplacement car ils sont synonymes de taux de passage important et donc de potentiels clients en plus grand nombre.

Gardez bien cette règle en tête lors de votre recherche et ne vous laisser pas prendre par la précipitation ou par une rentabilité élevée. N’oubliez jamais que la rentabilité paye un risque. Par voie de conséquence, plus la rentabilité sera élevée, plus le risque peut être élevé.

2. Signer sans consulter le bail commercial

Dans le domaine de l’immobilier commercial, chaque bail est différent. Il y a bien entendu une trame générale, mais tous les éléments contenus dans ce bail sont négociables et propres à la relation qui s’est établie entre le locataire et le bailleur.

Pour les locaux commerciaux, comme pour tout autre bien en location, il est préférable de s’orienter vers un bien qui est déjà régi par un bail. Cela est encore plus vrai pour les locaux commerciaux car ce bail va vous permettre d’obtenir des informations primordiales à la fois sur le local, mais aussi et surtout sur le locataire qui l’occupe.

N’oubliez pas que les baux qui sont utilisés dans les biens commerciaux sont contractés sur des périodes de 3, 6 ou 9 ans. Il peut donc être intéressant de savoir si le locataire est plutôt sur une fin de cycle de location ou sur un début. Cela permet de savoir si l’activité est établie depuis longtemps et pérenne ou pas du tout.

Comme nous l’avons vu précédemment, le bail est « personnalisé » en fonction du binôme bailleur / locataire. Il y a donc parfois des arrangements entre ces deux derniers afin de permettre au locataire qui commencerait une activité d’avoir un loyer progressif (un peu moins élevé les premiers mois d’activité).

Tout cela pour dire qu’avant tout investissement dans l’immobilier commercial, il est impératif de consulter le bail s’il en existe un.

3. Sous-estimer la vacance locative

Que vous achetiez neuf ou pas, il est important de garder en tête que la vacance locative sur des biens commerciaux n’est pas du tout du même ordre que sur des biens d’habitation classique.

En effet, sauf dans le cas d’une reprise d’activité à l’identique, le local commercial est soit totalement vierge (dans le cas d’un local neuf, uniquement l’arrivée des fluides) soit inapproprié à la nouvelle activité. Cela signifie donc pour le nouveau locataire une période de travaux pour adaptation à cette activité et également un surcoût au départ à provisionner dans son budget.

De ce fait, il est tout de même assez rare de pouvoir faire la jonction entre deux locataires comme dans le cas de l’habitation. Ceci engendre donc une période de vacance locative dont la durée peut varier en fonction de votre local, de son emplacement (en rapport avec le tissu économique qui l’entoure) et des activités que vous souhaitez (pouvez) avoir dans votre local.

Quoi qu’il en soit, il est raisonnable de prévoir en trésorerie de quoi supporter quelques mois de vacance locative (6 mois semblent corrects) et de privilégier l’achat d’un local déjà loué.

 Vous voilà maintenant un peu mieux armés pour vous lancer dans l’aventure de l’investissement immobilier. Ce ne sont pas là les seules erreurs auxquelles vous pouvez être confrontés, si vous souhaitez en savoir plus et si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous rejoindre sur notre blog : construire-sa-retraite.com.

Vous pourrez y découvrir notre livre, nos formations et nos vidéos sur l’investissement immobilier.

A très vite.