Maîtriser l’évaluation d’un immeuble : les clés d’un investissement réussi

Copropriété : article pratique pour propriétaires et locataires

Que cache le ratio propriétaire-locataire d’un immeuble ? Découvrez les réponses et les détails à ne pas manquer lors de vos visites grâce à l’évaluation d’un immeuble.

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La quête du logement idéal, qu’il s’agisse d’un nid douillet à louer ou d’un investissement pérenne, peut rapidement se transformer en une série de visites d’immeubles qui se ressemblent. Face à cette répétition, il est facile de laisser la lassitude prendre le dessus et de négliger des détails cruciaux. Pourtant, chaque propriété renferme des indices révélateurs sur sa gestion, l’ambiance qui y règne et, par extension, sur la qualité de vie que vous pourrez y trouver.

Au-delà de l’agencement et de la superficie, une approche méthodique s’impose pour décrypter l’âme d’un immeuble. 

L’état des parties communes, par exemple, en dit long sur le soin apporté à l’ensemble. Un hall d’entrée propre et bien entretenu, des couloirs éclairés et des espaces verts soignés sont autant de signes positifs. De même, la composition de la population résidente, avec un équilibre entre propriétaires et locataires, ainsi que la présence de familles, peut influencer considérablement l’atmosphère générale.

Dans cet article, nous vous invitons à explorer ces aspects souvent négligés, mais pourtant essentiels. Nous vous guiderons à travers les subtilités de l’observation, vous fournissant les clés pour détecter les signaux faibles qui révéleront le véritable visage de l’immeuble. Une attention particulière à ces détails vous permettra de faire un choix éclairé et d’éviter les mauvaises surprises une fois installé.

Observez l’intérieur pour l’évaluation d’un immeuble

Si vous visitez beaucoup d’immeubles, vous avez peut-être choisi de vous munir d’un pass PTT.

Sachez bien évidemment que c’est illégal mais très apprécié pour ceux qui visitent un maximum de biens et qui veulent trouver le nom d’un propriétaire rapidement après avoir vu une pancarte à vendre accrochée à un balcon.

Est-ce que le hall est bien entretenu ?

Et des tableaux sont accrochés aux murs ? Voyez vous des pots de fleurs au sol ?

Si vous répondez oui à ces questions vous êtes en présence d’un immeuble apparemment bien tenu avec certainement des propriétaires très investis.

N’allez pas leur mettre une location saisonnière au cinquième étage. Vous risquez d’être mal reçu.

1.   Connaître le ratio propriétaire / Locataire

C’est une notion importante qu’il faut bien analyser encore une fois pour savoir où on met les pieds.

En règle générale, s’il y a une majorité de propriétaires, l’immeuble sera plus calme et mieux entretenu. Par contre, le voisinage sera plus exigeant par rapport aux éventuelles nuisances sonores générées par votre location.

Si un immeuble est uniquement composé de locataires, il sera peut-être moins bien entretenu et plus sujet aux dérives sonores.

Ce n’est qu’une tendance bien entendu qu’il faut savoir adapter en fonction de l’immeuble, du quartier et de vos futurs locataires…

Pour connaître ce ratio il existe deux techniques :

  • Reprendre l’analyse de l’interphone. S’il y a 5 étiquettes identiques par rapport aux autres. C’est qu’ils sont là depuis longtemps. Ils sont peut-être propriétaires. En tout cas, ce sont des locaux. Pour toutes les autres étiquettes ajoutées, ils sont locataires. L’appartement tourne.
  • Il suffit de le demander aux habitants de l’immeuble. Présentez-vous, dites-leur qu’il y a un appartement en vente et que vous aimeriez connaître si le quartier, l’immeuble est calme. Puis s’il y a une majorité de propriétaires ou de locataires. Ils vont se faire un plaisir de vous renseigner.

Ne dites pas que vous voulez faire de la location saisonnière. En tout cas pas tout de suite

Autre exemple :

Dans un petit immeuble bien entretenu que je visitais, j’ai croisé une collègue de travail dans la cage d’escalier. Le lendemain elle m’annonçait qu’il y avait un gros problème dans l’immeuble : une dame tapait son mari et ça faisait beaucoup de bruit… Elle avait à plusieurs reprises alerté la police… Pourtant la cage d’escalier présentait tous les signes extérieurs de calme et de sérénité.

Moralité : toujours parler avec les gens de l’immeuble.

2.   Connaître la composition familiale de l’immeuble

Si vous ne rencontrez personne, vous pouvez toujours exploiter les informations sur la boîte aux lettres.

La boîte aux lettres est une mine d’informations que l’on sous-estime souvent. Nous pouvons connaître la composition familiale (le nombre de personnes qui habitent dans l’appartement), la répartition homme/ femme et l’âge des résidents.

Certains prénoms sont assez parlants : Odette, Ghislaine… Vous aurez plutôt affaire à des résidents d’un certain âge.

Alors que Enzo, Maël … sont des prénoms plutôt jeunes.

Attention aux vieux prénoms qui reviennent à la mode de type Suzanne !

Ex : Lors d’une visite je me suis aperçu que l’immeuble se composait de 3 avocats et d’un attaché parlementaire. Pour une location saisonnière je n’ai pas trouvé que c’était une bonne chose.

3.   Vide sanitaire

S’il y a un vide sanitaire : vérifiez que les bouches de ventilation n’ont pas été obstruées. Si elles le sont, ce sera synonyme de ventilation insuffisante, de condensation, de moisissure et de pourrissement des pièces de bois.

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Si un plancher bois est au-dessus d’un vide sanitaire : attention aux poutres. Elles sont peut-être en mauvais état. Idem lorsque l’on marche sur le plancher : s’il existe un « flex » naturel (comme une certaine souplesse dans le sol), c’est qu’il y a un problème en dessous.

Pour conclure

L’analyse d’un immeuble dépasse largement la simple inspection visuelle d’un appartement. Chaque élément, du hall d’entrée à la composition sociale des résidents, constitue une mine d’informations précieuses. Prendre le temps d’évaluer minutieusement le ratio propriétaires-locataires, d’observer attentivement l’environnement immédiat et d’interagir avec les personnes qui y vivent, vous permettra de vous positionner de manière éclairée et de faire un choix judicieux.

Que vous envisagiez de louer un espace ou d’investir dans un bien immobilier, n’oubliez jamais que l’expérience vécue par les autres résidents est un indicateur clé de l’ambiance générale et de la qualité de vie au sein de l’immeuble. Leurs témoignages, leurs observations et leurs ressentis peuvent vous révéler des aspects invisibles à première vue.

Avant de prendre une décision engageante, prenez le temps d’approfondir votre enquête. N’hésitez pas à solliciter les avis des résidents actuels, à vous renseigner sur les éventuels projets de rénovation ou de construction à proximité, et à vous immerger dans l’atmosphère du quartier à différents moments de la journée.

En adoptant une approche globale et en tenant compte de tous les éléments pertinents, vous vous donnerez les meilleures chances de trouver un lieu de vie ou un investissement immobilier qui répondra pleinement à vos attentes.

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