Comment obtenir votre crédit immobilier ? Êtes-vous un bon client.

Votre profil financier sous la loupe : les secrets d’un prêt immobilier réussi

Découvrez comment optimiser votre profil d’emprunteur et convaincre les banques. Mes conseils pour un dossier solide et personnalisé. Comment obtenir votre crédit immobilier.

Dans un marché immobilier de plus en plus exigeant, devenir un bon candidat pour un crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs liés à votre situation personnelle et financière. Les établissements bancaires étudient minutieusement chaque aspect de votre vie, que ce soit votre stabilité familiale, vos revenus ou votre capacité à gérer vos finances. Cet article présente les différents critères d’évaluation que votre banquier prend en compte et comment vous pouvez les utiliser à votre avantage lors de votre demande de prêt immobilier.

1. Savoir valoriser sa situation personnelle

Pour analyser votre situation, votre banquier va prendre en compte un certain nombre de paramètres de votre situation personnelle, familiale, professionnelle et de votre projet immobilier.

Pour investir dans l’immobilier, vous devez montrer patte blanche dans tous ces domaines.

Le premier critère sur lequel votre banquier vous jugera sera votre stabilité familiale, sociale et professionnelle.

Si vous :

Butinez d’emploi en emploi avec des ressources financières irrégulières (Interim, intermittent du spectacle, succession de petits CDD, période de recherche d’emploi ou de RSA),
Vous vous mariez aussi souvent que les Peoples. Et à contrario, l’absence d’union,
Déménagez tous les 6 mois,
Êtes hébergés chez papa et maman.

Il risque d’avoir un peu peur et ne pas vous accorder ce que vous lui demanderez. Plus vous aurez de stabilité dans votre vie de tous les jours, plus il sera rassuré.

Comme ultime signe extérieur de stabilité, nous pouvons citer : l’indémodable contrat de travail en CDI ou le mariage avec enfants.

Ces critères semblent de plus en plus désuets même s’ils ont toujours un poids aussi important dans nos représentations de la stabilité.

La diversification de vos revenus peut également le rassurer. Si par exemple vous avez développé une petite activité en autoentrepreneur à côté de votre travail salarié. Cette deuxième activité va lui envoyer un message positif de votre capacité de travail et de votre motivation pour réussir.

Dans une moindre mesure mais tout aussi important, si vous vous investissez dans une association comme trésorier ou dans le bureau de l’association, c’est le moment de valoriser vos compétences. Prises de responsabilités, aptitude à la comptabilité ou à la gestion de l’association ne pourront qu’aller dans votre sens.

Ils lui montreront que vous avez d’autres compétences qui pourraient bien vous servir pour votre futur projet immobilier.

Faites l’analyse de vos points forts.

2. Savoir évaluer ses revenus

La première question que va vous poser votre banquier est : Combien vous gagnez ?

Ça a l’air tout bête, mais il n’en n’est rien.

Vos revenus ne se limitent pas au chiffre en bas de votre feuille de paie.

Bien au contraire ce chiffre est systématiquement diminué de la part de votre complémentaire santé, de votre épargne chèques vacances (si vous en avez), de la retenue sur vos repas…

Il ne faut pas faire une moyenne de votre salaire net des 3 derniers mois.

Pour établir le montant de votre revenu moyen, il faut partir du montant net imposable de votre fiche de paie de décembre N-1.

Exemple : nous sommes en août 2017. Je vais prendre le revenu net imposable de la fiche de paie de décembre 2016 que je vais diviser par 12.

Et là ce qui est incroyable, c’est que vous obtiendrez toujours un montant supérieur à la moyenne de tous vos revenus sur l’année. Une bonne centaine d’euros supplémentaires viendront appuyer votre dossier.

Si vous avez une seconde activité professionnelle du type auto entrepreneur c’est le moment de sortir votre chiffre d’affaires annuel. La banque ne prendra en considération que 50 % de votre CA de micro-entreprise.

Mais c’est toujours ça de pris pour augmenter vos revenus.

3. Mentir sur son projet

Pour avoir leur crédit, certaines personnes mal intentionnées seraient susceptibles de mentir à leur banquier sur la nature même de leur projet.

La location saisonnière n’a pas toujours bonne réputation et il est tentant de faire passer un autre projet que celui-là.

Comme par exemple vendre à votre banquier de la colocation au lieu de la location saisonnière. Voire de dire que vous allez y établir votre résidence principale (RP) et que le bien n’est pas prévu en locatif.

Je ne suis pas pour ce genre de méthode (même si vous avez le droit de changer de projet en cours de route).

D’une, parce que ce n’est pas très honnête et qu’on se doit de bien faire les choses.

Et de deux parce que vous vous exposez à d’autres risques. Imaginons que vous achetiez en RP puis que vous mettiez en location.

Votre banquier va peut-être vous proposer des crédits à taux préférentiel pour les primo-accédants.

Et une fois que vous aurez ça, ça va être compliqué vis-à-vis de l’administration fiscale.

Faites les choses proprement, en toute transparence et avec honnêteté.

Informez votre banquier de vos intentions et essayez de comprendre ses motivations ou ses réticences à vous suivre.

4. Avoir un compte bancaire exemplaire

Capacité d’épargne

Quel que soit votre projet immobilier, votre banquier va vous demander vos 3 derniers relevés de comptes.

Il faut vraiment qu’ils soient exemplaires. C’est-à-dire : sans découvert, sans agio, sans grosses dépenses de consommation courante (TV…), rien que le juste nécessaire.

Le mieux est de lui montrer que vous avez une capacité d’épargne et cela, quel que soit votre niveau de revenu d’ailleurs.

Pour cela vous pouvez (vous devez même) effectuer un virement en début de mois sur un compte épargne rémunéré d’un montant égal à 10 % de votre revenu salarié.

10% en début de mois, vous ne les verrez pas passer.

Au contraire, moins de dépenses et plus d’épargne ne feront qu’alimenter un sentiment de satisfaction et de maîtrise financière sur votre avenir.

Avec cette action indolore, vous allez envoyer un message fort à votre banquier.

Fond de sécurité

Votre capacité d’épargne est plus importante que le montant même de votre épargne.

Votre épargne, vous l’avez peut-être héritée, ou vos parents vous l’ont peut-être donné.

Alors que si vous êtes en capacité de vous constituer une épargne, vous allez envoyer un signe d’excellente gestion à votre banquier.

Ceci dit, avoir une épargne de précaution de 15 000 € à 20 000 € me semble être le minimum avant de se lancer dans un investissement locatif.

Si vous avez peu d’épargne mais que vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, la banque va en tenir compte.

C’est de l’argent bloqué mais de l’argent quand même.

Elle saurait le retrouver si par exemple vous n’honoriez pas votre crédit.

Donc c’est plutôt positif et cela va contribuer à la rassurer.

Prêt à la consommation

Si vous avez souscrit des crédits à la consommation, vous signifiez à votre banquier que vous n’êtes pas en capacité de gérer votre budget.

Vous vivez au-dessus de vos moyens.

Vous avez recours à un prêt pour payer des biens de consommation courante que vous ne pourriez pas vous acheter autrement.

Si vous n’arrivez pas à gérer votre vie personnelle, comment allez-vous faire pour gérer des locataires ?

Soldez vos crédits à la consommation avant d’investir dans l’immobilier.

Évitez également d’avoir des agios sur les 3 derniers mois avant votre achat. On a dit des comptes clean.

5. Les taux d’endettement

Un des premiers indicateurs que votre banquier va regarder sera votre taux d’endettement.

Le taux d’endettement peut être défini comme suit :

Par mensualité de prêts, il faut prendre en compte vos prêts immobiliers (résidence principale, secondaire, locatif…) mais également vos crédits à la consommation.

Ces derniers vont venir majorer votre taux d’endettement puisqu’ils ne vous rapportent rien. C’est pour cela que, moins on en a et mieux c’est pour votre taux d’endettement.

D’où l’importance d’avoir une gestion saine de votre budget.

Ce sera toujours plus rassurant pour votre banquier et vous marquerez des points pour obtenir votre accord de principe.

Si vous avez des revenus locatifs, votre banquier ne prendra pas en compte la totalité de vos revenus locatifs.

Généralement il appliquera un coefficient de 0.7 qui correspond aux impôts et autres charges.

La règle ? 70% du montant du loyer doit être supérieur à la mensualité du crédit.

Prenons deux exemples :

Famille JEDEPENSEBEAUCOUP

Mensualité de prêts = 1500 €

Revenus du ménage = 4000 €

Taux d’endettement = (1500 x 100)/4000 = 37.5 %

Famille BONNEGESTION

Mensualité de prêts = 2000 €

Revenus du ménage = 5000 €

Taux d’endettement = (2000X100)/5000 = 40 %

Généralement, on dit que le seuil maximum d’endettement est fixé à 33 %, soit les 2/3 de vos ressources totales.

Si vous êtes au-dessus de 33 %, votre banquier ne devrait pas pouvoir vous accorder de nouveau prêt. Comme pour nos 2 familles.

En tout cas, en théorie, car en pratique, c’est légèrement différent.

Pour affiner son analyse, votre banquier va alors utiliser un second indicateur qui est le « reste à vivre ».

6. Le reste à vivre

Voici la Formule :

Exemple :

Famille JEDEPENSEBEAUCOUP

RAV = 4000 – (1500 + 200) = 2300 €

Pour un couple le minimum de reste à vivre est de 900 € par personne soit 1800 € pour un couple, et 450 € par enfant.

Ces montants peuvent varier d’une banque à une autre et en fonction de votre situation géographique en France. Le coût de la vie n’est pas le même à Paris que dans la Creuse.

Si la famille JECONSOMMEBEAUCOUP est composée de 2 adultes et 2 enfants, son RAV devrait être supérieur à 2700 €.

Or il n’est que de 2300 €.

Il y a peu de chance que le banquier leur accorde un nouveau crédit.

Famille BONNEGESTION

RAV = 5000 – (2000+200) = 2800 €

Le reste à vivre de la Famille BONNEGESTION est de 2800 € par mois.

Si la famille BONNEGESTION est aussi composée de 2 adultes et 2 enfants, son RAV minimum doit être supérieur à 2700 €.

Ce qui est le cas. Donc le banquier de la famille BONNEGESTION pourra leur accorder un crédit supplémentaire.

Enfin… si le projet d’achat immobilier ne fait pas passer leur nouveau reste à vivre en dessous du seuil minimum.

Restons optimistes et faisons l’hypothèse que la famille BONNEGESTION achète une excellente affaire avec un taux de rentabilité brut de 10 %.

Avec cet investissement, ils pourraient même augmenter leur reste à vivre. D’où l’importance de choisir un projet avec une bonne rentabilité.

Démonstration :

Projet d’achat d’un appartement de 100 000 € à crédit sur 20 ans (soit 550 €/mois de remboursement de prêt) avec 10 000 € de revenus locatifs annuels.

RAV = (5000 + (10 000/12) X 0.7)) – (2000 + 200 + 550) = 2833 €

En achetant un appartement rentable, la Famille BONNEGESTION augmente son reste à vivre.

Un bon point pour son portefeuille et pour son banquier.

En achetant une bonne affaire, plus vous empruntez et plus il vous reste d’argent à la fin du mois. Vous vous enrichissez un peu plus à chaque nouveau projet immobilier.

En conclusion

La réussite de votre demande de crédit immobilier va s’appuyer sur une approche transparente et organisée. En valorisant votre stabilité, en évaluant soigneusement vos revenus, et en présentant un dossier exemplaire, vous mettez toutes vos chances de votre côté pour vous crédibiliser auprès de votre banquier. N’oubliez pas que chaque détail compte et que la gestion saine de vos finances peut faire toute la différence. En adoptant ces stratégies, vous pourrez vous positionner favorablement et obtenir le soutien dont vous avez besoin pour réaliser vos projets immobiliers.

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