Optimisez Vos Investissements Locatifs : Conseils et Accompagnement Indispensable

Maîtriser la Fiscalité Locative : L’Atout d’un Conseil Expert pour Vos Revenus

Investissements locatifs : apprenez à être bien accompagné, optimisez vos revenus grâce des conseils avisés, et comprenez les différences entre location nue et meublée afin d’éviter les pièges.

Les investissements locatifs en immobilier représentent une voie prometteuse pour générer des revenus stables, mais leur réussite dépend d’une maîtrise des subtilités fiscales. Mon parcours personnel, marqué par des erreurs de conseil coûteuses, souligne l’importance cruciale de s’entourer d’experts compétents, notamment d’un comptable averti. Cet article a pour vocation de partager les leçons tirées de mes expériences, en vous fournissant des conseils pratiques pour sélectionner un accompagnement de qualité, décrypter les particularités des différents types de location et tirer parti des régimes fiscaux les plus avantageux pour maximiser vos revenus.

1.  Comment être bien accompagné en investissements locatifs

Si aujourd’hui je ne paie plus un centime d’impôt sur les revenus de mes locations, cela n’a pas toujours été le cas.

investissements locatifs experiences immobilieresJ’ai payé plein pot des milliers d’euros pendant des années par pure méconnaissance.

Ou plutôt j’ai été très mal conseillé au départ.

Je ne peux m’en prendre qu’à moi : je me suis adressé aux mauvaises personnes. Je me suis adressé à des personnes qui n’étaient pas là pour me conseiller. Elles n’avaient d’ailleurs pas d’intérêt à me conseiller, mais je ne le savais pas. Pourtant je leur ai demandé de le faire.

Pour tout vous dire, la fiscalité ne m’a jamais attiré. Alors j’ai recherché la facilité.

La facilité dans le conseil et la facilité dans la déclaration. Et je me suis planté dans les deux.

Lorsque j’ai commencé à louer de l’immobilier, je me suis dit que pour obtenir un conseil de qualité, il valait mieux s’adresser directement à la source.

J’ai pris contact avec mon Centre Des Impôts, le CDI de ma ville. Par mail, ils répondent très rapidement. Il est important d’être très précis dans ses questions pour avoir une réponse toute aussi précise.

C’est de cette manière que j’ai choisi mon mode de déclaration au départ. Je me souviens leur avoir posé la question de la formule la plus intéressante pour moi. Ils m’ont orienté vers un choix qui m’a fait perdre des milliers d’euros.

Je m’en suis aperçu plusieurs années après. Je pensais naïvement qu’ils étaient là pour m’accompagner dans ma démarche, me faciliter les choses.

La peur de ne pas être en règle m’a poussé à faire ce choix qui n’était pas le plus adapté à ma situation. J’ai compris à mon insu que l’administration fiscale n’était pas là pour défendre mes intérêts.

Avant même de visiter votre premier bien, vous devez trouver une personne de confiance qui défendra vos intérêts et vous informera sur la meilleure stratégie fiscale à adopter.

Et cette personne s’appelle un comptable.

Lui seul pourra répondre à vos interrogations et vous apportera une solution personnalisée en fonction de votre situation familiale et patrimoniale.

Trouver un bon comptable n’est pas facile. Je dis bien un comptable qui s’y connaît en location saisonnière. Un loueur en saisonnier n’est jamais un gros client pour lui. Beaucoup de cabinets ne sont pas intéressés pour faire les comptes de notre activité.

Et beaucoup n’ont pas forcément et systématiquement les compétences pour gérer ce genre de dossier. Sans compter les cabinets dont le seuil minimum de facturation est supérieur à 1500 €.

Une prestation se facture généralement entre 400 et 700 € par an.

Premier conseil avant de vous lancer dans la location saisonnière. Contactez par téléphone votre comptable, expliquez-lui votre situation. Vous aurez une personne ressource qui va vous écouter et vous aiguiller.

2.  Différence location nue et meublée pour vos investissements locatifs

Premier point extrêmement important, la location saisonnière est généralement considérée comme une activité civile traitée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale.

Voilà c’est comme ça. Il ne faut pas chercher à comprendre.

Donc en location meublée, les bénéfices sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. C’est ce que l’on appelle couramment la déclaration en BIC.

Le législateur a voulu conserver un caractère d’équité par rapport aux professionnels de l’hôtellerie. Nous sommes sur le même segment de marché. Notre fonds de commerce est de même nature : la location d’hébergements meublés sur de courtes durées.

Juste pour information, si vous faites de la location nue à l’année, vous allez déclarer vos bénéfices en revenus fonciers.

3.  Petit rappel sur le calcul de votre IR

Pour expliquer comment vos revenus locatifs seront imposés, nous allons revenir sur la déclaration de l’impôt sur le revenu, que vous effectuez chaque année au printemps (le cerfa 2042). L’IR pour les intimes.

Je vais simplifier à l’extrême notre système d’imposition à l’IR, puis passer dans un second temps à l’imposition de nos revenus locatifs.

En France, nous sommes imposés en fonction de ce que l’on gagne. Généralement c’est un pourcentage de ce que l’on gagne.

Alors ce que l’on gagne n’est pas le bon terme. C’est ce que l’on gagne moins certaines dépenses, ou si on a des enfants, ou si on adhère à une association d’utilité publique.

Donc, l’administration fiscale ne se base pas uniquement sur notre salaire brut mais notre salaire moins certaines dépenses ou supposées dépenses (comme les enfants, les kilomètres). Elle va déterminer un montant (une assiette) que l’on appelle les revenus imposables.

Pour la détermination de l’impôt à payer, nous allons soumettre le revenu imposable au barème progressif d’imposition par tranche. Sur ce barème figure les tranches d’imposition et leur taux à appliquer. Ce calcul nous donne en définitive le montant de ce que nous devons payer au titre de votre impôt sur le revenu.

Attention les tranches et les taux sont mis à jour par l’administration chaque année, il convient donc de bien utiliser le dernier barème pour le calcul.

Le taux de la dernière tranche d’imposition est appelé le Taux Marginal d’Imposition, notre fameux TMI. Il correspond aux taux d’imposition auquel sera soumis tout revenu supplémentaire perçu par le foyer fiscal. Lorsqu’un contribuable est imposé dans une tranche marginale à 14%, cela signifie que toute augmentation de son revenu de 100 €, aura pour conséquence une augmentation d’impôt de 14€.

Attention à ne pas confondre le taux moyen (TM) et le Taux Marginal d’Imposition (TMI). 

Le taux moyen correspond au montant de l’impôt / revenu imposable. Un exemple chiffré :

Pour un couple de deux personnes sans enfant avec un revenu de

45   000   €/an   avec   10 000   €   de   frais   réels   (garde   enfants, kilomètres…)

Pour connaître leur IR à payer, il faut tout d’abord calculer votre revenu net imposable :

Revenu net imposable = (Revenu Brut = 45000) – (Frais réels ou abattement de 10 % = 10000) = 35 000 €

Puis votre quotient familial. Le quotient familial désigne le nombre de parts dont bénéficie un contribuable pour le calcul du montant de son impôt sur le revenu.

Dans notre exemple, le quotient est de 2.

Ensuite, on divise le revenu imposable par le nombre de parts de quotient familial et on applique le barème progressif sur ce revenu.

Revenu net imposable / Nombre de parts fiscales = 35000 / (1+1) = 17 500 €

Pour conclure

La qualité de votre accompagnement est le pilier de la réussite de vos investissements locatifs. Un comptable compétent et des conseils judicieux peuvent transformer les complexités fiscales en opportunités lucratives. Ne laissez pas les difficultés s’accumuler avant de solliciter de l’aide ; anticipez en vous entourant d’experts dès le début de votre parcours d’investisseur. L’application de bonnes pratiques et une veille constante sur les évolutions fiscales vous permettront de gérer votre patrimoine immobilier avec efficacité et rentabilité. Préparez-vous à prendre les décisions éclairées qui façonneront votre prospérité financière future.

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