Optimisez votre fiscalité : Les exonérations fiscales pour la location meublée

Impôts locaux et cotisations sociales pour le propriétaire de location meublée

Maîtrisez les exonérations fiscales, les impôts locaux et les cotisations sociales liés à la location meublée. Un article pour maximiser vos revenus et éviter les erreurs.

La location meublée représente une source de revenus complémentaires attractive, mais elle soulève de nombreuses questions fiscales. Entre les exonérations potentielles, les impôts locaux et les cotisations sociales, il est facile de s’y perdre. Que vous soyez un propriétaire expérimenté ou un novice, cet article vous offre un éclairage complet sur les aspects fiscaux de la location meublée. Nous décryptons pour vous les différentes exonérations d’impôt, les obligations liées aux impôts locaux et les spécificités des cotisations sociales. L’objectif ? Vous permettre de comprendre et d’optimiser votre situation fiscale, que vous louiez votre résidence principale ou un bien saisonnier.

1.   Les exonérations d’imposition

Il y a des locations meublées qui sont exonérées d’impôts. Nous sortons un peu du cadre d’un vrai business en location saisonnière mais il est important de le souligner.

  • Si vous louez en meublé une partie de votre habitation principale, vous êtes exonéré d’impôts si le logement constitue la résidence principale de votre locataire. Le loyer doit être fixé dans la limite du raisonnable, soit un plafond annuel par mètre carré de surface habitable :
    • 213 € en Île-de-France (chiffre 2025)
    • 157 € dans les autres régions (chiffre 2025)
  • Il est possible également d’être exonéré d’impôts si vous louez des chambres d’hôtes de manière régulière, à la journée, à la semaine ou au mois, toujours bien entendu dans votre résidence principale. Toutefois, il est important de noter que les règles concernant les chambres d’hôtes ont évolué. Il n’y a plus de plafond de recettes à 760€ par an pour une exonération totale. Désormais, les revenus des chambres d’hôtes sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, le régime micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 188 700 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 %.

2.   Les impôts locaux

A/ La taxe foncière

Tous les propriétaires de logements meublés en location saisonnière sont redevables de la taxe foncière, sauf pour les constructions nouvelles qui peuvent bénéficier d’exonérations temporaires. Les conditions et la durée de ces exonérations varient selon les collectivités locales.

Juste pour vous donner une idée du montant, pour ma maison en bord de mer T3 louée en location saisonnière, la taxe foncière représente 690 € par an. Il est important de noter que la contribution à l’audiovisuel public a été supprimée.

B/ La taxe d’habitation

Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée. Cependant, elle est maintenue pour les résidences secondaires et les meublés de tourisme.

  • Location saisonnière toute l’année
    • Si le logement est destiné uniquement à la location saisonnière, le propriétaire est redevable de la Contribution Économique Territoriale (CET).
    • La CET est composée de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).
    • Généralement, on ne paie que la CFE, dont le montant peut varier. Pour ma maison en bord de mer, je paie : 341 €.
    • La CVAE concerne les entreprises dont le chiffre d’affaires est supérieur à 500 000 €.
  • Location saisonnière une partie de l’année
    • Si le logement est loué en location saisonnière une partie de l’année et utilisé comme résidence secondaire le reste du temps, le propriétaire reste redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
    • Il est important de noter que le fait qu’un locataire occupe le logement au 1er janvier n’exonère pas le propriétaire du paiement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, si le propriétaire se réserve la jouissance du bien une partie de l’année.

      C/ La taxe de séjour

La taxe de séjour est destinée à favoriser la fréquentation et le développement des communes touristiques. Elle dépend d’une décision du conseil municipal. Elle est obligatoire dans les communes classées stations de tourisme et celles qui réalisent des actions de promotion en faveur du tourisme.

Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les modalités de collecte et les tarifs applicables dans votre commune.

Dans ma commune, pour les loueurs en meublés saisonniers, la taxe de séjour était forfait avant 2016, c’est-à-dire qu’on ne la payait qu’une seule fois par an quel que soit le nombre de voyageurs accueillis. Le calcul se faisait sur la capacité d’accueil, la période d’ouverture et la catégorie de l’hébergement.

Depuis 2016, nous devons prélever la taxe de séjour systématiquement auprès de tous nos clients, déclarer son montant à l’administration fiscale chaque mois et la payer tous les trimestres via un site internet entièrement dédié à cet effet.

Le tarif de la taxe de séjour varie en fonction du type d’hébergement, de son classement et de la commune. Pour un meublé de tourisme non classé, le tarif est compris entre 1 % et 5 % du coût par personne de la nuitée, dans la limite de 2,30 € par personne et par nuit.

De nombreuses plateformes de location en ligne, comme Airbnb, prélèvent désormais la taxe de séjour pour le compte des collectivités. 

3.   Les cotisations sociales

A/ Qui est concerné ?

C’est au travers de l’article 18 de la Loi n°2016-1827 du 23 décembre 2016 sur le financement de la sécurité sociale pour 2017, qu’apparaît la notion de cotisation sociale pour certains loueurs en meublé.

Force est de constater qu’on n’y comprend pas grand-chose dans ce dispositif, tant les informations peuvent être complexes.

Cette loi a introduit l’obligation de paiement de cotisations sociales pour certains loueurs de meublés, dès que leurs recettes locatives dépassent un certain seuil.

Jusqu’en 2016, seuls les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) étaient soumis à ces cotisations. Depuis 2017, les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP) peuvent également y être assujettis, sous certaines conditions.

Qui est concerné par cette obligation ?

Tous les loueurs en meublé ne sont pas concernés. L’obligation de paiement de cotisations sociales concerne les personnes qui louent des logements meublés et qui répondent aux critères suivants :

  • Les recettes locatives annuelles dépassent un certain seuil.
  • La clientèle est constituée de personnes effectuant des séjours de courte durée (nuitée, semaine), sans élire domicile dans le logement.

Et cela quel que soit votre régime fiscal : microBIC, réel BIC de plein droit ou par option.

Précisions importantes :

  • Le seuil de 23 000 € : ce seuil concerne les revenus brut locatifs.
  • Durée du bail / notion de résidence principale : un propriétaire qui loue en meublé sur de longues durées (colocation, bail de 1 an ou 9 mois pour étudiants) à des locataires dont le logement devient la résidence principale, n’est pas assujetti aux cotisations sociales. Sauf s’il est immatriculé au registre du commerce en qualité de LMP.
  • Seules les personnes physiques sont concernées : si vous louez vos biens via une SCI à l’IS, une SARL, une SAS, vous n’êtes pas concerné par ce dispositif.
  • Il est important de noter que les revenus de location meublée de courte durée sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 17,2%.
  • Le régime des cotisations sociales pour les loueurs en meublé peut varier en fonction du classement du meublé de tourisme.

Si vous détenez un bien en nom propre et que vous le louez en courte durée, vous pourriez être redevable de cotisations sociales.

B/ A qui et combien payer ?

A qui payer ses cotisations sociales ?

Il est vrai que l’on entend souvent parler du RSI (Régime Social des Indépendants), mais il est important de rappeler que vous pouvez également régler vos cotisations au régime général de la Sécurité sociale, sur option. Cette option est particulièrement pertinente pour les micro-entrepreneurs.

Combien va-t-on payer de cotisations sociales ?

Le calcul des cotisations sociales peut effectivement s’avérer complexe, car il dépend de plusieurs facteurs :

  • Le régime social choisi :
    • Le régime micro-social simplifié (pour les micro-entreprises) est le plus courant.
    • Il existe d’autres régimes pour les travailleurs indépendants, avec des modalités de calcul différentes.
  • Le régime fiscal :
    • Micro-BIC (avec abattement forfaitaire).
    • Régime réel simplifié.
  • Le type d’activité :
    • Les taux de cotisations peuvent varier en fonction de la nature de l’activité exercée.

Évolutions importantes :

  • Le RSI a été intégré au régime général de la Sécurité sociale. Depuis 2020, les travailleurs indépendants sont rattachés à la Sécurité sociale des indépendants, qui est une composante du régime général. Cela simplifie les démarches et harmonise les règles.
  • Les seuils de chiffre d’affaires pour le régime de la micro-entreprise sont régulièrement mis à jour. Il est donc essentiel de vérifier les informations les plus récentes sur le site de l’URSSAF.
  • Les seuils de la franchise en base de TVA évoluent régulièrement. Il est donc important de vérifier les sites officiels pour avoir les montants à jour.

Important :

  • Les cotisations sociales sont calculées en pourcentage du chiffre d’affaires pour les micro-entreprises.
  • Il existe des abattements forfaitaires pour les micro-BIC, qui varient en fonction de la nature de l’activité.
  • Les cotisations sociales sont déductibles du revenu imposable, ce qui réduit l’impact fiscal.

Conseils :

  • Pour obtenir une estimation précise de vos cotisations, utilisez les simulateurs disponibles sur le site de l’URSSAF.
  • N’hésitez pas à vous rapprocher de votre comptable ou d’un conseiller spécialisé pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

   C/ Ouverture de droit

C’est bien beau de payer, mais quelles sont nos ouvertures de droits ? Que peut-on attendre en retour du versement de nos cotisations ?

La question des droits liés aux cotisations sociales est complexe et dépend de nombreux facteurs, notamment votre statut professionnel et les régimes auxquels vous êtes affilié. Voici une clarification des points essentiels :

1. Assurance Maladie :

  • Activité professionnelle principale et activité secondaire :
    • Si vous avez déjà une activité professionnelle principale (salariée ou non salariée), l’exercice d’une activité secondaire peut ne pas générer de droits supplémentaires en matière d’assurance maladie. En effet, la couverture maladie est généralement assurée par le régime de votre activité principale.
    • Cependant, il est indispensable de noter que les cotisations versées au titre de votre activité secondaire contribuent au financement global du système de santé.
  • Changements récents :
    • L’évolution du système de santé vise à simplifier les démarches et à garantir une couverture plus homogène. Les informations sur les droits spécifiques peuvent varier en fonction de votre situation personnelle. Il est donc recommandé de consulter les sites officiels de l’Assurance Maladie pour obtenir des informations personnalisées.

2. Assurance Retraite :

  • Cumul d’activités et droits à la retraite :

L’exercice de plusieurs activités professionnelles peut vous permettre d’acquérir des droits supplémentaires à la retraite. Chaque activité génère des cotisations qui seront prises en compte dans le calcul de votre pension.

  • Réforme des retraites :

Les récentes réformes des retraites ont modifié les règles de calcul des pensions et les conditions de départ à la retraite.

Pour conclure

La location meublée est un investissement rentable, à condition de bien maîtriser son environnement fiscal. Les exonérations d’impôt, les impôts locaux et les cotisations sociales sont autant de paramètres à prendre en compte pour optimiser vos revenus. Pour naviguer sereinement dans ce paysage complexe, une veille régulière et, si besoin, l’accompagnement d’un expert sont indispensables. En adoptant une approche éclairée et proactive, vous pourrez tirer pleinement parti des avantages de la location meublée, tout en respectant vos obligations fiscales.

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