Réglementation location saisonnière : Mode d’emploi et bonnes affaires

Votre article essentiel sur la réglementation pour une location saisonnière réussie

Envie de louer votre bien en saisonnier ? Découvrez la réglementation, les autorisations indispensables et nos astuces pour optimiser vos revenus. Transformez votre propriété en une source de profit en toute légalité !

La location saisonnière, c’est LA solution flexible et authentique pour les voyageurs, et une opportunité en or pour les propriétaires. Mais attention, derrière la simplicité apparente se cache une législation précise qu’il faut maîtriser. La loi Hoguet, le Code du Tourisme… autant de textes qui encadrent les droits et devoirs de chacun. Cet article vous éclaire sur les bases de la location de courte durée : ses spécificités, les conditions à remplir et les enjeux réglementaires locaux. Que vous soyez un futur hôte désireux de rentabiliser votre patrimoine ou simplement intéressé par ce marché en plein boom, vous trouverez ici les clés pour naviguer avec succès dans le monde de la location saisonnière.

I. La location saisonnière, c’est quoi ?

Le terme location saisonnière est généralement employé lorsque l’on souhaite louer un hébergement pour les vacances. La loi Hoguet, qui régit l’activité des agents immobiliers, précise que : est considérée comme location saisonnière la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale non renouvelable de 90 jours consécutifs.

Donc, un premier point important est la durée du bail. Vous avez le droit de louer pour une durée allant d’une nuit à 90 jours maximum. C’est vous qui fixez la durée du bail. Pour une location nue à l’année, le bail est de 3 ans minimum, pour une location meublée à l’année, c’est un an, et enfin pour les étudiants, le bail peut descendre à 9 mois. Pour la location saisonnière, nous avons le droit de réaliser des baux de 1 nuit à 90 jours.

Le Code du Tourisme (Art D-324-1)

Le Code du Tourisme apporte un peu plus de précision dans la définition de la location saisonnière. Pour simplifier, le législateur a regroupé toutes les appellations : location de vacances, gîte rural, location de meublé à la semaine, location touristique, location de courte durée, hébergement de tourisme, etc., sous le terme plus générique de Meublé de Tourisme.

Le Meublé de Tourisme est donc le nom officiel de votre hébergement si vous voulez louer sur de courtes périodes. Il est important de noter que le meublé de tourisme n’a pas vocation à accueillir uniquement des touristes. Nous pouvons louer à une clientèle professionnelle ou à toute autre personne de passage. Le meublé de tourisme est défini comme un hébergement (maison ou appartement) meublé (à la différence d’une location nue) destiné à la location (de quelques jours à plusieurs mois) et à une clientèle de passage (ne pouvant y élire leur domicile principal).

Nous retiendrons les 3 points qui caractérisent une location saisonnière :

  • Un hébergement meublé : Cela paraît évident. Un niveau de prestation est même imposé. Mais si vous souhaitez vraiment faire un business de la location saisonnière, vous devrez largement dépasser le minimum vital. Je vous conseille d’apporter une attention particulière à l’ameublement et à l’aménagement de votre bien pour proposer un très haut niveau de prestations : excellente literie, meubles modernes et fonctionnels, écran plat, douche à l’italienne, Wi-Fi, etc.
  • Une durée de bail inférieure à 90 jours : La durée est fixée à notre convenance, ou plutôt à celle de nos clients.
  • Une clientèle de passage : La location saisonnière n’a pas vocation à accueillir des locataires qui vont y élire domicile. Ils viennent et repartent sur une courte durée, mais l’hébergement ne peut pas être leur résidence principale.

Pour information, le terme gîte rural désigne un logement meublé en milieu rural. Il n’est pas rattaché à l’adhésion au label Gîtes de France. Vous avez tout à fait le droit d’appeler votre hébergement Gîte rural, urbain, marin ou autre.

II. Où avez-vous le droit de faire de la location saisonnière ?

La location saisonnière est une activité très réglementée. Avant d’acheter un appartement ou une maison pour y faire de la location saisonnière, vous devez vérifier si les règles locales vous y autorisent :

  • Dans la ville où vous souhaitez investir : déclaration et/ou autorisation.
  • Dans l’immeuble où se situe votre appartement : règlement de copropriété.
  • Si vous êtes locataire de l’hébergement.
  • Si vous désirez acheter un terrain pour y installer un gîte.

Cas particulier de la location de sa résidence principale.

Je ne rentrerai pas dans le détail, car l’objectif de cette formation est de faire de la location saisonnière un vrai business, et non de louer sa résidence principale pour en tirer un faible revenu.

  1. Dans votre ville

Vous ne pouvez pas faire de la location saisonnière dans n’importe quelle ville. Pour un propriétaire, il est très tentant de transformer un logement nu en location saisonnière pour des questions évidentes de rentabilité. Mais si tout le monde fait cela, le parc immobilier résidentiel tend à diminuer, entraînant des conséquences en termes de recherche d’hébergement et de hausse des prix. À Paris, plus de 20 000 logements sont loués en saisonnier. C’est pour cette raison que plusieurs grandes villes ont réagi en limitant les possibilités de transformer des logements résidentiels en locations saisonnières.

C’est notamment le cas à Paris, dans certaines communes de la petite couronne, dans des villes de plus de 200 000 habitants ou dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants en zone tendue, où louer en courte durée est soumis à AUTORISATION.

Autorisation :

Alors que veut dire soumis à « AUTORISATION » ? Cela signifie qu’il s’agit d’obtenir l’autorisation de transformer un local destiné initialement à l’habitation principale en un local à usage professionnel (de type commercial, industriel ou administratif) selon l’Article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

C’est ce que l’on appelle couramment le « changement d’usage ». À l’heure actuelle, Paris est la seule ville à appliquer cette réglementation et à prendre des sanctions pour limiter la prolifération des locations saisonnières.

L’obligation de COMPENSATION 

Pour obtenir l’autorisation du changement de destination, vous devez en compensation présenter un bien d’une surface au moins équivalente (ou du double dans certains arrondissements) et vous engager à le transformer en un local d’habitation. Pour compenser la disparition de surface résidentielle, vous avez deux possibilités :

  • Acheter un bien à destination professionnelle et le convertir en local d’habitation.
  • Acheter un titre de commercialité, ce qui signifie que des bailleurs sociaux ou des entreprises privées peuvent acheter de grandes surfaces commerciales pour les transformer en habitation. Elles peuvent également revendre la « commercialité perdue » sous forme de titres. À Paris, un titre de commercialité peut s’échanger de 1 000 à 2 000 €/m² selon l’arrondissement.

Les opérations (TRANSFORMATION et COMPENSATION) doivent être réalisées simultanément. Vous ne pouvez pas demander la transformation à un moment donné sans vous engager dans la compensation.

Exceptions à la compensation : 

Selon la situation géographique du bien, vous pouvez être dispensé d’autorisation si les locaux sont situés :

  • En Zones Urbaines Sensibles (ZUS) ou dans les quartiers du Contrat Urbain de Cohésion Sociale (CUCS).
  • Dans des quartiers où les bureaux sont majoritaires par rapport aux surfaces d’habitation, dans la limite où le logement ne dépasse pas 50 m² par professionnel et dans la limite de 150 m².

Sanctions :

Le loueur qui n’a pas respecté ces obligations d’autorisation peut être condamné au versement d’une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 € et à la restitution du logement à son état initial d’habitation. Donc non, la location saisonnière n’est pas interdite à Paris, mais elle est très encadrée. Il faudra notamment compenser la perte de surface résidentielle. Cette démarche supplémentaire peut diminuer la rentabilité de votre projet, sans parler de la complexité de l’opération et des délais administratifs.

Si vous n’investissez pas à Paris ou dans les grandes villes mentionnées ci-dessus, vous n’aurez pas à vous acquitter de cette formalité. Mais renseignez-vous toujours directement auprès du service d’urbanisme de votre ville pour connaître la réglementation qui encadre les locations saisonnières.

2. Dans votre immeuble

Si vous souhaitez investir dans un bien locatif pour en faire de la location saisonnière, je vous recommande de lire attentivement le règlement de copropriété. Certains articles peuvent vous interdire de louer en saisonnier.

Avant d’aller plus loin, je voudrais apporter une petite précision sur l’activité de loueur en saisonnier. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la location saisonnière est une activité civile et non commerciale. Un arrêt de la Cour de cassation du 30 avril 1862, confirmé par une autre décision du 10/11/1993, a souligné que « la location des immeubles ne fait pas […] l’objet d’une entreprise commerciale, que l’appartement soit loué nu ou meublé ».

Ce point est très important et il éclairera l’analyse du règlement de copropriété.

Si dans le règlement de copropriété

Si dans le règlement de copropriété il y a la mention que l’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation résidentielle, ou qu’une clause stipule le caractère d’habitation bourgeoise exclusive, ou si l’immeuble interdit explicitement toute location de courte durée, vous ne pourrez pas faire de la location saisonnière.

Vous pouvez toujours demander à faire évoluer le règlement de copropriété. Si techniquement c’est possible, cela peut être compliqué en pratique. Vous venez d’acheter un lot, c’est votre première Assemblée Générale, et vous allez demander l’autorisation de faire un business dans l’immeuble. Je crains que les copropriétaires ne vous réservent pas le meilleur accueil. Généralement, si la majorité des propriétaires habitent dans l’immeuble, ils ne verront pas d’un bon œil votre projet.

Si vous avez des doutes sur le règlement de copropriété, je vous invite à vous rapprocher de votre notaire pour davantage de tranquillité.

Donc, avant d’investir, assurez-vous que vous pourrez faire de la location de courte durée dans votre immeuble. Très peu d’acheteurs lisent en détail le règlement de copropriété avant d’acheter. Ne faites pas partie de ceux-là : prenez le temps de le demander, de le lire et, au moindre doute, demandez conseil.

Question d’un lecteur : 

« Avec la nouvelle loi ALUR, j’ai entendu qu’il fallait maintenant OBLIGATOIREMENT une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour louer en saisonnier ? »

Non. Cela a été discuté dans le cadre du projet de loi ALUR, mais le Conseil constitutionnel a censuré cette mesure. Pour louer un logement en courte durée, il n’est pas nécessaire de demander l’avis de la copropriété, tant que le règlement de copropriété ne vous l’interdit pas, ce qui est un peu différent.

Sous louer un logement pour faire du saisonnier, est-ce possible ?

Pour louer un logement dont vous êtes locataire (sous-location), vous devez impérativement obtenir l’accord écrit de votre bailleur et vous assurer que votre contrat de bail n’interdit pas cette pratique. Le prix du loyer (que l’on va qualifier de saisonnier) ne doit pas dépasser celui payé par le locataire initial. En théorie, il est donc normalement impossible de s’enrichir en sous-louant sa location.

3. Acheter un terrain et y mettre des gîtes ?

Si, de prime abord, l’idée paraît simple, concrètement, la réalisation d’une telle opération semble plus compliquée qu’elle n’y paraît.

  • Caravane et mobil-home : A priori, rien dans la loi ne l’interdit, mais tout dépend de la durée d’installation :
    • Supérieure à 3 mois : il suffit de faire une déclaration préalable à votre mairie.
    • Inférieure à 3 mois : il n’y a pas d’autorisation particulière. Cependant, l’administration précise qu’ils ne doivent pas être utilisés comme habitation ou annexe au logement.
  • Il est donc fortement recommandé de consulter le service d’urbanisme pour connaître les règles exactes applicables au terrain que vous envisagez d’acheter.
  • Habitations Légères de Loisirs (HLL) : Les HLL sont des constructions à usage non professionnel, démontables ou transportables. Elles ne peuvent être implantées que sur :
    • Les terrains de camping.
    • Les terrains spécifiquement affectés à cet usage et désignés par le Plan local d’urbanisme, après une autorisation d’aménagement.
    • Les villages de vacances.
  • L’installation d’un chalet sur un terrain privé sans autorisation spéciale n’est pas permise.
  • Tentes et Yourtes : Les yourtes sont des tentes qui peuvent être assimilées à des HLL si elles disposent d’un bloc cuisine et sanitaire. Elles peuvent être installées sur un terrain privé constructible ou non, mais nécessitent une autorisation de la mairie si l’équipement est installé plus de 3 mois par an.
  • Roulottes : Les roulottes sont assimilées à des caravanes et sont soumises à la même réglementation.

Pour conclure

La location saisonnière, c’est un vrai filon… à condition de jouer le jeu des réglementations ! Chaque ville, chaque immeuble a ses propres règles du jeu. Avant de vous lancer, une étude approfondie des lois locales et du règlement de copropriété est indispensable. Bien informé et bien préparé, votre bien peut devenir une machine à cash tout en dynamisant le tourisme local. Restez connecté aux évolutions législatives et n’hésitez pas à demander conseil à des experts juridiques pour sécuriser votre activité. Avec la bonne stratégie, la location saisonnière peut être un projet à la fois lucratif et passionnant.

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