Rendement locatif : comment le (ou les) calculer simplement

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rendement locatif Dans certaines petites annonces immobilières « spécial investisseur », nous voyons apparaître des rendements en pourcentage qui sont sensés nous inciter à l’acte d’achat.

Mais de quoi parle-t-on réellement ?

A-t-on vraiment besoin de ces chiffres avant d’investir dans l’immobilier ?

Le rendement locatif (ou la rentabilité locative), à quoi ça sert ?

Calculer le taux de rendement d’un bien immobilier permet de prendre sa décision d’achat en connaissance de cause.

Il permet de répondre à la question : est-ce que j’achète un bien rentable ou une dette à vie ?

Par exemple, il est d’usage de considérer qu’un taux s’approchant de 10 % est un excellent placement. Encore faut-il savoir de quel taux il s’agit…

Vous pouvez aussi comparer votre taux de rendement immobilier à celui de votre livret A à 1%. C’est globalement la même chose.

Il existe plusieurs façons de calculer le taux de rendement d’un bien.

Le rendement brut

C’est le plus simple à calculer car il se fait généralement de tête mais c’est aussi le moins précis.

Il permet juste de donner une tendance sur la rentabilité du bien.

Voici comment il se calcule :

rendement locatif

Les recettes comprennent les loyers perçus et prestations annexes (linge de toilette, draps, ménage…) si vous faites de la location saisonnière.

Le coût total du bien comprend :

  • Prix d’achat
  • Coût des travaux éventuellement
  • Frais de notaire
  • Frais d’agence immobilière

Prenons un exemple :

  • Prix achat + travaux + frais notaire et agence = 100 000 €
  • Recettes annuelles : 10 000 €

Rendement Brut = (10 000 x 100) / 100 000 = 10 %

Le rendement net

Le rendement net est un peu plus précis car il va prendre en compte les charges afférentes à la location de votre bien (mais pas les impôts) :

rentabilité locative

 

Il va falloir déduire de vos recettes :

  • les frais de syndics (si copropriété)
  • les frais de gestion si vous faites appel à une agence immobilière pour gérer vos entrées et sorties
  • l’eau + l’électricité (si location saisonnière)
  • l’assurance propriétaire
  • la vacance locative (en location nue)
  • les frais d’entretien
  • les taxes locales : foncière ou de séjour
  • l’assurance loyers impayés (en location nue, si vous la prenez)
  • le coût des annonces publicitaires (en location saisonnière on arrive facilement à 500  €/an)

 

Exemple :

  • Prix achat total : 100 000 €
  • Recettes annuelles : 10 000 €
  • Total des charges : 3000 €

Taux de rendement net = ((10 000 – 3000) x 100) / 100 000 = 7 %

 

Si votre objectif est de faire de l’autofinancement (au minimum) ce ne sera pas encore ce rendement qu’il faudra choisir, car il faut encore enlever les impôts.

Nous allons donc parler de Rendement net net.

 

Rendement net net (ou net après impôt)

C’est le rendement qu’il faut calculer pour savoir si vous allez gagner ou perdre de l’argent. 

Beaucoup plus précis, il va également dépendre de votre situation fiscale et notamment de votre Taux Marginal d’Imposition.

calcul rentabilité locative

 

Exemple :

Hypothèse de départ

  • Déclaration en micro BIC pour de la location saisonnière (avec abattement de 50 % sur les recettes)
  • TMI de 14%

Montant des impôts : 50 % des recettes = (10 000 x 50%) x 14 % = 700€

CSG + RDS = (10 000 x 50 %) x 15,5 % = 775 €   (5,1 % de la CSG est déductible, mais on ne va pas rentrer dans le détail)

Rendement net net = ((10 000 – 3000 – 700 – 775) x 100) / 100 000 = 5,53 %

Comme vous pouvez le constater, en partant d’un taux de rendement brut à 10 %, on arrive après impôt, à un rendement de 5,53 %.

Et c’est pour cela qu’il est important d’avoir un taux brut dès le départ proche de la dizaine, ça vous garantira une bonne rentabilité au final, une fois que toutes les taxes et impôts seront enlevés.

En location saisonnière, choisir une déclaration au réel peut rapprocher votre imposition de zéro. Votre rendement net net est alors proche de votre rendement net.

Gain mensuel après impôt

Si vous voulez allez plus loin vous pouvez également calculer votre gain net net mensuel. C’est le montant qu’il faudra comparer à votre emprunt immobilier pour voir si vous avez atteint l’autofinancement.

rentabilité investissement

Exemple :

Gain mensuel = (100 000 x 0.0553) / 12 = 461 €

Pour avoir un bien qui s’autofinance, il faut avoir un montant de mensualité de crédit inférieur à 461 €.

Un dernier pour la route ?

Alors, il existe bien un autre taux mais je ne vais pas m’attarder dessus.

C’est le Taux de Rentabilité Interne qui décrit les flux de trésorerie et compare le mode de financement (apport personnel /recours à l’emprunt) d’un projet d’investissement.

Son mode de calcul est assez complexe et son interprétation encore plus. Rien que la formule fait froid dans le dos :

taux rentabilité interne

 

Honnêtement si vous vous engagez vers un investissement financé à 100 ou 110 % par un emprunt immobilier et que votre taux de rendement net net est déjà intéressant, il est inutile d’avoir un indicateur supplémentaire pour prendre sa décision. Foncez.

 

Est-ce que cet article vous a définitivement brouillé avec les chiffres ou vous a éclairé sur les rendements locatifs ? Répondez-moi ci-dessous.

 

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7 Des réflexions sur “Rendement locatif : comment le (ou les) calculer simplement”

  2. Salut Emmanuel,

    Purée si j’avais eu une enseignante aussi mignonne à l’école, j’aurais bossé davantage 🙂

    Merci de nous avoir rappelé toutes ces formules, il y a un outil en ligne terriblement efficace pour calculer le rendement réel d’un investissement locatif sur la durée : rendementlocatif.com

    Au plaisir
    Guillaume

    Répondre ↓

    • Bonjour Guillaume,
      Pour la photo, c’est exactement ce qui m’a traversé la tête en la choisissant.
      C’était pour contraster avec le coté austère mais non mois important de la thématique.
      Merci pour le bon plan avec ce site, l’outil est vraiment complet et super simple d’utilisation.
      A bientôt

      Répondre ↓

  4. Bonjour,

    Dommage que tu n’insistes pas assez sur la dernière question de ton paragraphe introductif. Savoir calculer une rentabilité c’est bien, comprendre vaguement à quoi cela c’est mieux.
    Mais faire tout cela sans savoir pourquoi on le fait c’est complètement stérile. Hélas la seule justification qui émane de ton article c’est la volonté de faire un investissement en autofinancement.
    Si cet objectif est louable il ne saurait être la seule justification ni même la première d’ailleurs. En effet la première raison de calculer la rentabilité d’un investissement est comme son nom l’indique de savoir s’il est rentable. La deuxième est de pouvoir comparer deux investissements entre eux ce que tu esquisses avec le livret A. Si dans rentabilité on trouve rentable dans autofinancement on trouve financement (oui M. de la Palice m’inspire aujourd’hui) on devine donc qu’il ne s’agit plus d’une pure question de rentabilité mais également (et je dirais même principalement) d’une question de stratégie.
    Mathématiquement il est très simple d’obtenir l’autofinancement il suffit d’allonger la durée du financement. Bien sûr dans la pratique il y a des limites car j’imagine la tête du banquier à qui on vient demander un prêt sur 350 ans 😉 mais le principe est là.

    Et quand on se pose la question du pourquoi le comment tend à s’imposer. Ainsi si le pourquoi est de trier les annonces pour ne pas perdre son temps à appeller toutes les agences immobière tu utiliseras la rentabilité brute et seules celles te semblant intéréssantes donneront lieu à un appel pour de plus amples informations afin de calculer la rentabilité nette (puis la nette nette)
    Si ton investissement ne procures pas des flux de trésorerie relativement stables tu ne pourras pas calculer une rentabilité brute ou nette c’est là que le TRI et la VAN interviennent. Par exemple si un bon samaritain te proposes de te confier 250 K€ pendant 5 ans tu ne peux te baser sur les rentabilités locatives que si tu fais du 20% net net minimum en dessous il te faudra vendre le bien pour pouvoir rembourser le bon samaritain ce qui t’obliges à prendre en compte cette valeur pour savoir si ton investissement sera rentable au final (car la bonté du samaritain se limite à récupérer ses billes pas question que tu lui rendes moins que ses 250 k€).
    Bien sûr dans cet exemple la difficulté est accrue car il n’est pas évident de savoir aujourd’hui quel sera le prix de revente du bien dans 5 ans (pour dire vrai il n’y a pas de certitude non plus pour de la rentabilité locative qu’il n’y aura pas de vacance locative -ou en tout cas pas plus que celle qu’on a prévue si on en a prévu dans les calculs- ce qui est généralement compensé par le fait qu’on a pas de deadline ) mais qui peut avoir un sens dans un système de vente à réméré, pour de l’achat d’usufruit temporaire (dans ce cas c’est fastoche la valeur finale est à 0), pour une souscription de SCPI à capital variable ou encore pour des opérations de pure défiscalisation

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