Ma stratégie d’investissement dans l’immobilier

Les clés d’un investissement immobilier réussi et les secrets des banquiers

Découvrez ma stratégie d’investissement immobilier et les étapes clés pour bâtir un portefeuille rentable et pérenne. Réussissez dans l’immobilier ! Stratégie et clés d’un investissement immobilier réussi.

Investir dans l’immobilier est une démarche qui nécessite une stratégie bien définie. Cet article détaille les étapes clés à suivre pour mettre en place une stratégie d’investissement immobilier efficace et maximiser vos chances de succès.

Après avoir trouvé la perle rare, le bien idéal pour votre location saisonnière, vous allez devoir trouver son financement.

Généralement cette phase de recherche est réalisée sous forte contrainte de temps. Vous avez entre 1 à 2 mois pour prendre RDV avec des banques, exposer votre projet, et attendre leur accord.

Votre banquier va alors devenir un partenaire privilégié vous permettant de vous enrichir. Un acteur incontournable qu’il va falloir chérir et aimer.

Zéro apport

J’ai pour habitude de ne pas mettre un seul centime dans mes opérations immobilières.

J’emprunte à ma banque la totalité du montant de l’opération. C’est-à-dire le prix achat net vendeur, les travaux, les frais de négociation, les frais de notaire, les frais bancaires et les meubles.

Je ne mets pas d’apport personnel, pas d’épargne.

Je considère qu’à partir du moment où vous mettez votre épargne dans votre projet, ce n’est plus un investissement mais un placement financier. Et ce n’est pas ce que je recherche.

Je ne cherche pas à faire grossir mon épargne avec de l’immobilier, mais à faire de l’épargne avec de l’immobilier.

C’est pour cela que je demande à ma banque le financement total du projet. C’est une bonne dette. Une dette qui va m’enrichir.

L’accès au crédit est une richesse.

Ceux qui n’ont pas accès auront beaucoup plus de mal à s’enrichir que les autres.

Beaucoup de banques peuvent demander un apport personnel d’un montant minimum des frais de notaire. Ça leur permet de faire diminuer le risque. Le risque de ne pas revoir leur argent si vous ne payez plus votre crédit.

La banque accorde alors le prêt sur le net vendeur. Comme ça, en cas de contentieux et de revente, elle peut espérer en retirer au minimum la même somme. Alors que si elle avait financé le net vendeur plus les frais de notaire, elle ne pourrait retrouver au mieux que le net vendeur.

Elle aurait ainsi perdu « les frais de notaire » et ça, ce n’est pas acceptable pour une banque.

Par contre, si vous achetez un bien très en dessous du prix du marché avec les frais de notaire inclus, votre banque ne sera pas perdante même en cas de revente.

Il faut donc acheter bien en dessous du prix du marché pour rassurer également son banquier et pouvoir avoir un financement sur la totalité de son projet, sans apport.

La rentabilité : le nerf de la guerre. Stratégie et clés d’un investissement immobilier réussi.

Pour multiplier les investissements il y a une règle très simple.

Il faut que l’investissement soit rentable tout de suite. Il faut absolument qu’il rapporte dès le premier mois. Les recettes doivent être largement supérieures aux dépenses. On appelle cela avoir un cash-flow positif.

Il faut donc acheter, rénover et meubler au prix de la rentabilité.

En respectant ce principe, j’achète un actif qui m’apporte du cash tous les mois sans avoir dépensé un euro d’épargne. Je fais de l’argent en partant de rien. La situation idéale.

L’effet de levier est maximum.

Ma stratégie bancaire

Aller demander 100 000 € à un banquier ne s’improvise pas. La démarche doit être rationnelle, et cartésienne. Votre banquier ne doit pas avoir d’autre choix que de vous financer. Pour cela vous allez devoir utiliser une démarche très précise pour obtenir votre financement.

Il n’y a pas de hasard. Et c’est ce que je vous propose dans cet article.

Les secrets des banquiers

1. Votre banquier prend-t-il des risques ?

Avant d’aller voir votre banquier, essayons de comprendre comment fonctionne une banque, et ce qu’attend de vous votre banquier. Oui votre banquier attend beaucoup de choses de vous et pas uniquement le financement d’un projet avec un rendement à deux chiffres.

Pour que votre banquier vous suive dans le financement de votre bien immobilier, il va falloir lui prouver une chose : qu’il ne prend pas de risque à vous financer.

Un banquier est un gestionnaire de risques.

Et il ne doit en prendre aucun, ou tout du moins le minimum.

Si votre banquier vous prête de l’argent c’est qu’il est (pratiquement) certain de revoir son argent.

Pour cela il va prendre des garanties à plusieurs niveaux :

1^er point : il va s’assurer que vous êtes en capacité de rembourser votre prêt. Entre alors en jeu, votre situation familiale, professionnelle et la rentabilité de votre projet immobilier. C’est SON analyse de VOTRE situation.
2^ème point : en cas de défaillance de votre part (médicale ou professionnelle), il va vous faire prendre des assurances qui paieront votre mensualité de prêt (ADI, assurance perte d’emploi…)
3^ème point : comme le risque de non remboursement est encore présent, il va s’assurer également que le bien lui revienne si vous n’étiez plus en capacité de le rembourser, avec une hypothèque ou une société de cautionnement.

Chaque niveau de garantie

Chaque niveau de garantie peut être optimisé pour rassurer votre banquier, diminuer le risque et le coût des démarches.

Si votre banquier vous accorde un crédit c’est que sa prise de risque est proche de Zéro. Vous et votre projet présentez un maximum de garanties.

S’il vous refuse le financement de votre prêt, c’est que le risque est trop important pour lui.

Les risques du deuxième et du troisième points sont généralement bien encadrés et couverts légalement. S’il y a bien un risque qui n’est pas bien maîtrisé c’est celui du premier point : votre situation familiale, professionnelle ainsi que votre projet.

C’est pour cela qu’ils doivent être particulièrement bien structurés pour présenter le moins de risques pour votre banquier. Et c’est ce que nous allons voir dans les lignes qui suivent.

Mais avant de voir cela en détail, j’aimerais juste vous faire prendre conscience que le niveau de prise de risques de votre banquier est aussi fonction de l’atteinte de ses résultats professionnels.

Les objectifs de la banque

En effet, pour atteindre les objectifs fixés par ses supérieurs, votre banquier peut également plus ou moins s’exposer aux risques. C’est pour cette raison que certaines banques vous suivront et que d’autres non. C’est comme ça, il ne faut pas chercher à comprendre.

Rassurez-vous, ce n’est pas parce que votre projet n’est pas bon mais simplement parce que vous ne répondez pas aux attentes et critères de votre banque.

2. Comment votre banquier gagne-t-il de l’argent ?

Lorsqu’une banque vous accorde un crédit, elle ne va pas puiser dans ses économies pour vous donner la somme demandée. Elle va emprunter l’argent.

Elle achète de l’argent à un prix et vous le revend un peu plus cher.

C’est du commerce, sauf que là, le produit c’est de l’argent.

Aujourd’hui, les taux d’emprunts sont tellement bas qu’elle ne va pas faire beaucoup de marge dessus.

Elle va emprunter à la banque centrale européenne pour un taux proche de O % et vous le revendre entre 1 et 2 % suivant votre profil, la durée du prêt…

Les intérêts que vous allez lui verser sont très faibles.

Prenons un exemple d’un appartement que vous voulez acheter à 100 000 €.

Source meilleurtaux.com oct 2016

Le coût du crédit sera de moins de 10 000 € sur 10 ans et un peu plus du double sur 20 ans.

10 000 € c’est ce que va gagner votre banque sur 10 ans soit 1000 € par an.

Non ce n’est pas comme ça qu’une banque gagne de l’argent. Ce n’est pas en vous vendant un crédit qu’elle gagne de l’argent.

Le crédit immobilier n’est qu’un aspirateur à clients.

Il permet juste à la banque de capter des nouveaux clients.

Et je vais vous dévoiler comment les banques gagnent de l’argent.

Les banques gagnent de l’argent en vous vendant des produits connexes : l’assurance du bien, la carte bleue (30 €/an pour un bout de plastique), une assurance vie, un téléphone, et maintenant des voitures…

Il faut le savoir.

Si vous allez dans une banque juste pour obtenir un crédit et ne rien acheter (ou consommer) comme service connexe, il y a peu de chance qu’elle vous finance.

Votre banquier a des objectifs.

Il a un nombre de crédits immobiliers à réaliser par mois mais également et surtout un nombre de produits connexes à vendre.

Lorsque vous irez voir votre banquier pour un prêt immobilier, il est fondamental de prendre en compte cet élément.

Un projet bien ficelé techniquement n’est malheureusement pas suffisant.

Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté et obtenir votre accord de principe, il faut que vous soyez prêt à lui acheter les produits qu’il vous vend.

Un ami banquier m’a même ajouté un jour que :

Le taux d’un crédit immobilier est fonction du nombre et de la nature des produits connexes que vous lui achèterez.

Si vous aidez votre conseiller bancaire à atteindre ses objectifs, il vous aidera à atteindre les vôtres.

Nous sommes dans une relation gagnant-gagnant.

On ne peut pas s’enrichir décemment au détriment des autres. C’est en aidant les autres à s’enrichir que l’on s’enrichit. Surtout dans l’immobilier.

Cet aspect est fondamental et doit être abordé avant même votre demande de prêt. Votre banquier vous regardera d’un autre œil. Vous allez passer d’un demandeur de prêt lambda à un partenaire potentiel.

Donc soyez généreux, si vous voulez que votre dossier passe.

3. L’erreur du débutant

En matière d’investissement immobilier, il y a une erreur à ne pas faire : celle d’aller voir son banquier pour lui demander le montant maximum que vous pouvez emprunter pour acheter du locatif, avant même d’avoir visité le premier bien.

Pour votre banquier ça va être compliqué de faire une simulation dans le vide, sans un bien réel à financer.

Demander à son banquier combien on peut emprunter est plutôt la démarche d’un particulier qui veut acheter sa résidence principale. Pas d’une personne qui veut investir.

Il vaut mieux (dans l’ordre) se former en immobilier, trouver une bonne affaire, monter son dossier, et lui présenter.

Et la question n’est plus de savoir combien je peux emprunter mais s’il veut vous accompagner et faire du business avec vous.

Les approches sont complètement différentes.

Vous ne faites pas la manche à le supplier de vous accorder un crédit, mais vous lui demandez s’il veut faire de l’argent avec vous.

N’inversez pas les rôles.

CONCLUSION

Pour conclure, en appliquant une stratégie réfléchie combinant recherche, analyse du marché et gestion proactive, vous vous donnez les moyens de réussir dans l’immobilier. L’adaptation à votre situation et la veille du marché sont les atouts d’un investissement performant et durable.

La recherche de financement est souvent la partie la moins glamour de l’investissement immobilier.

Beaucoup préférant de loin la recherche du bien ou la négociation du prix net vendeur plus excitant et motivant.

Néanmoins, avec une bonne préparation et un peu de pratique, le jeu en vaut vraiment la chandelle.

Aller défendre son dossier est un beau challenge. On peut également prendre beaucoup de plaisir et rencontrer des personnes motivées

A votre réussite

Emmanuel

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