Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en achetant un bien à crédit, votre banquier va regarder de très près votre taux d’endettement.

Mais attention, ce n’est pas le seul indicateur qu’il va passer au peigne fin.

Le « reste à vivre » sera l’ultime critère de décision…

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement peut être défini comme suit :

Par mensualité de prêts, il faut prendre en compte vos prêts immobiliers (résidence principale, secondaire, locatif…) mais également vos crédits à la consommation.

Ces derniers vont venir majorer votre taux d’endettement puisqu’ils ne vous rapportent rien.

D’où l’importance d’avoir une gestion saine de votre budget.

Ce sera toujours plus rassurant pour votre banquier et vous marquerez des points pour obtenir votre accord de principe.

Si vous avez des revenus locatifs, votre banquier ne prendra pas en compte la totalité de vos revenus locatifs. Généralement il appliquera un coefficient de 0.7 qui correspond aux impôts et autres charges.

Prenons deux exemples
 
Famille JEDEPENSEBEAUCOUP

Mensualité de prêts = 1500 €
Revenus du ménage = 4000 €
Taux d’endettement = (1500 x 100)/4000 = 37.5 %

Famille BONNEGESTION

Mensualité de prêts = 2000 €
Revenus du ménage = 5000 €
Taux d’endettement = (2000X100)/5000 = 40 %

Généralement, on dit que le seuil maximum d’endettement est fixé à 33 %, soit les 2/3 de vos ressources totales.

Si vous êtes au-dessus de 33 %, votre banquier ne devrait pas pouvoir vous accorder de nouveau prêt. Comme pour nos 2 familles.

En tout cas, en théorie, car en pratique, c’est légèrement différent.

Pour affiner son analyse, votre banquier va alors utiliser un second indicateur qui est le « reste à vivre »

C’est quoi le reste à vivre  (RAV)?

Voici la Formule :

Exemple :

Famille JEDEPENSEBEAUCOUP

RAV = 4000 – (1500 + 200) = 2300 €

Il est communément admis que :

Pour un couple le minimum de reste à vivre est de 900 € par personne soit 1800 € pour un couple, et 450 € par enfant.

Ces montants peuvent varier d’une banque à une autre et en fonction de votre situation géographique. Le coût de la vie n’est pas le même à Paris que dans la Creuse.

Si la famille JECONSOMMEBEAUCOUP est composée de 2 adultes et 2 enfants, son RAV devrait être supérieur à 2700 €.

Or il n’est que de 2300 €.

Il y a peu de chance que le banquier leur accorde un nouveau crédit.

Famille BONNEGESTION

RAV = 5000 – (2000+200) = 2800 €

Le reste à vivre de la Famille BONNEGESTION est de 2800 € par mois.

Si la famille BONNEGESTION est aussi également composée de 2 adultes et 2 enfants, son RAV minimum doit être supérieur à 2700 €.

Ce qui est le cas. Donc le banquier de la famille BONNEGESTION pourra leur accorder un crédit supplémentaire.

Enfin… si le projet d’achat immobilier ne fait pas passer leur nouveau reset à vivre en dessous du seuil minimum.

Restons optimiste et faisons l’hypothèse que la Famille BONNEGESTION achète une excellente affaire avec un taux de rentabilité brut de 10 %.

Avec cet investissement, ils pourront même augmenter leur reste à vivre. D’où l’importance de choisir un projet avec une bonne rentabilité.

Démonstration :

Projet d’achat d’un appartement de 100 000 € à crédit sur 20 ans (soit 550 €/mois de remboursement de prêt) avec 10 000 € de revenus locatifs annuels.

RAV = (5000 + (10 000/12) X 0.7)) – (2000 + 200 + 550) = 2833 €

En achetant un appartement rentable, la Famille BONNEGESTION augmente son reste à vivre.

Un bon point pour son portefeuille et pour son banquier.

En achetant une bonne affaire, plus vous empruntez et plus il vous reste d’argent à la fin du mois. Vous vous enrichissez un peu plus à chaque nouveau projet.

Si cet article vous a aidé à mieux comprendre le fonctionnement de nos financeurs, n’hésitez pas à laisser un commentaire.

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