Comment réduire ses frais de notaire lors de l’achat immobilier

Astuces et conseils pour diminuer les frais de notaire et optimiser votre investissement

Découvrez des stratégies efficaces pour diminuer vos frais de notaire lors de l’achat immobilier. Négociation, séparation des meubles et prix du neuf : toutes les astuces pour faire des économies substantielles.

L’acquisition d’un bien immobilier est une étape financière significative, et les frais de notaire représentent une part importante de cette dépense. Toutefois, des méthodes existent pour en diminuer le montant, dans le cadre légal. De la discussion avec le notaire à l’optimisation du prix via la distinction du mobilier ou l’achat dans le neuf, plusieurs pistes peuvent générer des économies substantielles. Cet article explore ces différentes stratégies pour vous aider à alléger vos frais de notaire lors de votre projet immobilier.

1. Le notaire

Pourquoi faire appel à un notaire ?
Le notaire est là pour assurer la sécurité juridique de la transaction. Il garantit l’incontestabilité du transfert de propriété. Il vous conseille également, en connaissant parfaitement le marché et les pratiques, notamment celles des agents immobiliers, pour vous protéger contre d’éventuelles pratiques abusives.

Pour l’achat d’un bien immobilier, la présence d’un notaire est obligatoire, et avec lui, les frais de notaire. Ces frais couvrent plusieurs prestations :

  • Vérification du droit de propriété du vendeur et de la situation hypothécaire du bien.
  • Collecte des documents d’urbanisme et administratifs (droit de préemption, alignement).
  • Vérification et collecte des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, Risques Naturels, etc.).
  • Rédaction de l’acte de vente en s’assurant que toutes les parties sont consentantes, ce qui garantit la validité de la transaction.

Faut-il un ou deux notaires ?
Vous pouvez, et même devez, choisir un seul notaire pour vous accompagner. En cas d’achat avec deux notaires (un pour le vendeur et un pour l’acheteur), ils se partageront simplement les émoluments, donc cela ne vous coûtera pas plus cher. Votre notaire est un allié précieux qui saura vous conseiller en fonction de votre situation.

Peut-on faire appel à un notaire hors de sa région ?
Oui, c’est possible. Les notaires peuvent intervenir partout en France pour des transactions immobilières.

2. Comment choisir un bon notaire ?

Vous êtes libre de choisir votre notaire selon vos critères : proximité, réputation, tarifs, ou recommandations familiales. Beaucoup de personnes font appel à celui qu’utilisent leurs parents ou grands-parents, mais ce n’est pas une obligation.

Pour faire votre choix, vous pouvez :

  • Contacter une étude notariale, exposer rapidement votre projet, et demander qui serait le mieux à même de vous accompagner.
  • Lors du premier rendez-vous, demander un devis ou une estimation des coûts (sachant que la majorité des frais sont réglementés). Cela vous permettra de comparer et de potentiellement faire des économies.

3. Quels sont les différents frais de notaire ?

Les principaux aspects :

  • Les honoraires ou émoluments du notaire : rémunération du professionnel en échange de ses services. Pour une vente immobilière, ils sont fixés par un barème réglementé. Par exemple :
    • Jusqu’à 6 500 € : 3,945 %
    • De 6 500 € à 17 000 € : 1,627 %
    • De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 %
    • Au-delà de 60 000 € : 0,814 %
  • Les émoluments de formalités : coûts liés aux démarches administratives (obtention de documents, certificat d’urbanisme, etc.), évalués en Unités de Valeur (UV).
  • Les honoraires de négociation : généralement perçus si vous avez recours à l’étude notariale pour la négociation ou la rédaction du compromis. Ces honoraires ne peuvent dépasser 5 % du prix de vente pour un montant inférieur à 45 735 € (marge applicable selon la réglementation).
  • Les débours : remboursement des frais engagés par le notaire pour rassembler les documents, comme le cadastre, la situation hypothécaire, etc.
  • Les droits et taxes représenteront environ 5 à 6 % du prix d’achat dans le neuf et environ 8 à 8,5 % dans l’ancien. Ces taxes vont notamment aux collectivités locales et à l’État.

Attention : tous ces frais ne peuvent pas dépasser 10 % du prix de vente total.

4. Comment diminuer ses frais de notaire ?

Trois astuces simples :

  1. Négocier ses honoraires
  • La part “honoraires” du notaire est négociable. Les émoluments proportionnels ne peuvent pas être négociés individuellement, car ils sont réglementés. Mais, dans le cadre de remises collectives, un notaire peut accorder des réductions sur ses émoluments proportionnels pour certains montants, en respectant un plafond de 10 % de la tranche d’assiette.
  • Avant de s’engager, demandez à votre notaire quelles remises il pourrait vous faire.
  1. *Payer les frais d’agence séparément
    Les frais d’agence immobilière ne s’appliquent que sur la valeur du bien. Si vous faites en sorte que la transaction soit conclue avec un mandat de recherche ou de vente précisant que c’est à l’acheteur de payer les frais, la base de calcul du notaire sera uniquement le prix net vendeur.

Exemple :

  • Prix du bien : 185 000 €
  • Frais d’agence : 15 000 € (à la charge du vendeur ou de l’acheteur selon le mandat)
  • Si vous demandez à faire valoir la clause où les frais d’agence sont payés par l’acheteur, alors le calcul des frais de notaire sera basé uniquement sur 185 000 € (et non 200 000 € ou plus).
  • Résultat : vous économisez plusieurs centaines d’euros, en évitant que les frais de notaire ne soient calculés sur une somme incluant les frais d’agence.

Conseil pratique :
Dans votre compromis ou mandat, demandez que la vente soit “net vendeur” + frais d’agence à la charge de l’acheteur. Cela peut faire une grosse différence.

  1. Déduire la valeur des meubles

Les frais de notaire s’appliquent uniquement sur la valeur du bien immobilier. Si vous achetez un logement meublé avec du mobilier intégré (cuisine équipée, placards, etc.), il est possible de déduire la valeur des meubles du prix de vente.

  • Pour cela, vous devez clairement dissocier le prix du logement et celui du mobilier dans l’acte.
  • Estimez la valeur des meubles (souvent 2 à 3 % du prix total) en tenant compte de leur vétusté ou de leur état.
  • Le notaire calcule alors ses frais uniquement sur la part immobilière, ce qui peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.

Conseil :
Vérifiez avec votre banque si un crédit immobilier peut être accordé sur la valeur du mobilier ; certains établissements refusent ce type de crédit, d’autres l’autorisent.

5. Comment vraiment réduire ses frais de notaire ?

La meilleure solution :
Acheter un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Les frais de notaire dans le neuf représentent environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien. La fiscalité aussi est avantageuse : dans le neuf, les taxes et droits sont très inférieurs, souvent autour de 1 % du prix d’achat.

Limitation :
Cela dit, acheter dans le neuf pour un investissement locatif est souvent moins rentable sur le plan financier, car le prix d’achat est plus élevé et la revente peut se révéler moins avantageuse.

Pour conclure

La diminution des frais de notaire lors d’un achat immobilier passe par diverses approches : une négociation pertinente, la séparation du prix des meubles, l’option de l’immobilier neuf, ou un ajustement initial du prix. Une information préalable, la comparaison des coûts, et la discussion de ces points avec les professionnels peuvent conduire à des économies notables. Ces sommes épargnées contribuent à la rentabilité de votre investissement et à la fluidité de votre projet immobilier. En définitive, une bonne préparation et un conseil avisé sont essentiels pour un achat réussi et financièrement optimisé.

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