Vendre sa résidence principale à une SCI familiale?
Vous souhaitez tout savoir sur la SCI familiale ?
Peut-on vraiment revendre son habitation principale à une Société Civile Immobilière ?
Mon ami banquier m’a révélé une astuce incroyable pour redonner une capacité d’emprunt aux propriétaires de leur résidence principale qui désirent investir dans l’immobilier. Explications…
Je viens de passer un excellent WE avec mon ami banquier.
Nous n’avons parlé que d’investissement immobilier. Même dans le jacuzzi, nous n’avons pas pu nous en empêcher.
Ce n’est pas un banquier comme les autres. Il a pas mal investi dans la pierre (maison, appartements et garage). Il est toujours en recherche de la bonne affaire et scanne tous les jours les petites annonces.
Vendre sa résidence principale à une SCI familiale
Si vous avez acheté votre résidence principale il y a quelques années, que vous êtes un peu juste en cash, et que votre banquier fait la fine bouche pour vous accorder un nouveau crédit immobilier locatif, cette solution peut être envisageable. Elle vous permettra de diminuer votre taux d’endettement et d’acheter un bien pour le louer.
L’astuce est toute simple.
Il faut revendre sa résidence principale (RP).
Mais pas au premier venu bien évidemment.
Il faut revendre sa résidence principale à une SCI familiale qui vous appartient.
Ce type d’opération est à priori assez répandu dans les banques. Surtout pour les gros patrimoines et limiter les frais de transmission de patrimoine.
Alors attention, il y a des avantages et des inconvénients à cette technique.
SCI familiale, tout savoir
Acte 1 : la vente et l’épargne
Votre résidence principale a une valeur de 250 000 € et vous la vendez à la SCI familiale à ce prix-là.
Vous avez déjà remboursé 100 000 € de votre crédit. Vos mensualité de prêts sont de 1500 € .
Vous faites donc une plus-value de 150 000 €.
Vous pouvez consommer un peu de capital, et disons que vous allez garder 130 000 € d’épargne. Ouvrez une assurance vie et vous mettez cet argent dessus.
Acte 2 : le rachat par la SCI familiale
La SCI familiale achète votre résidence principale. Elle va faire un emprunt que vous allez rembourser en lui versant les mêmes mensualités qu’auparavant.
Avantages :
Cette opération va vous redonner du pouvoir d’agir, pour acheter un nouvel actif.
1/ Vous allez voir que votre banquier sera très intéressé par cette opération et il vous donnera certainement un accord de principe rapidement.
Ça va lui permettre de faire la culbute : vous faire un nouveau crédit mais surtout vous ouvrir une nouvelle assurance vie avec un gros billet dessus.
Les banquiers sont à la recherche d’épargne en ce moment.
2/ Vous avez du cash mais qu’il ne faut pas trop toucher. Vous pouvez le nantir (en partie ou pas du tout) pour être sûr que votre banquier vous prêtera lors de votre prochain investissement.
Votre Taux d’endettement diminue. Vous pouvez réinvestir dans l’immobilier.
3/ Vis à vis de l’administration fiscale, vendre sa RP à une SCI familiale ne doit pas être fait que dans un intérêt fiscal.
Vous pouvez donc intégrer vos enfants dans l’opération (transmission du patrimoine), en s’assurant bien que votre banque ne prenne pas de caution sur leur tête. Il faut bien évidemment que votre banquier renonce à exercer toute procédure envers vos enfants.
4/ La SCI familiale est transparente fiscalement. Vous ne payez pas un loyer à la SCI mais vous approvisionnez le compte courant d’associé. Nuance… Donc vous ne serez pas imposés sur les « recettes » de la SCI.
Inconvénients
Toute cette opération a un coût
Vous rempilez pour 20 ans d’emprunt (prix achat + frais de notaire + frais de remboursement anticipé du premier crédit en plus). Le coût d’acquisition de votre RP est donc un peu plombé.
Pensez-vous que ce montage soit une bonne stratégie ? Pour vous ? Pour votre banquier ? En tout cas pour moi, je vais y réfléchir.
Je suis sûr que le groupe Weiss à une solution pour des montages financiers complexes car ils sont spécialistes des montages complexes saura nous éclaircir.
Êtes-vous prêt à vendre votre résidence principale pour plus de cash ? Laissez votre commentaire ci dessous.
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